Das Besitzrecht des Mieters

Durch die Übergabe der Wohnung wird der Mieter ihr alleiniger Besitzer im Sinne des § 854 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 854 Erwerb des Besitzes
(1) Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben.
(2) Die Einigung des bisherigen Besitzers und des Erwerbers genügt zum Erwerb, wenn der Erwerber in der Lage ist, die Gewalt über die Sache auszuüben.

Mehrere Nutzer einer Wohnung, insbesondere Eheleute, sind in der Regel Mitbesitzer. Dies gilt unabhängig davon, wer Mieter oder Eigentümer der Wohnung ist. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an. Der Ehemann darf daher seine Ehefrau nicht einfach aus der Ehewohnung verdrängen, auch wenn der der alleinige Mieter ist oder ihm die Wohnung sogar gehört. Er muss vielmehr einen Antrag gemäß § 1361 b BGB stellen.

Dieses Besitzrecht wirkt gegenüber jedem Dritten, auch gegenüber dem Vermieter. Der Besitz als tatsächliche Sachherrschaft wird durch die §§ 858. 859 umfassend geschützt, nicht nur gegen unzulässiges Eindringen, sondern z.B. auch gegen das Auswechseln des Schlosses. Die Vorschriften lauten:

§ 858 Verbotene Eigenmacht
(1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).
(2) Der durch verbotene Eigenmacht erlangte Besitz ist fehlerhaft. Die Fehlerhaftigkeit muss der Nachfolger im Besitz gegen sich gelten lassen, wenn er Erbe des Besitzers ist oder die Fehlerhaftigkeit des Besitzes seines Vorgängers bei dem Erwerb kennt.

§ 859 Selbsthilfe des Besitzers
(1) Der Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren.
(2) Wird eine bewegliche Sache dem Besitzer mittels verbotener Eigenmacht weggenommen, so darf er sie dem auf frischer Tat betroffenen oder verfolgten Täter mit Gewalt wieder abnehmen.
(3) Wird dem Besitzer eines Grundstücks der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen, so darf er sofort nach der Entziehung sich des Besitzes durch Entsetzung des Täters wieder bemächtigen.
(4) Die gleichen Rechte stehen dem Besitzer gegen denjenigen zu, welcher nach § 858 Abs. 2 die Fehlerhaftigkeit des Besitzes gegen sich gelten lassen muss.

Zum Besitzrecht des Mieters gehört nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die für die Nutzung der Wohnung notwendigen gemeinschaftlich genutzten Zugänge, Räume und Anlagen wie Flure, Treppenhaus, Aufzug, Keller, etc.

Die Schutzrechte des Mieters ergeben sich während des Mietverhältnisses aus dem Mietvertrag und aus seinem Besitzrecht. Ist der Mietvertrag beendet, leiten sich seine Rechte nur noch aus dem Besitzrecht ab. Das schützt ihn weiterhin gegen unbefugtes Betreten. Mit dem Ende des Mietverhältnisses endet jedoch die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Alle auf dem Mietverhältnis (Nicht dem Besitz!) beruhenden Ansprüche bestehen dann nicht mehr. Als Beispiel sei die Instandhaltungspflicht genannt oder die Pflicht zur Versorgung mit Wasser und Energie.

Wir weisen in diesem Zusammenhang auf das Thema „Versorgungssperre“ und unseren Beitrag dazu hin.

Betreten der Wohnung
Das Betreten der Wohnung ohne die Zustimmung des Mieters als Besitzer ist ein Eingriff in sein Besitzrecht. Der Mieter ist befugt, sich dagegen mit Gewaltanwendung zu wehren. Dies gilt auch gegenüber dem Vermieter. Nicht zuletzt schützt das Strafrecht diesen Besitz des Wohnungsmieters mit der Vorschrift des § 123 StGB. Die Vorschrift lautet wie folgt:

§ 123 Hausfriedensbruch
(1) Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt.

Auch gegenüber dem Staat ist das Besitzrecht des Wohnungsmieters durch Artikel 13 GG geschützt. Die Absätze 1 und 2 lauten wie folgt:

Art 13
(1) Die Wohnung ist unverletzlich.

• Durchsuchungen dürfen nur durch den Richter, bei Gefahr im Verzuge auch durch die in den Gesetzen vorgesehenen anderen Organe angeordnet und nur in der dort vorgeschriebenen Form durchgeführt werden.

Betreten der Wohnung durch den Vermieter
Der Mietvertrag gibt dem Vermieter kein Recht, die Wohnung ohne oder gar gegen den Willen des Mieters zu betreten. Er begeht dann nach den vorgenannten Vorschriften eine verbotene Eigenmacht. Er macht sich sogar wegen eines Hausfriedensbruchs strafbar, auch wenn die Wohnung ihm gehört.

Auf der anderes Seite kann es Situationen geben, in denen der Vermieter ein anerkennenswertes Bedürfnis hat, die Wohnung zu betreten. Auch dann darf er es nicht ohne Zustimmung des Mieters. Weigert sich dieser zu Unrecht, so muss der Vermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Er muss auf Zugang klagen, in Eilfällen per einstweiligem Rechtsschutz. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag schon gekündigt ist.

Die meisten Mietverträge enthalten daher Regelungen zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form der Vermieter vom Mieter verlangen kann, die Wohnung zu betreten. Aber auch ohne eine solche vertragliche Regelung kann der Vermieter in gewissen Fällen vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung betreten darf. Hierfür muss jedoch ein nachvollziehbarer Grund vorliegen. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Die Rechtsprechung hat mehrere Fallgruppen gebildet:

Abwehr akuter Gefahren
In Notfällen wie einem Brand oder einem Wasserrohrbruch darf der Vermieter die Wohnung betreten. In solchen Fällen ist dies aus naheliegenden Gründen auch ohne eine vorherige Ankündigung möglich.

Verkauf oder Neuvermietung
Wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen oder sie nach der Kündigung mit Mietinteressenten besichtigen möchte.

Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung gemäß Berliner Mietspiegel erfordert ein Einordnung in die Orientierungshilfe. Dazu ist ggfls. eine vorherige Besichtigung erforderlich.

Instandhaltung, Modernisierung
Um einen Wohnungsmangel zu beseitigen (§ 554 Abs. 1 BGB) oder im Falle einer Modernisierung (§ 554 Abs. 2 BGB), müssen der Vermieter und die beauftragten Handwerker die Wohnung betreten.

Vertragswidrige Nutzung
Wenn der begründete Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung (gewerbliche Nutzung, Untervermietung, Ungezieferbelastung) besteht, darf der Vermieter sich die Wohnung ebenfalls ansehen.

Turnusmäßige Besichtigung
Der Vermieter hat das Recht, sein Eigentum zur allgemeinen Feststellung des Zustandes der Räume zu besichtigen. Hier sind allerdings nur lange Fristen von 2-3 Jahren angemessen. Kürzere Fristen sind nur dann denkbar, wenn es konkrete Anhaltspunkte für Beeinträchtigungen der Räume gibt.

Eine mietvertragliche Regelung ist an den §§ 307 ff BGB zu messen und sollte sich an den vorgenannten Fallgruppen orientieren. Eine Bestimmung, nach der eine Besichtigung ohne vorherige Anmeldung, zur Unzeit oder ohne Begründung möglich ist, ist unwirksam.

Form der Besichtigung
Der Mieter muss eine Besichtigung der Wohnung in der Regel nur nach rechtzeitiger vorheriger Anmeldung (mindestens 2 Tage vorher) zu den üblichen Tageszeiten (werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von 11-13 Uhr) gestatten. Im konkreten Einzelfall sind sowohl die Ankündigungszeit als auch die Häufigkeit der Besichtigungen nach den jeweiligen Umständen zu bemessen. Geht es um eine routinemäßige Besichtigung, so ist es dem Vermieter zuzumuten, sich längere Zeit (2-3 Wochen) vorher schriftlich anzumelden.

Einen Artikel zu diesem Thema veröffentlichte am 24.04.2009 Die Welt unter folgender URL:

http://www.welt.de/die-welt/article3613394/Bei-Gefahr-darf-der-Vermieter-unangemeldet-in-die-Wohnung.html

Selbsthilferecht zur Räumung?
Weder während eines bestehenden Mietverhältnisses noch nach dessen Beendigung, auch nicht bei unberechtigt erworbenem Besitz (Hausbesetzung, außer im Falle der Besitzkehr) steht dem Eigentümer ein Selbsthilferecht zur Räumung zu. Er muss sich dazu der vorgesehenen staatlichen Organe bedienen. Selbst räumen darf der Vermieter die Wohnung nur dann, wenn der Mieter sie eindeutig aufgegeben hat.

Rechtsschutz
Gegen den in verbotener Eigenmacht handelnden Vermieter kann der Mieter seinen Besitzschutzanspruch durch Selbsthilfe gemäß § 859 BGB durchsetzen. Er kann den Anspruch aber auch gerichtlich geltend machen. Da ein Verfügungsgrund regelmäßig gegeben sein wird, kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht.

Eine einstweilige Verfügung des Vermieters auf Räumung von Wohnraum ist dagegen gemäß § 940 a ZPO unzulässig. Die Vorschrift lautet:

§ 940a Räumung von Wohnraum
Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

Auch nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses wird der Besitz des Mieters nicht fehlerhaft. Anders sieht es nur dann aus, wenn der Besitz wie bei einer Hausbesetzung durch verbotene Eigenmacht erlangt wurde. In diesen Fällen ist allerdings darauf zu achten, dass der Antragsgegner eindeutig bezeichnet wird, was aber in den Hausbesetzerfällen häufig schwierig ist. Es ist jedoch nicht möglich, eine einstweilige Verfügung gegen jedermann zu erwirken, der sich zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem Gebäude aufhält.

letzte Änderung am 11.06.2009