Heizung

Zu den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters gehört die Sorge für eine ausreichende Temperierung der Mieträume (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 209/07). Wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizen kann, liegt ein Mangel vor, der alle Gewährleistungsrechte eröffnet. Dies gilt unabhängig davon, welches die Ursache der zu geringen Temperierung ist. Der Grund kann die Heizung sein, aber auch sonstige bauliche Gründe haben, wie zum Beispiel undichte Fenster oder Probleme mit der Wärmedämmung.

Bei Einzelheizungen (Gasetage, Nachtspeicheröfen, Holz- bzw. Kohleöfen) kann der Mieter selbst regeln, wann die Heizung betrieben wird. Ein Mangel kann hier dann vorliegen, wenn die Geräte nicht ordnungsgemäß funktionieren oder es Probleme bei der Brennstoffversorgung (Gasleitung) gibt. Im übrigen kann der Mieter selbst bestimmen, wenn welche Temperatur herrscht.

Gibt es jedoch eine zentrale Heizungsanlage, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Wohnung ausreichend beheizen lässt Gesetzliche Regelungen über die Dauer der Heizperiode oder darüber, welche Mindesttemperatur erreicht werden muss, gibt es aber nicht. Manchmal enthält der Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen. Ansonsten kommt es darauf an, was die Rechtsprechung für angemessen hält.

Zentralheizungsanlagen werden nur während einer sogenannten „Heizperiode“ betrieben. Sie ist in den meisten Mietverträgen verankert und umfasst zumeist den Zeitraum vom 01.10. bis zum 30.04. eines Jahres (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 209/07), manchmal auch vom 15.09. bis zum 15.05. Eine Verkürzung z.B. auf den Zeitraum 01.11. bis 31.03. ist unwirksam. Die vereinbarte Heizperiode stellt aber nur einen Erfahrungswert dar. Die Verpflichtung des Vermieters zu einer ausreichenden Temperierung der Wohnungs besteht jederzeit.

Der Vermieter muss eine Mindesttemperatur von durchschnittlich 20 Grad gewährleisten (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 209/07). Es gibt dafür keine gesetzliche Regelung. Dieser Wert hat sich jedoch als allgemeiner Komfortwert herausgebildet. Er kann auch ohne besondere Vereinbarung erwartet werden. Er entspricht beispielsweise den Empfehlungen des Umweltbundesamtes oder der DIN 4701. Er wurde in der Vergangenheit auch schon in einer Reihe von Gerichtsentscheidungen bestätigt (LG Berlin, Urteil vom 26.05.1989, 64 S 266/97). Häufig wird noch differenziert nach den in der Wohnung vorhandenen Zimmern. Empfohlen werden für Wohnräume 20 Grad und für Bad und Toilette 21 Grad (LG Berlin, a.a.O.). Diese Binnendifferenzierung ist jedoch Sache des Mieters.

Gerade vor dem Hintergrund, dass auch in Wohngebäuden mit Energie sparsam umgegangen werden sollte, besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter diese Temperaturen nicht rund um die Uhr zur Verfügung stellen muss. Als ausreichend wird eine Zeit angesehen, in der das Gros der Menschen beruflich oder privat aktiv ist, also ein Zeitraum von ca. 6 bis 24 Uhr. Außerhalb dieser Spanne reichen auch 18 Grad. Weniger darf es nach herrschender Meinung aber auch dann nicht sein.

Diese Anforderungen gelten auch außerhalb der Heizperiode, also auch im Frühjahr oder im Herbst, sogar im Sommer, wenn es kalt wird. Sicher wird man dem Vermieter einen oder zwei Tage Karenzzeit zubilligen müssen, bevor er gerade größere Heizanlagen in Betrieb nehmen muss. Es gibt aber keine Verpflichtung des Mieters, im Sommer zu frieren oder mit Schal und Mütze in der Wohnung zu sitzen.

Bei einer nicht ausreichenden Heizleistung oder wenn die Heizung ganz ausfällt wurden von der Rechtsprechung je nach Umfang der Nutzungseinschränkung Mietminderungsbeträge in Höhe von 7,5 - 100 % zuerkannt. Entscheidend ist, wieviele Zimmer betroffen sind, welche Zimmer betroffen sind, in welchem Umfang die einzelnen Räume betroffen sind. Als Richtwert schlagen wir einen Wert von 10 % pro Grad Minderwärme vor. Bei nur noch 16 Grad könnte die Miete in den betroffenen Räumen daher um 40 % gemindert werden, selbstverständlich nur an den Tagen mit zu geringer Raumtemperatur. Nach einer Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 20.10.1992, 65 S 70/92) berechtigt beispielsweise der Ausfall der Gasversorgung in einer Wohnung, die mit Gas versorgt wird, mit dem die Heizung, die Warmwasserbereitung und der Herd betrieben werden, in den Monaten Oktober bis Dezember zu einer Mietminderung von 100 %.

Auch in den warmen Monaten stellt eine defekte Heizung einen Mangel der Mietsache dar, der beseitigt werden muss. Allerdings handelt es sich in dieser Zeit um einen unerheblichen Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB, da die Mietsache trotzdem warm genug ist. Eine Mietminderung kommt daher nicht in Betracht.

Bei einem Heizungsmangel muss man als Mieter so vorgehen, dass man die Rauminnentemperaturen bei vollständig aufgedrehter Heizung einige Tage hintereinander mit einem geeichten Thermometer in der Raummitte misst und protokolliert. Dies sollte man am besten durch einen Nachbarn erledigen lassen, der im Streitfall als Zeuge in Betracht kommt. Mit diesen Daten kann man dann seine Gewährleistungsrechte geltend machen.

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Heizung/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011