Der Gewährleistungsausschluss

Vorab sollte sich jeder Vermieter die Frage stellen, ob er wirklich die Beseitigung eines Mangels verweigern sollte, selbst wenn ihm eine der nachstehenden Möglichkeiten offensteht. Zum einen bedeutet das noch lange nicht, dass dann der Mieter den Mangel beseitigt. Vielleicht kann er damit leben. Die Folgeschäden von nicht beseitigten Mängeln können jedoch eklatant sein. Außerdem gehört es zu einem modernen Verständnis von Wohnungswirtschaft, dass der Mieter als Kunde im Mittelpunkt des Bemühens des Wohnungsunternehmens steht. Er soll langfristig zufriedengestellt werden. Das verträgt sich nicht mit einem kleinlichen Abwägen von Rechten und Pflichten. Wer so denkt und handelt, kommt auf lange Sicht zumeist zu kurz.

Nicht jeder Mangel führt dazu, dass der Mieter die ganze Pallette der ihm zustehenden Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Rechte nämlich ganz oder teilweise ausgeschlossen.

Mangelbeseitigung
Das Recht, die Mangelbeseitigung zu verlangen einschließlich des darauf beruhenden Zurückbehaltungsrechts, sowie die Mietminderung setzen voraus, dass der Mangel noch vorhanden ist. Ist er beseitigt worden oder sonstwie beendet (Der Nachbar lärmt nicht mehr), sind diese Rechte beendet. Dabei kommt es nicht darauf an, wer den Mangel beseitigt hat. Auch wenn es der Mieter war, gibt es kein Mangelbeseitigungs- oder Minderungsrecht mehr. Es kann dann nur noch um die Berechtigung früherer Mietminderungen gehen oder um Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche.

Vertraglicher Gewährleistungsausschluss
Der Vermieter könnte versucht sein, im Mietvertrag die Gewährleistungsrechte des Mieters auszuschließen. Tatsächlich kommt dies jedoch so gut wie nicht vor. Im Wege von AGB würde ein solches Unterfangen an § 307 BGB scheitern. Selbst Individualvereinbarungen sind in diesem Bereich enge Grenzen gesetzt. Laut § 536 Absatz 4 BGB kann bei einem Mietverhältnis über Wohnraum das Recht des Mieters, bei einem Mangel die Miete zu mindern, nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden. Eine unzulässige Beschränkung liegt insbesondere dann vor, wenn die Minderung von bestimmten Anzeigepflichten oder Fristen abhängig gemacht wird. Hier schafft § 536 c BGB eine abschließende Regelung. Auch im übrigen ist eine solche Vereinbarung ohne Belang, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536 d BGB).

Unerheblichkeit
Das Minderungsrecht des Mieters ist gemäß § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB ausgeschlossen, wenn der Mangel nur zu einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt. Der Ausschluss des Minderungsrechts gilt nicht bei zugesicherten Eigenschaften. Die müssen immer vorhanden sein.

Die Unerheblichkeit ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen und nicht etwa nach einer besonderen Empfindlichkeit des Mieters. Ein unerheblicher Mangel ist in der Regel gegeben, wenn der Fehler leicht behebbar ist und mit nur geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann (BGH, XII ZR 251/02). Der Gesetzgeber will durch diese Einschränkung kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Hausfrieden beeinträchtigen. Bei dieser Intention ist es schon verwunderlich, wie immer wieder Minderungsquoten von 0 % bis 2 % oder 3 % zustandekommen. Eigentlich dürfte es sie nicht geben.

Ortsübliche Umstände sind vom Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Sie stellen in der Regel schon keinen Mangel dar.

Der bekannteste Fall dürfte die Flächenabweichung unter 10 % sein.

Bei einer unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist nur das Minderungsrecht ausgeschlossen. Der Mangelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen.

Mieterverschulden, Annahmeverzug
Der Mieter kann den Vermieter entsprechend § 326 Absatz 2 BGB nicht auf Gewährleistung in Anspruch nehmen, wenn er den Mangel selbst verursacht hat. Ist dem Mieter beispielsweise ein schwerer Gegenstand aus der Hand gerutscht, so muss er den dadurch im Parkett entstandenen Schaden selbst beseitigen. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15.12.2010 (VIII ZR 113/10) entschieden, das eine auf einem Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) nicht zu einer Minderung der Miete führt, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (Näheres in unserem Urteilsbericht). Der Vermieter hat sogar einen Anspruch auf Schadensbeseitigung gegen den Mieter. In der Praxis kommt es häufig im Fall von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden zu Auseinandersetzungen über die Frage, ob der Mieter sie durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht hat.

Besonders zu beachten ist in diesem Zusammenhang § 538 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Solange der Mieter in der Wohnung das tut, was man üblicherweise in einer Wohnung tut, kann er für etwaige negative Folgen nicht verantwortlich gemacht werden. Ein bekannter Beispielsfall ist das Foggingurteil des BGH vom 28.05.2008. Wir verweisen insoweit auf unsere Urteilsbesprechung.

Die Minderung kann auch dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung vereitelt, indem er die Handwerker nicht in die Wohnung läßt oder eine von ihm geschuldete Vorbereitungshandlung nicht vornimmt. Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter im Falle eines Mangels im Prinzip nicht verpflichtet ist, sogenannte „Baufreiheit“ zu schaffen. Dies ist Aufgabe des Vermieters. Es kommt jedoch selten zu Auseinandersetzungen über diese Frage. Zumeist kümmern sich die Mieter schon aus eigenem Antrieb um ihr persönliches Hab und Gut.

Mieterkenntnis bei Vertragsschluss bzw. Übergabe
Ansprüche des Mieters auf Minderung oder Schadensersatz sind ausgeschlossen, wenn der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt ist. Dies und einige andere Fälle regelt § 536 b BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Der Mieter muss den Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positiv kennen. Kennenmüssen reicht nicht aus. Der ersichtlich schlechte Allgemeinzustand eines Hauses rechtfertigt also keinen Minderungsausschluss wegen eines bestimmten Mangels. Ebenso kein Ausschluss bei Übernahme der Räume „wie besichtigt“ oder wenn der Vermieter die Mängelbeseitigung bei der Besichtigung oder der Übernahme zugesagt hat.

Nicht ausgeschlossen ist der Anspruch auf Mangelbeseitigung, BGH XII ZR 139/05 vom 18.04.2007. Erfüllungsansprüche sind sind aber immer dann ausgeschlossen, wenn es nicht um die bloße Kenntnis eines Mangels bei Vertragsabschluss geht, sondern darum, dass die Parteien einen bestimmten schlechten Zustand als vertragsgemäß vereinbart haben. Diese beiden Punkte voneinander abzugrenzen ist in der Praxis sehr schwierig.

Wie im Falle der Kenntnis ist die Minderung gemäß Satz 2 der Vorschrift ausgeschlossen, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die erforderliche Sorgfalt bei Vertragsschluss in einem ungewöhnlich hohen Maß verletzt und dasjenige unbeachtet läßt, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen (BGH VIII ZR 302/78 vom 28.11.1979, NJW 1980, 777). Ein bekanntes Beispiel ist die Anmietung ohne Besichtigung der einzelnen Räume.

Aber selbst im Falle der grobfahrlässigen Unkenntnis bleibt das Minderungsrecht des Mieters gemäß § 536 b BGB bestehen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das ist immer dann der Fall, wenn der Vermieter den Mieter täuscht, um bei ihm einen Irrtum zu erregen. Dabei ist weder eine Bereicherungsabsicht noch eine Schädigungsabsicht erforderlich. Es reicht die arglistige Täuschung des Mieters.

Hat der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages nicht positiv gekannt und ist er ihm auch nicht aufgrund grob fahrlässigen Verhaltens unbekannt geblieben, so ist die Miete trotzdem nicht gemindert, wenn der Mieter die Mietsache in (positiver) Kenntnis des Mangels annimmt, ohne sich seine Rechte vorzubehalten (§ 536 b Satz 3 BGB). Der Vorbehalt muss sich dabei auf konkrete bekannte Mängel beziehen. Ein allgemeiner Vorbehalt genügt nicht.

Besondere Bedeutung im Wohnungsmietrecht kommt in diesem Zusammenhang dem Übergabeprotokoll zu. Sind dort bestimmte Mängel aufgeführt, dann muss sich der Mieter seine diesbezüglichen Rechte vorbehalten, da die Miete andernfalls nicht gemindert ist.

Keine Mängelanzeige
Mängel, die dem Vermieter nicht bekannt sind, insbesondere solche, die sich erst während des Mietverhältnisses zeigen, kann er nicht beseitigen. Der Mieter muss daher den Vermieter über Mängel in Kenntnis setzen. Dies ist in § 536 c BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:

§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den
Mieter
(1) Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

Die Anzeige soll den Vermieter in die Lage versetzen, den Mangel zu beseitigen und so die negativen Folgen des Mietminderungsrechts zu vermeiden. Unterlässt der Mieter die Anzeige und ist der Vermieter daher nicht zur Mangelbeseitigung in der Lage, so ist der Mieter für den Zeitraum, für den der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige den Mangel nicht beseitigen konnte, nicht berechtigt, die Miete zu mindern oder Schadensersatz geltend zu machen. Für die Zeit nach der Anzeige stehen dem Mieter diese Rechte wieder zu.

Häufig kennt der Vermieter den Mangel auch ohne eine entsprechende Anzeige des Mieters. Wenn er z.B. eine Modernisierung durchführt, gibt es für die Bewohner des Hauses Belästigungen durch Lärm und Schmutz. Auch ohne Anzeige hat der Mieter hier ein Recht auf Minderung der Miete. Gleiches gilt, wenn die Mangelbeseitigung auch bei rechtzeitiger Anzeige nicht möglich gewesen wäre.

Tritt der Mangel erneut auf, so trifft den Mieter eine erneute Anzeigepflicht.

Für die Anzeige ist keine besondere Form vorgeschrieben. Aus Gründen der Beweissicherung sollte sie jedoch schriftlich erfolgen. In eiligen Fällen, z.B. bei einem Wasserrohrbruch, ist aber trotzdem eine telefonische Anzeige erforderlich. Da insbesondere in der Nacht und am Wochenende der Vermieter selbst nicht immer erreichbar ist, haben die Vermieter häufig einen Bereitschaftshausmeisterdienst oder eine sonstige Form der Rufbereitschaft eingerichtet. Wenn auch das nicht der Fall ist, kann der Mieter als Geschäftsführer ohne Auftrag zu Lasten des Vermieters die erforderlichen Maßnahmen veranlassen.

Vorbehaltlose Mietzahlung
Nach altem Recht, also bis zur Mietrechtsreform, entsprach es der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur, dass eine Mietminderung ausgeschlossen war, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete für längere Zeit, in der Regel mindestens 6 Monate, weiterzahlte. Dies hat sich durch die Mietrechtsreform geändert. Die vorbehaltlose Mietzahlung hat seitdem für die Frage der Mietminderung keine Bedeutung mehr (BGH vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02). Insoweit trifft § 536 c Absatz 2 BGB eine abschließende Regelung. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden.

Verjährung, Verwirkung
Die Gewährleistungsrechte des Mieters unterliegen wie alle anderen Ansprüche der Verjährung. Die 62. Zivilkammer des LG Berlin hat am 09.03.2008 (62 S 250/07) entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Beseitigung während der Mietzeit auftretender Mängel der dreijährigen Verjährung gemäß § 195 BGB unterliegt. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren entsprechenden Beitrag. Wenn Verjährung eingetreten ist, ist der Mieter zwar nicht per se mit seinen Gewährleistungsrechten ausgeschlossen, der Vermieter ist dann jedoch gemäß § 214 BGB berechtigt, die Leistung zu verweigern.

Das Minderungsrecht kann auch der Verwirkung unterliegen. Ein Recht ist verwirkt, wenn es längere Zeit nicht ausgeübt wurde und die andere Seite, vorliegend also der Vermieter, sich aufgrund des gesamten Verhaltens des Mieters darauf einrichten durfte, dass dieser das Minderungsrecht auch zukünftig nicht ausüben werde. Verwirkung setzt deshalb neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment voraus und ist insgesamt eng auszulegen. Im Zweifel liegt sie nicht vor.

Unzumutbarkeit
Es kann Fälle geben, in denen die Mangelbeseitigung für den Vermieter unzumutbar ist.

Vom Grundsatz her fällt es in den Risikobereich des Vermieters, wenn sich in der Wohnung ein Mangel zeigt. Er muss ihn beseitigen und bis dahin eine Mietminderung des Mieters akzeptieren. Insbesondere spielt es keine Rolle, ob der Vermieter sich die Kosten der Mangelbeseitigung leisten kann.

In extremen Ausnahmefällen kann das Verlangen zur Beseitigung eines Mangels jedoch eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn es sich einerseits nur um eine geringfügige Beeinträchtigung handelt, deren Beseitigung jedoch andererseits einen hohen finanziellen Aufwand erfordert. Ist z.B. im Bad eine Fliese defekt, die nicht mehr lieferbar ist, so wird der Mieter mit den sich aus einem abweichenden Ersatzstück ergebenden geringfügigen optischen Beeinträchtigungen leben können, wenn als Alternative nur die komplette Neuverfliesung in Betracht kommt. So etwas wird jedoch immer ein Ausnahmefall bleiben.

Das Recht zur Minderung der Miete bleibt davon unberührt. In einem Fall wie dem geschilderten würde die Miete dauerhaft um einen geringen Betrag gemindert, es sei denn, ein Fall des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB liegt vor.

letzte Änderung am 30.01.2011