Schadensersatzanspruch des Mieters bei Mängeln
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 16.01.2008(VIII ZR 222/06) darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann, wenn die Wohnung mangelhaft ist. Der BGH hat insoweit strenge Regeln aufgestellt.

Sachverhalt:
Durch Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mietete die Klägerin von dem Beklagten ab dem 1. Februar 2002 eine Doppelhaushälfte. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter anderem: "Es wurde folgendes vereinbart: … Heizung muss dringend kontrolliert werden."

Im Oktober 2002 erneuerte das Installateurunternehmen K. unter anderem zwei Ausdehnungsgefäße der Heizung sowie sämtliche dreizehn Heizkörperventile und legte einen Außenwasseranschluss. Die Arbeiten berechnete die Fa. K. der Klägerin, die in einem Vorprozess zur Bezahlung der Vergütung verurteilt wurde.

Mit der Klage hat die Klägerin von dem Beklagten Erstattung des von ihr entrichteten Werklohns und der Prozesskosten verlangt. Die Klägerin hat behauptet, dass die ausgetauschten Teile der Heizung defekt gewesen seien. Ein Außenwasseranschluss sei zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen, im Zuge von Bauarbeiten jedoch beseitigt worden; da der Beklagte nichts weiter veranlasst habe, habe die Fa. K. den Anschluss erneuert.

Das Amtsgericht hat die Klage nach Vernehmung von Zeugen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsverlangen weiter.

Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:

„BGB § 286 Abs. 2 Nr. 4, § 536a Abs. 1 und 2, § 539 Abs. 1
Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.“

Die Revision hat vor dem BGH keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht habe zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe nicht hinreichend dargelegt, dass der Beklagte mit der Beseitigung der angeblichen Mängel der Mietsache in Verzug gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung habe die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag nicht ausgesprochen. Sie habe auch nicht dargelegt, dass die umgehende Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig gewesen sei (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dies könne zwar bei einem Totalausfall einer Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; dazu fehle es jedoch an hinreichendem Vortrag. Im Hinblick auf den fehlenden Außenwasseranschluss mangele es an jeglichem Sachvortrag der Klägerin zu den Voraussetzungen des Verzugs oder dem Erfordernis einer sofortigen Beseitigung des bestehenden Zustands.

Der Klägerin stehe auch kein Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 Abs. 1, § 683 BGB zu. Der Anwendungsbereich des § 539 Abs. 1 BGB sei nur dann eröffnet, wenn die Aufwendungen des Mieters nicht der Mängelbeseitigung im Sinne von § 536a Abs. 2 BGB dienten. § 539 Abs. 1 BGB sei nur auf solche Aufwendungen anwendbar, die der Vermieter "nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen" habe. Das schließe Aufwendungen aus, die die Sache erst in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand versetzten. Bei Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln sei der Mieter verpflichtet, den Vermieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zunächst in Verzug zu setzen. Versäume er dies, sei ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB nicht erlaubt. Für die Begrenzung des Anwendungsbereichs des § 539 Abs. 1 BGB auf Aufwendungen, die keine Mängelbeseitigungsmaßnahmen darstellten, sei die Gesetzessystematik entscheidend. Die beschränkenden Voraussetzungen für einen Anspruch nach § 536a Abs. 2 BGB wären bei Zulassung eines Erstattungsanspruchs über §§ 539, 683 ff. BGB weitgehend hinfällig. Eine restriktive Interpretation beeinträchtige die Interessen des Mieters auch nicht unangemessen; § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB stelle sicher, dass ihm die Kosten sofort durchzuführender Notmaßnahmen zu erstatten seien. Für eine restriktive Handhabung des Anwendungsbereichs des § 539 BGB spreche auch die Vermeidung von Wertungswidersprüchen. Der Bundesgerichtshof habe entschieden, dass der Käufer, der einen Mangel der Kaufsache selbst beseitige, ohne dem Verkäufer zuvor eine erforderliche Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, nicht nach § 326 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB analog die Anrechnung der vom Verkäufer ersparten Aufwendungen für die Mangelbeseitigung auf den Kaufpreis verlangen oder den bereits gezahlten Kaufpreis in dieser Höhe zurückfordern könne (BGHZ 162, 219). Wegen des abschließenden Charakters der Regelung in § 536a Abs. 2 BGB im Hinblick auf Mängelbeseitigungsmaßnahmen durch den Mieter scheide auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung aus. Ein Anspruch aus § 994 BGB scheitere daran, dass die Klägerin zum Zeitpunkt der Reparaturen berechtigte Besitzerin gewesen sei.

II.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand, sodass die Revision der Klägerin zurückzuweisen war. Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel stehe der Klägerin nämlich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1.
Die Klägerin habe keinen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift könne der Mieter, der einen Mangel der Mietsache selbst beseitigt, Ersatz der erforderlichen Aufwendungen nur dann verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Zutreffend habe das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin den Beklagten mangels Mahnung nicht in Verzug gesetzt habe (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Mahnung sei auch nicht entbehrlich gewesen.

2.
Mit Recht habe das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB verneint, denn die umgehende Beseitigung der von der Klägerin behaupteten Mängel sei zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht notwendig gewesen. Die Vorschrift erfasse Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen würden. Entsprechende Umstände, zum Beispiel einen Ausfall der Heizung im Winter, habe die Klägerin jedoch nicht vorgetragen. Das gelte erst recht für den Außenwasseranschluss.

3.
Die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung der behaupteten Mängel auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen einer berechtigten (§ 683 Satz 1, §§ 677, 670 BGB) oder unberechtigten (§ 684 Satz 1, §§ 812 ff. BGB) Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen.

Beseitigt der Wohnraummieter einen (von ihm behaupteten) Mangel der Mietsache selbst, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB), und liegt auch keine Notmaßnahme im Sinne von § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, ist ein Rückgriff auf § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestattet.

Nach einer anderen verbreiteten Auffassung könne in Fällen einer Selbstbeseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter allerdings auf § 539 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, wenn die Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB nicht vorlägen. Dies vermeide, dass dem Vermieter Vorteile zuflössen, die nur deshalb nicht ausgleichspflichtig seien, weil der Mieter das Verfahren des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beachtet habe (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 539 Rdnr. 3; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 536a Rdnr. 17, § 539 Rdnr. 2; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 539 Rdnr. 6; Herresthal/Riehm, NJW 2005, 1457, 1460 f., jew. m.w.N.). Dem sei nicht zu folgen.

Zwar könnte der Wortlaut des § 539 Abs. 1 BGB auch dahin verstanden werden, dass der Vermieter generell alle Aufwendungen zu ersetzen habe, die der Mieter nicht schon nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen kann. Dagegen sprächen jedoch bereits die Gesetzesmaterialien. Der Gesetzgeber
hätte bei § 539 Abs. 1 BGB nicht Mängelbeseitigungsarbeiten im Blick gehabt, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen würden, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Badezimmern (BT-Drs. 14/4553, S. 42).

Der Anwendbarkeit des § 539 Abs. 1 BGB auf Fälle der eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter stehe insbesondere der Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem
Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Das diene zum einen deswegen auch seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) oder Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 536a Abs. 1 BGB) abwenden könne. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, solle es ihm zudem ermöglichen, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliere der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung im Rahmen der Geltendmachung eines Anspruchs aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vor "vollendete Tatsachen" gestellt werde. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern (vgl. BGHZ 162, 219, 227 ff. zum Kaufrecht; siehe auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 1965 - VII ZR 124/63, NJW 1966, 39, unter I 4, zum Ausschluss von Bereicherungsansprüchen im Fall der Nichteinhaltung des Fristsetzungserfordernisses nach § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB(B)).

Entgegen der Ansicht der Revision folge eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 536a Abs. 1 BGB. § 536a Abs. 1 BGB eröffne nämlich keinen Anspruch auf Ersatz der vom Mieter zum Zweck der Mängelbeseitigung gemachten Aufwendungen, sofern die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 BGB nicht vorlägen. Auch das wäre, wie ausgeführt, mit dem Sinn und Zweck des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach grundsätzlich dem Vermieter der Vorrang bei der Mängelbeseitigung zukommt, nicht zu vereinbaren.

Hinweise:
Dem Urteil ist zuzustimmen. Insbesondere die Ausführungen zum Sinn und Zweck des § 536a Absatz 2 BGB überzeugen. Der BGH gelangt so zu einer Auslegung, die sich auch dem nicht einschlägig vorgebildeten Leser aus dem Gesetzestext erschließt. In aller Regel wird es auf dieser Grundlage auch zu keinen Problemen kommen. Dem Mieter ist es nicht nur zuzumuten, sich an das gesetzlich vorgegebene Procedere zu halten. Es entspricht auch seinen Interessen, da nur die wenigsten ein Interesse daran haben, Mängel in ihrer Wohnung selbst zu beseitigen. Dieses Interesse ergibt sich erst, wenn der Vermieter trotz Aufforderung nicht handelt.

BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06

Vorinstanzen:
AG Recklinghausen, Entscheidung vom 19.12.2005 - 52 C 263/04 -
LG Bochum, Entscheidung vom 04.07.2006 - 11 S 350/05 -

Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

letzte Änderung am 20.06.2009