Beheizung

Zu den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters gehört die Sorge für eine ausreichende Temperierung der Mieträume. Wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizen kann, liegt ein Mangel vor, der alle Gewährleistungsrechte eröffnet.

In der Regel wird die Heizung bei Zentralheizungsanlagen nur während einer sogenannten „Heizperiode“ betrieben. Sie ist in den meisten Mietverträgen verankert und umfasst zumeist den Zeitraum vom 01.10. bis zum 30.04. eines Jahres, manchmal auch vom 15.09. Bis zum 15.05. Eine Verkürzung z.B. auf den Zeitraum 01.11. bis 31.03. ist unwirksam. Die vereinbarte Heizperiode stellt aber nur einen Erfahrungswert dar. Die Verpflichtung des Vermieters zu einer ausreichenden Temperierung der Wohnungs besteht jederzeit.

Bei Einzelheizungen (Gasetage, Nachtspeicheröfen, Holz- bzw. Kohleöfen) kann der Mieter selbst regeln, wann die Heizung betrieben wird.

Der Vermieter muss eine Mindesttemperatur von durchschnittlich 20 Grad gewährleisten. Es gibt dafür keine gesetzliche Regelung. Dieser Wert hat sich jedoch als allgemeiner Komfortwert herausgebildet. Er kann auch ohne besondere Vereinbarung erwartet werden. Er entspricht beispielsweise den Empfehlungen des Umweltbundesamtes oder der DIN 4701. Er wurde in der Vergangenheit auch schon in einer Reihe von Gerichtsentscheidungen bestätigt. Häufig wird noch differenziert nach den in der Wohnung vorhandenen Zimmern. Empfohlen werden für das Badezimmer 23 Grad, für das Wohnzimmer 21 Grad, für Ess- und Kinderzimmer 20 Grad, für Küche und Schlafzimmer 18 Grad und für den Flur und die Abstellkammer 15 Grad. Diese Binnendifferenzierung ist jedoch Sache des Mieters. Wer gerne bei 20 Grad schlafen möchte, darf dies selbstverständlich selbst entscheiden.

Gerade vor dem Hintergrund, dass auch in Wohngebäuden mit Energie sparsam umgegangen werden sollte, besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter diese Temperaturen nicht rund um die Uhr zur Verfügung stellen muss. Als ausreichend wird eine Zeit angesehen, in der das Gros der Menschen beruflich oder privat aktiv ist, also ein Zeitraum von ca. 6 bis 23 Uhr. Außerhalb dieser Spanne reichen auch 18 Grad. Weniger darf es nach herrschender Meinung aber auch dann nicht sein.

Diese Anforderungen gelten auch außerhalb der Heizperiode, also auch im Frühjahr oder im Herbst, sogar im Sommer, wenn es kalt wird. Sicher wird man dem Vermieter einen oder zwei Tage Karenzzeit zubilligen müssen, bevor er gerade größere Heizanlagen in Betrieb nehmen muss. Es gibt aber keine Verpflichtung des Mieters, im Sommer zu frieren.

Bei einer nicht ausreichenden Heizleistung oder wenn die Heizung ganz ausfällt wurden von der Rechtsprechung je nach Umfang der Nutzungseinschränkung Mietminderungsbeträge in Höhe von 7,5 - 100 % zuerkannt. Entscheidend ist, wieviele Zimmer betroffen sind, welche Zimmer betroffen sind, in welchem Umfang die einzelnen Räume betroffen sind. Als Richtwert schlagen wir einen Wert von 10 % pro Grad Minderwärme vor. Bei nur noch 16 Grad könnte die Miete in den betroffenen Räumen daher um 40 % gemindert werden, selbstverständlich nur an den Tagen mit zu geringer Raumtemperatur. Der Vermieter hat es also jederzeit in der Hand, einen größeren Schaden zu vermeiden.

Exkurs: Kommt der Vermieter nach einer Abmahnung seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Beheizung der Wohnung nicht nach, so kann der Mieter elektrische Heizöfen anschaffen und die Anschaffungskosten ebenso wie die damit verbundenen Stromkosten nach § 536 a BGB als Schadensersatz verlangen und von der nächsten Miete abziehen. Reicht das nicht aus, kann er sogar auf Kosten des Vermieters in ein Hotel ziehen oder fristlos kündigen.

letzte Änderung am 13.01.2010