Untervermietung
Berlin ist eine Stadt mit einer hohen Fluktuation. Um die 10 % der Mietverträge werden hier jährlich gekündigt. Die Gründe dafür sind vielfältig. Häufig sind es Veränderungen in der persönlichen Lebenssituation oder bei den individuellen wirtschaftlichen Möglichkeiten.
Kündigung und Umzug sind aber nicht die einzigen Möglichkeiten, mit denen man auf solche Entwicklungen reagieren kann. Oft bietet es sich auch an, die Wohnung mit weiteren Bewohnern zu teilen. Dies kann dann zu Konflikten mit dem Vermieter und den Nachbarn führen. Auf jeden Fall sollte man den Vermieter informieren. In vielen Fällen benötigt man auch seine Zustimmung.
Man muss sechs verschiedene Fallgruppen unterscheiden:
- Den Besuch
- Den Mitgebrauch naher Angehöriger
- Die Überlassung eines Teils der Wohnung
- Die Einbeziehung Dritter in den Mietvertrag
- Die Überlassung der gesamten Wohnung
- Die Stellung eines Nachmieters
1. Der Besuch
Besuch in der Wohnung ist grundsätzlich von dem Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Das Recht, Besuch zu empfangen, kann weder durch eine Formularklausel noch durch eine Individualvereinbarung eingeschränkt werden.
Wann jemand Besucher ist und ab wann er in der Wohnung wohnt, hängt davon ab, wo er seinen Lebensmittelpunkt hat. Dafür kommt es auf die Dauer und die Qualität des Aufenthaltes an. Ein auf Dauer angelegter Einzug mit vollem Gepäck ist schon ab dem ersten Tag kein Besuch, während auch eine mehrmonatige Aufenthaltsdauer ohne großes Gepäck und unter Beibehaltung der eigenen Hauptwohnung immer noch ein Besuch sein kann.
2. Die Aufnahme naher Angehöriger
Die Aufnahme des Ehegatten und natürlich auch der Kinder in die Mietwohnung bedarf keiner Zustimmung seitens des Vermieters. Diese sind keine Dritten im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Trotzdem ist es angemessen, dem Vermieter anzuzeigen, wenn Kinder oder der Ehegatte mit eingezogen sind.
Nichteheliche Lebensgefährten gehören nicht zu diesem Kreis. Sie sind Dritte im Sinne des Mietrechts. Ihre Aufnahme bedarf daher der Zustimmung des Vermieters, auf die der Mieter unter den Voraussetzungen des § 553 BGB aber in der Regel einen Anspruch haben wird.
3. Die Überlassung eines Teils der Wohnung (=Untervermietung)
Die Überlassung eines Teils der Wohnung ist in § 553 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Regelung geht davon aus, dass der Mieter alleiniger Mieter bleibt. Für den Vermieter ergibt sich eigentlich keine Veränderung, außer ggfls. eine stärkere Abnutzung der Mietsache. Alle Risiken bleiben beim Mieter. Gemäß dieser Vorschrift hat der Mieter daher in der Regel gegen den Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters nach Mietvertragsabschluss entsteht und wenn der Untermieter für den Vermieter nicht unzumutbar ist. Das berechtigte Interesse kann auf einer Veränderung der familiären Situation des Mieters beruhen, z.B. in dem Wunsch auf Einzug des nichtehelichen Lebenspartners, oder auch in einer Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse, z.B. dem Verlust des Arbeitsplatzes. Grundsätzlich stellt die Rechtsprechung keine hohn Anforderungen an das berechtigte Interesse. Es genügt, wenn das durch den Mieter vorgebrachte Interesse vernünftig und einleuchtend ist.
Eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 553 Absatz 1 Satz 2 BGB wird nur in Ausnahmefällen vorliegen. Die Umstände dazu sind vom Vermieter darzulegen und zu beweisen. Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch auf Erteilung einer personenunabhängigen Erlaubnis.
Versagt der Vermieter die Zustimmung zu Unrecht, kann der Mieter ihn auf Zustimmung verklagen. Es kommt auch ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung in Höhe des entgangenen Untermietzinses in Betracht. Der Vermieter kann bei unbefugter Untervermietung nach vorausgegangener Abmahnung des Mieters auf Unterlassung klagen. In schwerwiegenden Fällen kommt auch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung in Betracht.
Gemäß Absatz 2 kann der Vermieter seine Zustimmung ggfls. von einem sogenannten Untermietzuschlag abhängig machen. Durch diesen Zuschlag sollen zusätzliche Aufwendungen des Vermieters durch eine erhöhte Abnutzung der Wohnung ausgeglichen werden. Einen Anhaltspunkt für die Höhe eines solchen Untermietzuschlages bietet § 26 Absatz 3 NMV 70. Die Vorschrift lautet:
§ 26 Zuschläge neben der Einzelmiete
(1) Neben der Einzelmiete sind nach Maßgabe der Absätze 2 bis 7 folgende Zuschläge zulässig:
1. Zuschlag für die Benutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Absatz 2),
2. Zuschlag für die Untervermietung von Wohnraum (Untermietzuschlag, Absatz 3),
3. Zuschlag wegen Ausgleichszahlungen nach § 7 des Wohnungsbindungsgesetzes (Absatz 4),
4. Zuschlag zur Deckung erhöhter laufender Aufwendungen, die nur für einen Teil der Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit entstehen (Absatz 5),
5. Zuschlag für Nebenleistungen des Vermieters, die nicht allgemein üblich sind oder nur einzelnen Mietern zugute kommen (Absatz 6),
6. Zuschlag für Wohnungen, die durch Ausbau von Zubehörräumen neu geschaffen wurden (Absatz 7).
(3) Wird Wohnraum untervermietet oder in sonstiger Weise einem Dritten zur
selbständigen Benutzung überlassen, so darf der Vermieter einen Untermietzuschlag erheben in Höhe von 2,50 Euro monatlich, wenn der untervermietete Wohnungsteil von einer Person benutzt wird, in Höhe von 5 Euro monatlich, wenn der untervermietete Wohnungsteil von zwei und mehr Personen benutzt wird.
Probleme können sich für den Vermieter ergeben, wenn der Mietvertrag von ihm gekündigt wird und er auf Räumung klagt und vollstrecken muss. Im Falle der Untervermietung benötigt er nämlich auch einen Räumungstitel gegen den Untermieter, der eigentlich gar nicht sein Vertragspartner ist. Andernfalls führt der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht durch.
4. Die Einbeziehung Dritter in den Mietvertrag
Oft haben Mieter und Vermieter in den zuvor geschilderten Situationen ein gegenseitiges Interesse an der Einbeziehung des Dritten in den Mietvertrag. Der Vermieter bekommt dadurch einen weiteren Schuldner, der Dritte bekommt alle Mieterrechte. Im Wege eines Nachtrages zum Mietvertrag lässt sich dies unkompliziert gestalten. Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass weder der Mieter noch der Vermieter einen Anspruch darauf haben, anders als bei der Untervermietung.
5. Die Überlassung der gesamten Wohnung (=Weitervermietung)
Die Überlassung eines Teils der Wohnung ist in § 540 BGB geregelt. Die Vorschrift lautet:
§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
Auch diese Regelung geht davon aus, dass der Mieter alleiniger Mieter bleibt. Er wird seinerseits Vermieter des Untermieters. Für den Vermieter ergibt sich auch hier eigentlich keine Veränderung. Allerdings ist die Wohnung nun tatsächlich von einem anderen Nutzer belegt als dem, den er sich ausgesucht hat. Außerdem nutzt ein anderer als er seine Wohnung als Wirtschaftsgut. Aus diesem Grunde gibt es für die komplette Weitervermietung, anders als für die teilweise Untervermietung, keinen Anspruch auf Zustimmung. Allerdings hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Weitervermietung verweigert, es sei denn, in der Person des vorgeschlagenen Untermieters liegt ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung vor. Dieses Recht zur Kündigung hat der Mieter in der Regel sowieso. Eine Rolle spielt es daher nur bei den seltenen befristeten Mietverträgen. Die Vorschrift kann allerdings wichtig sein im Bereich der Gewerberaummietverhältnisse. Sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich in kurzer Zeit aus länger befristeten Mietverhältnissen zu lösen. Da das Kündigungsrecht nur dann nicht greift, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, sollte von Seiten des Vermieters eine Verweigerung der Erlaubnis sorgfältig überlegt werden.
6. Stellung eines Nachmieters
Dies bedeutet einen Austausch der Partei des Mieters. Dies geht grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters, also auch nicht bei Stellung von 3 geeigneten und willigen Interessenten o.ä.
zuletzt geändert am 29.11.2008