Versorgungssperre
Die Ausgangslage
Diese Situation kennt jeder Vermieter: Der Mieter zahlt seine Miete nicht mehr. In vielen Fällen gibt es dafür einen Grund, da der Mieter berechtigterweise eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht oder es einen Streit über das Bestehen des Mietverhältnisses gibt. Oft gibt es diesen Grund nicht, aber der Mieter meint zumindest einen solchen Grund auf seiner Seite zu haben. Die schlimmsten Fälle aber sind die, in denen der Mieter seine Zahlungen einfach einstellt, ohne ein Wort zu sagen. Auch auf Mahnungen reagiert er nicht. Man weiss einfach nicht, was los ist. Das beste Mietschuldenmanagement ändert nichts daran.
Nun folgt der lange Weg durch die Instanzen. Selbst wenn alles optimal läuft, die Kündigung schnell ausgesprochen und vor Gericht gebracht wird, dauert es Minimum 7 bis 9 Monate, bis ein Titel vorliegt und geräumt werden kann. Ab dem zweiten Monat weiss man, dass man in der überwiegenden Zahl der Fälle sein Geld in den Wind schreiben kann. Neben der Miete bleiben Anwalts- und Gerichtskosten sowie die Betriebskosten, die man auch nicht sehen wird. Die Vermieter versuchen daher in dieser Situation viel, um den Schaden zu begrenzen. Ein modernes aufsuchendes Forderungsmanagement soll in den Fällen helfen, in denen jemand nicht in der Lage ist, die ihm zustehenden Ansprüche bei den Behörden geltend zu machen oder seine finanziellen Verhältnisse selbständig zu regeln. Man verzichtet auf die Einschaltung eines Rechtsanwaltes, da die Fälle in der Regel einfach gelagert sind und vor dem Amtsgericht kein Anwaltszwang besteht. Zu guter Letzt wird noch die „Berliner Räumung“ durchgeführt, um die Räumungskosten so gering wie möglich zu halten.
Die Versorgungssperre
Besonders schmerzhaft ist der Gedanke, den Mieter zwischen der Kündigung und der Räumung auch noch mit Wasser, Strom und Wärme versorgen zu müssen, also dem schlechten Geld noch gutes hinterherzuwerfen. Da verwundert es nicht, dass so mancher auf den Gedanken kommt, ob man denn dem nicht zahlenden Mieter nicht wenigstens Strom, Wärme, Kabelsignal und Wasser abstellen kann, soweit dies aufgrund der haustechnischen Anlagen möglich ist, ohne die Wohnung zu betreten. Dies würde Kosten sparen und Druck auf den Mieter ausüben, vielleicht früh genug, um ihn auch im eigenen Interesse zu einer kooperativen Lösung zu bewegen, die ein Verbleiben in der Wohnung ermöglicht.
Die bisherige Rechtslage
Hier kommt nun das Sachenrecht des BGB ins Spiel. Auch nach der (berechtigten) Kündigung des Mietverhältnisses bleibt der Mieter bis zu seinem Auszug oder der Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher deren Besitzer im Sinne des § 854 BGB. Und dieser Besitz ist nach unserer Rechtsordnung unabhängig von einem Recht zu m Besitz gegen verbotene Eigenmacht geschützt. So bestimmt § 858 Abs. 1 BGB:
§ 858 Verbotene Eigenmacht
(1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).
Die Rechtsfolgen verbotener Eigenmacht regelt § 862 Abs. 1 BGB:
§ 862 Anspruch wegen Besitzstörung
(1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen.
Diese Rechte kann der Besitzer, in unserem Fall der nicht zahlende Mieter, sogar im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegen den Vermieter geltend machen. Die herrschende Rechtsprechung sieht in der Einstellung von Versorgungsleistungen eine verbotene Eigenmacht des Vermieters gegenüber dem Mieter. Der Besitzschutz greife nicht nur gegenüber einem Besitzentzug, sondern gegenüber jeder Störung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Außerdem wirke eine Versorgungssperre wie die Ausübung eines nicht zulässigen Selbsthilferechtes zur Räumung. Anders sieht es das für Berlin zuständige Kammergericht. Durch die Versorgungseinstellung sei der Besitz im Sinne der tatsächlichen Sachherrschaft weder entzogen noch gestört. Betroffen sei vielmehr nur die mietvertragliche Gebrauchsmöglichkeit, die aber durch die Besitzvorschriften nicht geschützt sei. Und an dieser habe der Vermieter bei Zahlungsrückständen des Mieters ein Zurückbehaltungsrecht im Sinne des § 320 BGB.
Das Urteil des BGH vom 06.05.2009
Der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich am 06.05.2009 erstmals mit diesen Fragen zu befassen. Der Senat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass der Vermieter die Versorgung des Mieters einstellen dürfe. Der Bundesgerichtshof hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft verschaffe keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe.
Es bleibt abzuwarten, ob sich der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII Senat dieser Ansicht anschließt. Rein vom Besitzschutz her gesehen dürfte es nicht anders ausfallen, da der Besitzschutz nicht zwischen Wohnraummietverhältnissen und Gewerberaummietverhältnissen unterscheidet.
Mittlerweile gibt es auch schon untergerichtliche Rechtsprechung zu dem Thema. So hat z.B. das Amtsgericht Waldshut-Tiengen in einem Beschluss vom 06.07.2009, 7 C 131/09, Info M 2009, Seite 319, entschieden, dass dem Vermieter einer Wohnung hinsichtlich der vertraglichen Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, wenn der Mieter mit seinen Mietzahlungen in Verzug ist. Bei der Ausübung dieses Rechts sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Interessanterweise stellt das Amtsgericht anders als der BGH nicht darauf ab, dass der Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses vertraglich nicht mehr zur Belieferung verpflichtet sei, sondern auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273, 320 BGB. Demnach käme es auch nicht darauf an, ob der Vermieter schon gekündigt hat. Die Einstellung der Versorgung könnte auch ohne Kündigung während des laufenden Mietverhältnisses erfolgen.
Näheres zu dem Urteil des BGH finden Sie in unserer Urteilsbesprechung.
Ein Lösungsansatz
Einen Weg kann ein Urteil des LG Heilbronn vom 18.12.2007 weisen (2 O 448/07). Das Gericht hat zunächst unter Hinweis auf die herrschende Rechtsprechung entschieden, dass dem Mieter zwar grundsätzlich die Besitzschutzansprüche auch nach erfolgter Kündigung zustünden und dass diese es dem Vermieter verwehrten, die Versorgung des Mietobjektes ohne Hinzuziehung der staatlichen Vollstreckungsorgane einzustellen. Mit seinem Anspruch auf Unterlassung sei der Mieter jedoch in Ausnahmefällen gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, wenn der Zahlungsverzug unstreitig ausschließlich vom Mieter zu vertreten sei und dieser dem Vermieter auch keine weiteren Sicherheiten für die zukünftig anfallenden Kosten bieten könnte. In diesen Fällen sei das Verlangen des zahlungsunfähigen Mieters auf weitere Belieferung rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB.
Was kann man praktisch tun?
Was kann nun praktisch getan werden? Zunächst einmal muss die Immobilie überhaupt die Möglichkeit bieten, Wärme und Wasser abzustellen, ohne dass man die Wohnung betreten muss. Dies ist oft nicht der Fall, so dass die Überlegung dann eher von theoretischem Interesse ist. Nicht in Frage kommen dürften wohl auch solche Medien, die beim Vermieter keine zusätzlichen Kosten verursachen. Der Kabelanschluss kommt je nach Vertragssituation in Betracht, wenn man ihn ohne Frist kündigen kann. Den Strom bekommt der Mieter in der Regel nicht vom Vermieter, sondern direkt von einem Stromversorger. Dieses Vertragsverhältnis darf der Vermieter nicht instrumentalisieren, um Druck auf den Mieter auszuüben. Bleiben also in der Regel Wasser und Wärme, mit denen der Vermieter den Mieter versorgt. Diese Medien kann der Vermieter abklemmen. Man sollte dem Mieter dies vorher schriftlich ankündigen und eine Sicherheit von ihm fordern. Dadurch entsteht für den Mieter die Situation, dass er handeln muss. Vielleicht weicht er aus, holt sich Wasser vom Nachbarn und heizt mit Elektroöfen. Dies dürfte jedoch eher schwierig sein. Und wer keine Miete bezahlt, hat in den meisten Fällen wohl auch den Strom nicht bezahlt. Vielleicht zieht er aus, was dem Vermieter sicher auch recht wäre. Vielleicht meldet er sich auch und man kann endlich über eine konstruktive Lösung der Probleme reden. Vielleicht beantragt er auch eine einstweilige Verfügung. Dazu braucht es in der Situation allerdings schon eine gehörige Portion Chuzpe. Als Vermieter kann man sich nun auf die Rechtsprechung des BGH berufen. Wichtig ist, dass man vorbaut und in dieser Situation parallel zur Ankündigung gegenüber dem Mieter beim zuständigen Amtsgericht eine Schutzschrift hinterlegt. In dieser sollte man die Situation schildern, Gesprächsbereitschaft signalisieren, eine Entscheidung nicht ohne mündliche Verhandlung beantragen und in jedem Fall die Erbringung einer Sicherheitsleistung durch den Mieter fordern. Vielleicht erreicht man so eine Gesprächssituation vor Gericht, in der man eine Einigung (Räumungsvergleich) mit dem Mieter hinbekommt, die einem Monate ohne Zahlung ersparen. Das Mitgefühl des Gerichtes dürfte jedenfalls eher beim Vermieter als beim Mieter liegen. Hat man dem Gericht diese Brücke gebaut, wird es auch darübergehen und im Zweifel die Verfügung ablehnen.
In diesem Zusammenhang weisen wir noch auf eine Meldung im Grundeigentum Nr. 16/2008 auf Seite 1004 hin. Dort wird vermeldet, dass Vattenfall im Jahre 2007 bei rund 25.000 Haushalten wegen nicht gezahlter Rechnungen den Strom gesperrt hat. Aus dem gleichen Grund hat die GASAG 2007 bei rund 4.700 Anschlüssen das Gas abgedreht. Dass beide dies dürfen wird nicht in Zweifel gezogen. Warum soll eigentlich für Vermieter etwas anderes gelten?
Versorgungssperre durch Versorger
Bisher ging es immer um den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und der Vermieter daraufhin überlegt, ob er den Mieter noch weiter mit Wasser und Wärme versorgen muss. Eine ganz andere Fallkonstellation liegt vor, wenn der Mieter zwar seine Miete vertragsgemäß bezahlt, der Vermieter die Beträge aber nicht vertragsgemäß zur Bezahlung der Lieferanten verwendet, also z.B. die Wasserrechnungen nicht begleicht. Dann kann es passieren, dass der Versorger die Versorgung des Gebäudes einstellt. Dies ist zwar aufgrund der Bedeutung der Medienversorgung in Gebäuden nicht ganz einfach möglich, letztlich aber auch nicht ausgeschlossen. Hierbei geht es primär um das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Versorger. Unmittelbar Leidtragende sind aber die Mieter. Es stellt sich daher zunächst die Frage, ob die Mieter eine rechtlich Möglichkeit haben, den Versorger zur Aufrechterhaltung der Versorgung zu bewegen. Dies ist jedoch nicht möglich. Hat der Vermieter die Rechnung nicht bezahlt, muss es der Mieter hinnehmen, dass Strom abgestellt werden kann, entschied z.B. das Landgericht Saarbrücken (Az. 5 T 236/09). Das gilt auch, wenn der Mieter die Betriebskosten ordnungsgemäß an den Vermieter gezahlt hat. Das Gericht wies den Antrag des Mieters auf Erlaß einer Einstweiligen Verfügung ab, mit der ein Energieversorger verpflichtet werden sollte, die Wohnung weiter mit Energie zu beliefern. Dies ist auch nachvollziehbar, da die Mieter, selbst wenn man sie in den Schutzbereich des Versorgungsvertrages einbezieht, nicht mehr Rechte haben können, als der vertragsuntreue Vermieter. In der Regel wird es aber auf diese Frage gar nicht ankommen. Die Mieter haben nämlich eine ganz einfache Möglichkeit. Sie können die Betriebskostenvorauszahlungen, die sie eigentlich dem Vermieter schulden, in einer solchen Situation einbehalten und direkt an den Versorger überweisen. Dieser wird dagegen keine Einwände haben. Das Hauptproblem besteht gerade in größeren Wohnanlagen darin, diesen Vorgang zu organisieren, damit genügend Mieter zusammenkommen. Hier braucht es tatkräftige Mieter und gegebenenfalls die Unterstützung z.B. des örtlichen Mietervereins.
letzte Änderung am 29.10.2009