(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Nur sehr rudimentär hat der Gesetzgeber in § 536 BGB die Frage geregelt, wie eine Mietminderung zu berechnen ist. Er sagt lediglich, dass die Miete angemessen herabzusetzen ist. Angesichts der Vielgestaltigkeit des Lebens war es eine weise Entscheidung, dieses Problem der Rechtsprechung zu überlassen, die sich seit Jahrzehnten redlich müht, dem Einzelfall gerecht zu werden.
Eine Grundsatzdebatte beschäftigte sich lange mit der Frage, was denn die „Miete“ im Sinne dieser Vorschrift sei. War mit der Miete nur die Nettokaltmiete gemeint, oder die Gesamtmiete, also einschließlich der Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen. Seit 2005 ist diese Frage entschieden. In zwei wegweisenden Entscheidungen haben der XII. Und der VIII. Zivilsenat des BGH klargestellt, dass „Miete“ im Sinne der Mietminderungsvorschriften die Gesamtmiete ist.
Zunächst beschäftigte sich der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat mit diesem Problem. Anlass war ein Fall aus Berlin. In seinem Urteil vom 6. April 2005 (XII ZR 225/03) hat er die Bruttowarmmiete als Bemessungsgrundlage für Mietminderungen festgelegt. Der Leitsatz lautet:
„Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.“
Der Fall:
Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 24. Juni 1999 an den Beklagten Geschäftsräume zu einer Miete von monatlich 950,88 DM zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 199,12 DM. Der Beklagte hat sich nach einem Wassereinbruch und dadurch verursachtem Schimmelbefall auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Eine weitere Beeinträchtigung ergab sich aus einem Defekt der Regenrinne. Der gesamte auf der Dachfläche angesammelte Regen wurde durch die beschädigte Stelle vor den Eingangsbereich der Büroräume geleitet mit der Folge, dass es an Regentagen nicht möglich war, die Räume zu betreten und zu verlassen, ohne sich die Kleidung erheblich zu verschmutzen. Die Klägerin erkennt die Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage unter anderem die aufgelaufenen Rückstände geltend.
Das Landgericht Berlin hat den Beklagten unter teilweiser Klageabweisung zur Zahlung von 1.713,46 € verurteilt. Dabei ist es von einer Minderung der Gesamtmiete (Bruttomiete) in Höhe von 10 % für die Monate Juni bis August sowie Oktober 2001 und von 20 % für die Monate November 2001 bis Juni 2002 ausgegangen. Die Berufung, mit der die Klägerin nur noch die Minderung angegriffen hat, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision, die ohne Erfolg blieb.
Das Kammergericht ging in seiner Berufungsentscheidung von der Bruttomiete aus. Als Ausgangspunkt für die Herabsetzung der Miete kämen die Nettomiete (Mietzins ohne Nebenkosten), die Bruttomiete (Mietzins mit allen Nebenkosten) oder die Bruttokaltmiete (Mietzins mit allen Nebenkosten ohne Heizkosten) in Betracht. Sofern Nebenkosten in eine Mietminderung einbezogen würden, ergebe sich das weitere Problem, ob dies gleichmäßig geschehen solle, oder ob eine Berücksichtigung nur der Nebenkosten geboten sei, die von dem die Minderung begründenden Mangel betroffen seien. Im Gesetz sei lediglich von der Herabsetzung der Miete die Rede. Von einer Legaldefinition der Miete habe der Gesetzgeber abgesehen und die Lösung der Rechtspraxis überlassen. Maßgebend sei die Bruttomiete, also die Einbeziehung sämtlicher Nebenkosten. Aus § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergebe sich, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete vollständig befreit sei, solange die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge des Mangels aufgehoben sei. In diesem Falle müsse der Mieter nichts, auch keine Nebenkosten zahlen. Im Hinblick darauf lasse sich nicht überzeugend begründen, dass bei einer nur teilweisen Aufhebung der Tauglichkeit die Nebenkosten ganz oder teilweise weiter zu zahlen seien. Beide Fälle habe der Gesetzgeber in unmittelbarem Zusammenhang geregelt und dabei das Wort "Miete" gewählt. Durch die Mietminderung solle das von den Parteien festgelegte Äquivalenzverhältnis wieder hergestellt werden. Bei dieser Äquivalenzbetrachtung lasse sich die Nettomiete nicht sinnvoll von den Nebenkosten trennen. Der Mieter zahle, um die Räume im Rahmen des vertraglich gestatteten Gebrauchs entsprechend ihrer Ausstattung und ihrer technischen Möglichkeiten zu nutzen. Die Nebenkosten dienten diesem Zweck. Sie ermöglichten und erleichterten die Raumnutzung. Eine beschränkte Nutzungsmöglichkeit bewirke, dass auch die auf volle Funktionsfähigkeit der Räume gerichteten Nebenkostenzahlungen ihren Zweck nicht voll erreichen könnten. Eine nach einzelnen Nebenkostenpositionen differenzierende Sichtweise sei äußerst unpraktikabel. Der Mieter müßte im einzelnen erläutern, welche Nebenkostenposition betroffen sei und warum. Er müßte nach dem Grad der Betroffenheit für jede Position eine gesonderte Minderungsquote benennen und daraus unter Einbeziehung der anteilig herabgesetzten Nebenkostenmiete eine Gesamtminderung errechnen. Die damit verbundenen Belastungen bei der gerichtlichen Durchsetzung einer Mietminderung lägen für jeden Mietrechtspraktiker auf der Hand; auch das Gebot des effektiven Rechtsschutzes hindere, dieser Auffassung zu folgen.
Die Entscheidung:
Der BGH hat die Entscheidung des Kammergerichts bestätigt.
Zunächst geht es um die Frage, ob die geltend gemachten Minderungen der Höhe nach gerechtfertigt sind. Die Ausführungen des BGH zu dieser Frage spielen im hier vorliegenden Kontext keine Rolle.
Im weiteren beschäftigt sich der BGH mit der Frage, von welchem Betrag bei der Berechnung der Minderung auszugehen ist. Nach § 536 BGB werde der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe, von der Entrichtung der Miete befreit, bei bloßer Minderung der Tauglichkeit habe er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ausgangspunkt für die Berechnung der Minderung sei somit die vom Mieter zu zahlende Miete. Was darunter zu verstehen sei, sage das Gesetz nicht. Es gebe dazu die verschiedensten Auffassungen. Daran habe auch die Mietrechtsreform nichts geändert. Der Senat schließt sich der Auffassung des Berufungsgerichts an.
Für sie sprechen nach Auffassung der Richter systematische, teleologische und nicht zuletzt rechtspraktische Gesichtspunkte. Der Gesetzgeber habe in § 556 BGB klargestellt, daß Betriebskosten vereinbart werden können. Da § 556 BGB zum Unterkapitel "Vereinbarungen über die Miete" gehöre, seien Betriebskosten jedenfalls nach der Systematik des Gesetzes als Bestandteil der Miete anzusehen.
Die Vermieterleistung umfasse alles, was erforderlich sei, um die vertragsgemäße Nutzung sicherzustellen. Neben der bloßen Überlassung der Mietsache gehören dazu Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar sei. Dazu zählten mangels abweichender Vereinbarung unter anderem auch die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung etwa von Müll. Die Vermieterleistung lasse sich nicht in eine Fülle von isolierten Einzelleistungen zerlegen, die gleichsam um die Raumüberlassung (Überlassung der Mietsache) herumgruppiert seien. Vielmehr seien sie mit dieser unlösbar vernetzt.
Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) seien die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Der Mieter zahle nicht etwa isoliert jede Nebenleistung, sondern ein Gesamtentgelt. Daran ändere der Umstand nichts, daß die Höhe der Mietnebenkosten in der Regel, zumindest wenn die Nebenkosten abgerechnet werden müssen, nicht durch Parteivereinbarung, sondern einseitig durch Dritte und bei den verbrauchsabhängigen Leistungen durch den Verbrauch seitens des Mieter festgelegt würden. Auch wenn der Vermieter die Höhe der Nebenleistungen nur beschränkt beeinflussen könne, so habe er sich doch zur uneingeschränkten Erbringung der Nebenleistungen verpflichtet. Dementsprechend bestehe auch die Gegenleistung des Mieters in einer einheitlichen Leistung, unabhängig davon, wie die Nebenkosten im einzelnen gemäß der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen seien. Daraus ergebe sich, daß ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung sei mit der Folge, daß die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) gemindert werden müsse, um die Äquivalenz wieder herzustellen.
Dies ist die hauptsächliche inhaltliche Begründung der Entscheidung. Der BGH weist sodann noch auf drohende Wertungswidersprüche und verschiedene eher praktische Erwägungen hin, die gegen eine Anknüpfung an die Nettokaltmiete sprächen.
Mit Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04) hat sich dann kurze Zeit darauf der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat dieser Argumentation in vollem Umfang angeschlossen.
Hinweise:
Noch ungeklärt ist die sehr umstrittene Frage, wie mit der Mietminderung in der Betriebskostenabrechnung zu verfahren ist. Steht dem Mieter überhaupt ein Kürzungsrecht des Saldos zu? Wenn ja, was zu erwarten ist, wie wird er ausgewiesen? Zumindest der VIII. Senat hat in seinem Urteil angedeutet, dass die geminderten Vorauszahlungsbeträge nicht auf einen ebenfalls geminderten Saldo treffen, sondern von dem Saldo wie er ist abgezogen werden mit der Folge, dass ein eventuelles Guthaben des Mieters geringer oder eine Nachforderung des Vermieters höher ausfällt. Ob dies allerdings am Ende tatsächlich Bestand hat, darf angezweifelt werden, da es der Vermieter dann zumindest teilweise in der Hand hätte, durch geringe Vorauszahlungen die Minderungsmöglichkeiten des Mieters zu verringern.
Praktisch sollte man es so machen, dass man die Gesamtmiete zwar zur Grundlage der Minderungsberechnung macht, den Betrag dann aber ausschließlich bei der Nettokaltmiete abzieht. Dies vereinfacht die laufende Buchung und die Abrechnung. Wichtig ist allerdings, dass man dieses Vorgehen dem Mieter transparent erklärt.
Sie finden die Urteile unter www.bundesgerichtshof.de.
Vorinstanzen:
LG Berlin
KG Berlin
bzw.
AG Schöneberg
LG Berlin
zuletzt geändert am 28.10.2008