Fogging als Folge von Ursachen in der Mietersphäre - nur wenn der Mieter dies zu vertreten hat, ist der Vermieter nicht zur Mangelbeseitigung verpflichtet
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Der BGH hat sich am 28.05.2008 (VIII ZR 271/07) mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter einen Mangel zu beseitigen hat, der seine Ursache in Maßnahmen des Mieters hat, die aber im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 538 BGB stehen. Es ging um die Frage der Beseitigung sogenannten „Foggings“.
Sachverhalt:
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten in B. Sie verlangt Vorschuss für die Beseitigung von in der Wohnung aufgetretenen Schwarzstaubablagerungen ("Fogging"). Die Ablagerungen traten zunächst Anfang Dezember 2002 in geringem Umfang in Küche, Bad und den Zimmern der Wohnung auf und verbreiteten sich bis Februar 2003 auf sämtliche Decken und Wände der Wohnung. Die Klägerin forderte die Beklagten im April 2003 erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf; ebenso erfolglos verlangte sie mit Schreiben vom 7. Mai 2003 die Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen. Der geltend gemachte Betrag von 5.423 € entspricht dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes.
Da die Beklagten keine Zahlung leisteten, hat die Klägerin diesen Betrag mit ihrer Klage geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.
Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:
„BGB §§ 535, 536a, 538
a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.
b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.
Die Revision hatte keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1487) hatte ausgeführt, dass die Klägerin berechtigt sei, den geltend gemachten Betrag als Vorschuss zur Beseitigung des Mangels zu fordern. Die aufgetretenen Schwarzverfärbungen seien ein Mangel der Mietwohnung. Ursache dieses Mangels in Form der Schwarzstaubablagerungen sei ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe während des Fensterputzens. Damit liege die Ursache der "Fogging-Erscheinungen" nicht im Gefahrenbereich der Beklagten begründet, sondern stamme aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin, die Wandfarbe und Teppich in die Wohnung eingebracht und die Reinigung der Fenster veranlasst habe. Dennoch habe die Klägerin den Mangel nicht zu vertreten, weil sie die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht überschritten habe. Liege - wie hier - ein Mangel der Mietsache vor, sei der Vermieter, unabhängig von einem etwaigen Verschulden auf seiner Seite, verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen.
Diese Ausführungen hielten der rechtlichen Nachprüfung vor dem BGH stand. Zu Recht habe daher das Berufungsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zuerkannt (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Rechtsfehlerfrei und insoweit auch von der Revision nicht beanstandet sehe das Berufungsgericht in den Schwarzstaubablagerungen einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 BGB. Dessen Beseitigung schuldeten die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Klägerin zu suchen sei.
Anders wäre das, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend erkannt hat, nur dann, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das sei, wie auch die Revision nicht in Abrede stelle, hier nicht der Fall, weil die nach dem im Berufungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachten in Frage kommenden Maßnahmen der Klägerin - die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppichboden, das Streichen der Wände mit handelsüblicher Farbe und das Reinigen der Fenster im Winter - sich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung darstellen, dessen Folgen der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten habe.
Hinweise:
Das Urteil macht nochmals zwei wichtige Punkte in Sachen Mängelbeseitigung deutlich.
1.
Der Vermieter haftet immer, auch wenn er nichts für den Mangel kann, selbst dann, wenn er ihn gar nicht verhindern kann. Es geht nur um die gestörte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung.
2.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht hat und er dies vertreten muss. Und dies ist immer dann nicht der Fall, wenn er sich vertragsgemäß verhalten hat. Die Mietsache muss also so gestaltet sein, dass vertragsgemäßer Gebrauch durch den Mieter nicht zu negativen Veränderungen führt.
BGH, Urteil vom 28.05.2008 - VIII ZR 271/07
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.09.2006 - 11 C 303/03 -
LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 359/06 -
Die Originalentscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.
letzte Änderung am 28.10.2008