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Die Vertragsparteien eines Mietvertrages haben zwei Hauptansprüche gegeneinander: Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren (§ 535 Absatz 1 Satz 1 BGB). Der Mieter muss die vereinbarte Miete entrichten (§ 535 Absatz 2 BGB).

Daneben gibt es aber noch eine Reihe weiterer Verpflichtungen der Vertragsparteien gegeneinander. So hat z.B. der Mieter gegen den Vermieter aus dem Wohnungsmietvertrag in der Regel einen Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser mit der Mietsache pfleglich umgeht.

Verletzungen der gegenseitigen Ansprüche ziehen zumeist einen Schadensersatzanspruch nach sich. Hier gibt es in der betrieblichen Praxis viele Fälle, die unproblematisch sind. Immer wieder tauchen aber Fallkonstellationen auf, in denen zunächst unklar ist, wie mit dem Schaden umgegangen werden soll. Zu diesen wollen wir im Folgenden Rat und Hinweise geben. Wir beginnen mit dem schwierigeren Teil, der Haftung des Mieters für Dritte. Weitere Themen folgen später.


Schadensersatzansprüche des Vermieters

An dieser Stelle behandeln wir Schadensersatzansprüche, die der Vermieter gegen den Mieter aus der Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht des Mieters haben kann.

Haftung des Mieters für Dritte
Immer wieder kommt es an der Mietsache zu Schäden, die nicht der Mieter selbst verursacht hat, aber jemand der mit ihm zusammen wohnt (Z.B. Seine Kinder) oder ihn besucht (Freunde, Postbote, Handwerker). Es stellt sich dann die Frage, ob der Mieter auch für diese Schäden haftet.

Im Mietrecht selbst ist diese Frage nicht geregelt. Man muss daher auf eine Vorschrift des allgemeinen Schuldrechts zurückgreifen, nämlich auf § 278 BGB. Dort heißt es:

§ 278 Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden.

Der Mieter hat, wie oben bereits ausgeführt, gegenüber dem Vermieter die Pflicht, die Mietsache, also Wohnung, Haus, Garten, etc., sorgsam und pfleglich zu behandeln und keine Schäden zu verursachen (Siehe auch § 241 Absatz 2 BGB, sog. Obhuts- und Sorgfaltspflichten). Passiert dies doch und hat er dies verschuldet, so ist er dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. § 278 BGB bestimmt nun, dass dies auch dann gilt, wenn ein gesetzlicher Vertreter (z.B. der Geschäftsführer einer GmbH) oder ein sogenannter Erfüllungsgehilfe den Schaden schuldhaft verursacht. Die entscheidende Frage ist aber nun, wann denn ein Dritter ein Erfüllungsgehilfe im Sinne dieser Vorschrift ist. Darüber haben sich Rechtsprechung und juristische Literatur viele Gedanken gemacht. Danach zählen zu den Erfüllungsgehilfen all jene Personen, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen, also seine Kinder, sonstige Familienangehörige, Gäste, bei gewerblichen Mietverhältnissen auch Betriebsangehörige, Kunden und Lieferanten sowie vom Mieter beauftragte Handwerker. Nicht dazu zählen hingegen die Personen, die ohne Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen, also ungebetener Besuch oder im Auftrag des Vermieters handelnde Personen wie der Hauswart, ein Handwerker oder der Makler für die Nachvermietung.

Natürlich bleiben auch bei dieser Abgrenzung Zweifelsfälle, wo keine Veranlassung und erst recht kein Einverständnis vorliegt. In diesen muss eine rechtliche Zurechnung erfolgen, denn dies ist letztlich der Grundgedanke, der hinter der vorgenommenen Abgrenzung steckt. Wer eine rechtlich zurechenbare Ursache setzt, soll auch die Gefahr tragen. Natürlich kommt der Handwerker, der einen Mangel in der Wohnung beseitigt, auch auf Veranlassung des den Mangel anzeigenden Mieters. Im Vordergrund steht aber das Interesse des Vermieters an der Herbeiführung eines vertragsgemäßen Zustandes. Daher haftet in diesem Fall der Vermieter, der auch einen werkvertraglichen Ersatzanspruch gegen den Handwerker hat. Der räumende Gerichtsvollzieher bricht die Tür zwar im Auftrag des Vermieters und gegen den Willen des Mieters auf, aber nur um einen gerichtlichen Titel zu vollstrecken, dem der Mieter nicht Folge geleistet hat. Dies gilt natürlich erst recht, wenn der Gerichtsvollzieher im Auftrag eines Dritten tätig ist. In beiden Fällen hat daher der Mieter die Kosten zu tragen (Verschulden vorausgesetzt).

Gleiches gilt für Beschädigungen durch Polizei oder Feuerwehr. Hat der Mieter durch schuldhaftes Verhalten die Ursache gesetzt (Anfangsverdacht einer Straftat, Rauchentwicklung in der Küche), so muss er den Schaden ersetzen, wenn die Beamten die Tür aufbrechen. Ist er hingegen Opfer einer Verleumdung oder eines übereifrigen Nachbarn geworden, so bleibt der Vermieter zunächst einmal auf seinem Schaden sitzen. Es kommen allerdings Ansprüche des Vermieters gegen die Polizei bzw. Feuerwehr bzw. gegen den Nachbarn in Betracht.


zuletzt geändert am 14.10.2008