Feuchtigkeit und Schimmel

Feuchtigkeitsschäden (feuchte Decken und Wände, Stockflecken, Schimmel, überhöhte Luftfeuchtigkeit) sind ein häufiges Thema zwischen Mietern und Vermietern. Sie können verschiedene Ursachen haben. Äußere Ursache ist zumeist die durch ein defektes Bauteil (Dachabdeckungen, Wandabdichtung, Fenster, Grundmauer) von außen eindringende Nässe im Mauerwerk. Innere Ursache ist die sich durch Kondensation am kälteren Mauerwerk niederschlagende Luftfeuchtigkeit in den Räumen. Auch hier liegt jedoch in der Regel ein Baumangel in Form einer ungenügenden Wärmedämmung vor.

Die meisten Konflikte entstehen um die Frage, ob bei einem Feuchtigkeitsschaden aufgrund von Kondensationsnässe der Mieter durch ungenügendes Heizen und Lüften die Verantwortung trägt (Dazu später mehr). Trifft die warme Luft auf eine kalte Wand, kondensiert der Wasserdampf und setzt sich als Feuchtigkeit auf der kühlen Oberfläche ab. Die Ursachen für die hohe Luftfeuchtigkeit liegt in der Nutzung des Gebäudes. Bei der Nutzung entsteht ständig neue Luftfeuchtigkeit z. B. durch Kochen, Duschen, Putzen und die Atemluft der Bewohner. Verschärfend kommt hinzu, dass bei modernen Neubauten die Gebäudehülle besonders gut abgedichtet ist, um durch geringen Luftwechsel Energie einsparen zu können.

Bei Feuchtigkeitsschäden wurden von der Rechtsprechung je nach Umfang der Nutzungseinschränkung Mietminderungsbeträge in Höhe von bis zu 100 % (LG Berlin, Urteil vom 19.12.1988, 61 S 211/87) zuerkannt. Entscheidend ist, wieviele Zimmer betroffen sind, welche Zimmer betroffen sind, in welchem Umfang die einzelnen Räume betroffen sind und ob es über die reine Feuchtigkeit hinaus bereits zu Schimmelbildung gekommen ist. So berechtigt ein kleiner Wasserfleck in einer großen Altbauwohnung zu einer geringeren Minderung als in einer kleinen Einzimmerwohnung. Kleinere Stockflecken, die schnell wieder abtrocknen und auch nicht wiederkehren, stellen lediglich eine unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB dar und rechtfertigen keine Mietminderung.

Ein feuchtigkeitsbedingter Mangel der Mietsache liegt auch dann vor, wenn beim Bau des Hauses die seinerzeit geltenden technischen Standards eingehalten wurden. Entscheidend ist nämlich die Tauglichkeitsbeeinträchtigung durch den Feuchtigkeitsmangel, nicht die Einhaltung der damaligen technischen Standards (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2005, 63 S 357/04). Denn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann unbeschadet der Vorschriftsmäßigkeit des Wohngebäudes bei seiner Errichtung beeinträchtigt sein. Grund der Minderung ist die Gebrauchsbeeinträchtigung, nicht die Verletzung eines technischen Standards.

Eine der Ursachen für Feuchtigkeit in einer Wohnung ist die vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter. Es ist unvermeidlich und durch den Mietvertrag abgedeckt, dass durch das Kochen, die Körperpflege, Pflanzen und durch die schlichte Anwesenheit von Menschen Feuchtigkeit in die Wohnräume dringt. Der Mieter ist verpflichtet, dem entgegenzuwirken, indem er die Wohnung regelmäßig lüftet. Ausreichend ist ein dreimaliges tägliches Stoß- und Querlüften (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 11.02.2000, 19 U 7/99). Der Mieter ist hingegen nicht verpflichtet, seine Möbel zur Vermeidung von Feuchtigkeitserscheinungen mit einem bestimmten Abstand zu den Außenwänden aufzustellen (Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, 4 S 62/06).

Häufiger Einwand des Vermieters ist der Vorwurf, der Mieter habe die Feuchtigkeit durch falsches Lüften oder durch Wäschetrocknen oder zu viele Pflanzen in der Wohnung selbst verursacht. Gerade im Winter kann Feuchtigkeit auch dadurch verursacht werden, dass zu wenig geheizt wird und dadurch die in der Raumluft vorhandene Feuchtigkeit an den Wänden kondensiert. Vor allem im Zusammenspiel mit zu dicht an die Wände herangerückten Möbeln, vor allem Schränken, kann sich dadurch ein Feuchtigkeitsschaden entwickeln.

In diesen Fällen ergibt sich oft Streit über die Frage, ob es sich um einen Mangel handelt oder ob der Mieter den Feuchtigkeitsschaden durch falsches Wohnverhalten, insbesondere falsches Lüften verursacht hat. Grundsätzlich stellen Feuchtigkeit und Schimmelpilzbefall einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel im Sinne der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar. Ist zwischen den Parteien streitig, ob der Mangel vom Mieter wegen eines Verstoßes gegen die ihm obliegende Obhutspflicht zu vertreten ist, hat der Vermieter zunächst die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter nachweisen, dass das Gebäude nach dem – in der Regel vertraglich vorausgesetzten – Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich sind, um den Schaden zu vermeiden. Erst wenn dieser Nachweis geführt ist, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Mietersphäre liegt (vgl. etwa Bub- Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rd. 962 m.w.N., LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009, 307 S 39/09, WuM 2010, 28). In diesem Fall stehen dem Mieter in der Regel keine Gewährleistungsrechte zu.

Im Prinzip gilt die Gewährleistungspflicht des Vermieters auch für alle Nebenräume, wie Garagen, Stellplätze, Trockenböden und vor allem Keller. Auch in diesen Bereichen stellen Feuchtigkeitsschäden einen Mangel der Mietsache dar, die zu einer Mietminderung führen können. Allerdings sind die Anforderungen andere als in den eigentlichen Wohnräumen. So hat das Landgericht Osnabrück in einer Entscheidung vom 11.04.2001 (WuM 2004, 233) entschieden, dass der Mieter einer Altbauwohnung nicht ohne weiteres erwarten kann, dass der zur Wohnung gehörende Keller trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist.

Nach dem Einbau neuer, isolierverglaster Fenster kommt es wegen deren besserer Isolierung manchmal zu Feuchtigkeitsproblemen, die der Mieter nur durch ein verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten vermeiden kann. In diesen Fällen obliegt es nach der Rechtsprechung dem Vermieter, den Mieter auf ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten hinzuweisen, wobei die Belehrung nicht in allgemeiner Form, z. B. anhand einer Broschüre, sondern auf die konkreten Raumverhältnisse hin zu erteilen ist (vgl. hierzu etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. VI Rd. 273 m.w.N., LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009, 307 S 39/09, WuM 2010, 28 ).

Auch wenn bei einem Erstbezug noch Neubaufeuchte vorhanden ist, liegt ein Mangel vor (Amtsgericht Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, 3 C 1176/86). Ein „Trockenwohnen“ von Neubauwohnungen wie früher gibt es nicht mehr, es sei denn, die Parteien haben dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 11.10.2002, 10 S 22/02).

Gerichtsentscheidungen zum Thema finden Sie hier:

http://www.mietemindern.de/urteile/Feuchtigkeit/mietminderung

letzte Änderung am 10.11.2011