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Die Mietsache


Das Gesetz spricht in § 535 BGB ganz allgemein und unprosaisch von „der Mietsache“. Die §§ 535 ff BGB gelten schließlich nicht nur für Wohnungen, sondern für alle Mietverhältnisse, also auch für die über Autos oder Fernseher. Wir wollen es an dieser Stelle aber schon etwas genauer wissen. Was macht die Wohnung eigentlich zur Wohnung?

In Berlin definiert die Bauordnung den Wohnungsbegriff in § 49 wie folgt:

§ 49 Wohnungen
(1) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.
(2) In Wohngebäuden der Gebäudeklassen 3 bis 5 sind leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Rollstühle, Kinderwagen und Fahrräder sowie für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum herzustellen.
(3) Jede Wohnung muss ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben.

Entscheidend sind für die BauO also nicht die eigentlichen Wohnräume, die als selbstverständlich vorausgesetzt werden, sondern die Funktionsräume Bad und Küche. Sie machen aus einer mehr oder weniger großen Ansammlung von Räumen eine Wohnung. Nun haben aber auch die meisten Büros oder Geschäfte eine Küche und ein Bad, wenn auch nicht immer mit Wanne oder Dusche. Trotzdem bleibt ein Büro ein Büro. Gerade in Berlin wurden oft Wohnungen ohne viel Aufwand in Büros verwandelt, in denen Ärzte oder Anwälte ihrer Tätigkeit nachgehen. Der umgekehrte Weg wäre zwar ein Ausnahmefall, aber auch ohne großen Aufwand möglich. Entscheidend ist also nicht die gebaute Substanz. Entscheidend ist vielmehr, was der Nutzer damit macht. Der im Mietvertrag festgelegte Wille von Mieter und Vermieter, dass der Mieter die Räume zum Wohnen nutzen soll, macht aus der erwähnten Ansammlung von Räumen eine Wohnung. Das Baurecht legt dann nur noch fest, was alles vorhanden sein muss, damit diese Nutzung baurechtlich zulässig ist.

Mit dem Wohnungsbegriff befasst sich auch § 16 des Berliner Meldegesetzes. Dort heißt es:

§ 16 Begriff der Wohnung
Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird.

Wie man sieht hilft auch diese Vorschrift nicht weiter. Sie definiert Wohnung mit Wohnen, ohne Wohnen zu definieren. Besser ergeht es einem auch mit anderen rechtlichen Regelungen nicht. Der Grund dafür ist einfach: Jede rechtliche Regelung braucht ihre eigene Definition von Wohnung und Wohnen. Das verbietet eine allgemeingültige gesetzliche Legaldefinition. Man überlässt es der Praxis der Rechtsanwendung und der Rechtsprechung, in ihrem jeweiligen Kontext die „richtige“ Definition zu entwickeln.

In unserem Falle muss die Frage also lauten, was eine Wohnung im mietrechtlichen Sinne ist. Das gesetzliche Mietrecht selbst definiert den Begriff natürlich nicht, sondern setzt ihn voraus. Zitieren wir den Palandt, einen der juristischen Standardkommentare zum BGB:

Wohnraum ist jeder zum Wohnen (insbesondere Schlafen, Essen, Kochen, dauernde private Benutzung) bestimmte Raum, der Innenteil eines Gebäudes, nicht notwendig ein wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes ist. Zum Wohnraum gehören auch die Nebenräume (Bad, Flur, Abstellraum, Keller). Unter dem Begriff Wohnung versteht man die Gesamtheit der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht (daher nicht ein einzelnes Zimmer).

Da haben wir also unsere Mietsache. Wenn sie privat zum dauernden Aufenthalt genutzt werden sollen und wenn man in ihnen Essen, Schlafen und Kochen kann, spricht vieles für eine Wohnung. Definieren können dies aber nur die Vertragsparteien in ihren Vereinbarungen.

Auch der räumliche Umfang ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen. Die Wohnung sollte mit Anschrift, Lage im Gebäude, Anzahl und Nutzung der Räume sowie der Größe in qm möglichst genau beschrieben werden. Am besten fügt man einen Grundriss der Wohnung als Anlage bei. Zum Streit kommt es hier häufig über die Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung, also z.B. Keller oder Bodenräume. Auch sie sollten daher möglichst genau beschrieben werden.

Auch für den Fall der Zwangsräumung ist auf eine möglichst genaue Bezeichnung der zu räumenden Wohnung zu achten, damit der Auftrag an den Gerichtsvollzieher so präzise erteilt werden kann, dass es zu keinen Unklarheiten kommt, die immer zu Lasten des Vermieters gehen.

Den genauen Zustand der Wohnung sollte man in einem Übergabeprotokoll beschreiben und Raum für Raum fotografisch dokumentieren, damit es später nicht zu Streitigkeiten darüber kommen kann.

Wie man die Fläche der Wohnung berechnet und was man in der Wohnung alles tut darf, werden wir auf den folgenden Seiten besprechen. Bei all dem muss man sich immer wieder die zentrale Bedeutung der Wohnung für die Lebensgestaltung des Menschen vor Augen führen, die den Gesetzgeber und die Rechtsprechung dazu bewegt, im Zweifel immer für den Mieter zu entscheiden. Und das ist, um einen bekannten Berliner zu zitieren, auch gut so.

letzte Änderung am 07.11.2008