Die Gewährleistungsansprüche

Wenn die Mietwohnung einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Diese wollen wir im folgenden darstellen. Hinsichtlich der Fragen, die entstehen, wenn es insoweit zu einem gerichtlichen Verfahren kommt, verweisen wir auf unseren Beitrag zum Thema „Mängelbeseitigungsprozess“.

Erfüllungsanspruch
Gemäß § 535 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, so muss er den Vermieter zunächst über den Mangel in Kenntnis setzen (§ 536 c Absatz 1 Satz 1 BGB) und zur Mangelbeseitigung auffordern. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Dieser Anspruch besteht immer und unabhängig davon, ob der Mieter zugleich eine Mietminderung geltend macht oder überhaupt geltend machen kann. Dabei ist es unerheblich, wann der Mangel eingetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht und ob der Mangel unerheblich im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB ist. Der Vermieter ist nämlich immer verpflichtet, die Wohnung mangelfrei zu halten (Es sei denn, der Mieter selbst hat den Mangel verschuldet).

Der Mieter sollte die Mängel möglichst genau beschreiben. Der Vermieter soll aus der Mangelbeseitigungsaufforderung erkennen können, was er zu veranlassen hat. In der Regel wird der Mieter lediglich die Folgen des Mangels beschreiben, vielleicht sogar mit Fotografien belegen können. Technische Zusammenhänge, Vermutungen zu den Ursachen oder gar Vorschläge zur Art und Weise der Mangelbeseitigung muss der Mieter nicht angeben. Die Art und Weise der Mangelbeseitigung ist allein Sache des Vermieters, wobei er natürlich die Interessen des Mieters im Auge behalten und möglichst schonend vorgehen muss. muss.

Der Umfang der Aufwendungen, die der Vermieter für die Mangelbeseitigung tätigen muss, ist grundsätzlich nicht begrenzt. Erst Treu und Glauben (§§ 242, 275 Absatz 2 BGB) setzen hier eine Grenze. Der Vermieter ist jedoch gemäß § 275 BGB von der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung befreit, wenn diese unmöglich ist, z.B. bei einer Straßenbaustelle direkt vor dem Haus. Hier bleibt dem Mieter nur das Recht auf Minderung der Miete.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegebenenfalls die für die Durchführung der erforderlichen Arbeiten notwendigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erwirken. Auf diese hat er in der Regel auch einen Anspruch. Wenn nötig muss er seine Rechte auch gerichtlich durchsetzen.

Will der Vermieter die Mangelbeseitigung durchführen, so hat der Mieter gemäß § 554 Absatz 1 BGB die dafür in seiner Wohnung erforderlichen Mangelbeseitigungsarbeiten zu dulden. Anders als bei Modernisierungen muss der Vermieter die beabsichtigten Arbeiten nicht im einzelnen ankündigen. Ausreichend ist eine Information des Mieters über Zeitpunkt und Umfang der auszuführenden Arbeiten. Lehnt der Mieter die vom Vermieter angebotene Mängelbeseitigung ab oder verhindert er sie dadurch, dass er den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, so gerät der Mieter dadurch in Annahmeverzug. Er verliert seinen Mietminderungsanspruch. Der Mangelbeseitigungsanspruch bleibt jedoch bestehen.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen die Mieträume umzugestalten. So muss er defekte Holzkastendoppelfenster erneuern. Er darf sie nicht gegen Kunststofffenster austauschen, denn dies wäre eine Modernisierung. Anders sieht es dann aus, wenn der Mangel anders nur auf diese eine Art zu beseitigen ist. In der Regel wird der Mieter allerdings keine Einwände haben, wenn mit der Instandsetzung zugleich eine Wohnwertverbesserung verbunden ist.

Wichtig ist bei dem gesamten Prozess eine intensive Kommunikation mit dem Mieter. Er sollte immer über alle Schritte informiert sein, insbesondere über unvermeidliche Verzögerungen. Ein kurzer Anruf seitens des Verwalters hilft hier oft weiter und verhindert ggfls. Mietminderungen.

Zur aktiven Mithilfe ist der Mieter nicht verpflichtet. Ebensowenig muss er für Baufreiheit sorgen. Er wird das zwar zumeist tun. In der Sache ist es jedoch Aufgabe des Vermieters. Kann der Mieter bei größeren Arbeiten nicht in der Wohnung bleiben, hat er einen Anspruch auf Unterbringung in einer anderen Wohnung oder im Hotel. Sind die Arbeiten beendet, so hat der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Dazu gehören in der Regel die notwendigen Maler- und Tapezierarbeiten sowie eine Endreinigung der betroffenen Bereiche.

Umstritten ist die Frage, ob der Anspruch auf Mängelbeseitigung der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB (3 Jahre nach Entstehung des und Kenntnis vom Mangel) unterliegt. Wir verweisen insoweit auf unseren entsprechenden Beitrag.

Zurückbehaltungsrecht und Einrede des nicht erfüllten Vertrages
Die meisten Mieter kennen als Recht im Falle eines Mangels in erster Linie die Mietminderung. Als weiteres Druckmittel gegenüber dem Vermieter ist der Mieter gemäß § 320 BGB im Falle eines Mangels zusätzlich zur Mietminderung berechtigt, die Zahlung eines Teils der Miete, die er trotz Minderung eigentlich noch zahlen müsste, bis zur endgültigen und ordnungsgemäßen Mangelbeseitigung zurückzuhalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann bis zum drei- bis fünffachen Betrag der Mietminderung ausgeübt werden. Das Zurückbehaltungsrecht kann gemäß § 309 Nr. 2 BGB formularmäßig weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.

Der Mieter ist berechtigt, die Miete zurückzubehalten, bis der Mangel beseitigt ist, egal von wem. Das Zurückbehaltungsrecht erlischt, wenn das Mietverhältnis beendet ist, weil der Mieter dann keinen Erfüllungsanspruch mehr hat. Zieht er etwa nach Ablauf der Kündigungsfrist erst verspätet aus der Wohnung aus, kann er die Nutzungsentschädigung nicht zurückbehalten. Das Zurückbehaltungsrecht erlischt auch, wenn der Vermieter das Gebäude verkauft oder wenn es zwangsversteigert wird. In diesem Fall entsteht nämlich gemäß § 566 BGB ein neues Mietverhältnis mit dem Erwerber. Dieser ist dann zur Mängelbeseitigung verpflichtet, nicht mehr der bisherige Vermieter. Diesem muss der Mieter dann die zurückbehaltenen Mieten nachzahlen. Dies hat der BGH in einem Urteil vom 19.06.2009 (VIII ZR 284/05) entschieden.

Wegen seiner Höhe ist das Zurückbehaltungsrecht ein scharfes Schwert der Mieter. Es ist jedoch wenig verbreitet. Zumeist beschränken sich die Mieter auf die Geltendmachung einer Mietminderung.

Rein praktisch sollte man das Geld natürlich trotzdem auf dem Konto weiterhin bereithalten, da man nach erfolgreicher Mangelbeseitigung verpflichtet ist, den zurückbehaltenen Betrag nachzuzahlen.

Mietminderung
In der Sache ist natürlich der Erfüllungsanspruch das wichtigste Recht eines Mieters im Falle eines Mangels. Im Erleben und im Recht ist es jedoch das Recht zur Mietminderung. Über kaum ein Thema im Mietrecht kann so wunderschön und hemmungslos gestritten werden. Und die Urteile zur Minderungsquote füllen ganze Bücher.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die vom Mieter zu zahlende Miete (in den Grenzen des Mietrechts) dem Mietwert der Wohnung entspricht, da die Parteien dies beim Abschluss des Mietvertrages ausgehandelt haben. Nimmt dieser Wert ab, da die Wohnung einen Mangel aufweist, dann hat auch der Mieter nur eine entsprechend verringerte Miete zu zahlen, damit der verringerte Mietwert und die Miete sich wieder entsprechen. Die Miete mindert sich automatisch um den Anteil, um den auch der Mietwert der Wohnung durch den Mangel gemindert ist. Dies ergibt sich aus § 536 Absatz 1 BGB. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Äquivalenzprinzip.

Bei der Minderung handelt es sich nicht um einen Anspruch des Mieters, sondern um eine kraft Gesetzes auch ohne Geltendmachung automatisch eintretende gesetzliche Veränderung der Mietzahlungspflicht, solange und soweit der Mietwert der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Das Minderungsrecht kann daher auch nicht verjähren.

Wegen der Einzelheiten zur Mietminderung verweisen wir an dieser Stelle auf unseren gesonderten Beitrag zu diesem Thema.

Schadensersatz
Die Mietminderung dient nur dazu, das gestörte Äquivalenzverhältnis zwischen der verringerten Leistung des Vermieters und der des Mieters wieder herzustellen. Aus diesem Grunde ist sie auch verschuldensunabhängig. Sie gibt dem Mieter aber keine darüber hinausgehenden Ansprüche auf Schadensersatz. Solche gibt es nur unter den erweiterten Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs, der in § 536 a BGB geregelt ist.

Wegen der Einzelheiten zum Schadensersatz verweisen wir an dieser Stelle auf unseren gesonderten Beitrag zu diesem Thema.

Verringerung der Kaution
Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Absatz 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Absatz 1 BGB grundsätzlich außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Absatz 1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt (BGH vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Dies kann z.B. bei einer negativen Abweichung der Wohnfläche der Fall sein. In diesem Fall besteht dann ein Anspruch auf Rückerstattung eines Teils der geleisteten Kaution. Näheres dazu in unserem Beitrag zum Thema „Kaution“.

Kündigung
Wenn die Mietwohnung mangelhaft ist, kann dies einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 543 BGB darstellen. Wegen der Einzelheiten zu diesem Thema verweisen wir auf unseren Beitrag zum Theme „Mieterkündigung“.

letzte Änderung am 19.06.2009