Das Verwendungsrisiko
Das Verwendungsrisiko beschreibt die Regelungen zu der Frage, ob der Mieter die Miete bezahlen muss, wenn er die Mietsache wegen eines in seiner Person liegenden Grundes nicht nutzen kann.
Wenn der Mieter die Mietsache wegen eines nicht in seiner Person liegenden Grundes nicht nutzen kann, handelt es sich nicht um eine Frage des Verwendungsrisikos, sondern um einen Mangel der Mietsache, für den in aller Regel der Vermieter einzustehen hat.
Das Verwendungsrisiko trägt im Rahmen eines Mietverhältnisses in der Regel der Mieter. Dies ergibt sich aus § 537 Absatz 1 BGB. Die Vorschrift lautet wie folgt:
§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.
(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.
Das Verwendungsrisiko gilt für alle Verwendungshindernisse aus dem Einflussbereich des Mieters, also vor allem auch für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und seine Gesundheit. Kann der Inhaber eines Ladens mangels finanzieller Mittel keine Ware ordern, so muss er trotzdem die Ladenmiete entrichten.
Besonders tragisch wirkt sich dies bei einer schweren Krankheit des Mieters aus. Kann z.B. ein Rechtsanwalt wegen einer schweren Krebserkrankung seinem Beruf nicht nachgehen, so muss er trotzdem die Miete für sein Büro bezahlen. Er hat auch keine Möglichkeit zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, eben weil das Gesetz dem Mieter das Verwendungsrisiko zuweist. Dies hat unter anderem das OLG Düsseldorf in einem Beschluss vom 25.07.2008, NZM 2008, 807 festgehalten.
Für eine Korrektur dieser Risikozuweisung über § 242 BGB ist ebenfalls kein Raum. Der Mieter ist der Situation nicht schutzlos ausgeliefert. So hat er beispielsweise die Möglichkeit, sein Risiko durch eine Untervermietung gemäß § 540 BGB zu minimieren. Das beim Mieter verbleibende Risiko, aufgrund der Marktgegebenheiten keinen geeigneten Untermieter zu finden, wird vom OLG Düsseldorf in den zitierten Beschluss als nicht unangemessen betrachtet und rechtfertige weder eine Anpassung der Vertragsbedingungen noch eine außerordentliche Kündigung. Dem wird man sich aufgrund der eindeutigen Regelung des § 537 BGB anschließen müssen.
Handelt es sich um einen Mietvertrag mit Betriebspflicht, ist der Mieter sogar verpflichtet, den Weiterbetrieb des Geschäftes z.B. durch einen Angestellten zu gewährleisten.
letzte Änderung am 09.02.2009