Die Hausordnung
Früher hing sie zumeist im Hausflur aus: Die Hausordnung. Heute ist das nicht mehr der Fall. Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages und wird in aller Regel bei der Mietvertragsunterzeichnung mit unterschrieben und übergeben. Dies muss auch ordnungsgemäß dokumentiert werden. Am besten läßt man den Mieter dazu ein Exemplar der Hausordnung unterzeichnen. Allgemeine Kenntnisnahmeklauseln im Mietvertrag sind nicht zulässig, da sie die Beweislast zu Lasten des Mieters umkehren.
Durch die Hausordnung soll das Zusammenleben der Mieter und der Besucher in einem Miethaus geregelt werden. Sie enthält daher Regelungen, die den Gebrauch der gemieteten Räume sowie die Benutzung der sonstigen Anlagen und Räume (Flure, Treppenhaus, Waschküche, Garten, etc.) festlegen. Darüber hinausgehende Regelungen darf sie nicht enthalten. Dies gilt insbesondere für solche, die die individuellen Verpflichtungen der Mieter betreffen. Mit solchen Regelungen muss der Mieter in der Hausordnung nicht rechnen.
Bei Verstößen gegen die Hausordnung empfiehlt es sich zunächst einmal, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. In vielen Fällen wird es gelingen, den Mieter zu vertragsgemäßem Verhalten zu bewegen. In so manchem Fall wird das aber nicht gelingen, sei es, weil der Mieter sein Fehlverhalten bestreitet, sei es, weil er es nicht als Fehlverhalten ansieht. Mn muss dann als Vermieter entscheiden, ob der Verstoß so schwerwiegend ist, dass sich mietrechtliche Schritte gegen den Mieter empfehlen. Insbesondere dann, wenn der Mieter ein Fehlverhalten bestreitet, müssen zunächst die Beweise gesammelt und gesichert sein, da die Darlegungs- und Beweislast in vollem Umfang beim Vermieter liegt.
Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
Ein Verstoß gegen die Hausordnung stellt in aller Regel einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Unterlassung dieses vertragswidrigen Gebrauchs, den er auch gerichtlich geltend machen kann. Dies ergibt sich aus § 541 BGB. Die Vorschrift lautet:
§ 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.
Ein Vorgehen nach dieser Vorschrift empfiehlt sich vor allem dann, wenn es sich eigentlich um einen guten Mieter handelt, den man gern behalten möchte. Oft geht es einfach nur um die Einschätzung, ob ein bestimmtes Verhalten zulässig ist oder nicht. Hier kann ein klärendes gerichtliches Urteil auch wieder für Ruhe sorgen, sowohl gegenüber den Mietern als auch für die Position des Vermieter selbst.
Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch
Verstößt ein Mieter trotz Abmahnung permanent schwerwiegend gegen die Hausordnung, so kann das Mietverhältnis nach § 573 BGB ordentlich oder sogar nach den §§ 543, 569 BGB außerordentlich gekündigt werden.
letzte Änderung am 03.12.2008