Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.
(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 05.07.2006 (VIII ZR 220/05) entschieden, dass der Vermieter Nachforderungen von unverschuldet verspätet abgerechneten Betriebskosten innerhalb von 3 Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses abrechnen muss.

Sachverhalt:
Zwischen den Parteien bestand aufgrund eines Mietvertrags vom 22. April 1997 ab dem 15. Mai 1997 bis zum 30. Dezember 2003 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in B. Nach dem Mietvertrag hatten die Kläger Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten (§ 7 Abs. 1). Ferner enthielt der Vertrag folgende Bestimmung:

"§ 15 Betriebskosten
Hierauf ist ein monatlicher Vorschuss an den Vermieter neben der Miete, wie in § 7 Abs. 1 beziffert, zu zahlen.

• Die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere Grundsteuer

• .........

Entscheidung:
Der Leitsatz lautet:

„BGB § 556 Abs. 3 Satz 3
Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.“

I.
Das Berufungsgericht habe ausgeführt, nach Beendigung des Mietverhältnisses stehe den Klägern ein uneingeschränkter Anspruch auf Freigabe der Kaution in Höhe von 165,41 € zu. Für das Jahr 2001 bestehe kein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten, weil sie für dieses Jahr keine Grundsteuernachforderung erheben könne. Maßgeblich sei die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sei, es sei denn, er habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Zumindest nach der Mietrechtsreform sei davon auszugehen, dass Betriebskosten für diejenigen Jahre abzurechnen seien, für die sie angefallen seien (Zeitabgrenzungsprinzip). Das Abflussprinzip führe hingegen zu korrekturbedürftigen Ergebnissen; konsequent angewendet müsste einem Mieter Grundsteuer, die dem Eigentümer nachberechnet worden sei, nämlich selbst für Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses in Rechnung gestellt werden. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gehe vom Zeitabgrenzungsprinzip aus, denn eine zu vertretende verspätete Geltendmachung sei beim Abflussprinzip (fast) nicht denkbar.

Die Fristenregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB spreche für eine Verpflichtung des Vermieters, möglichst schnell abzurechnen. Die Beklagte habe zwar nicht auf einen geänderten Grundsteuerbescheid hinwirken müssen. Sobald der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die notwendigen Unterlagen verfüge, sei er jedoch zu einer unmittelbaren Abrechnung verpflichtet.

Ob diesen Anforderungen nur "ohne schuldhaftes Zögern" (unverzüglich im Sinne von § 121 Abs. 1 BGB) genüge getan werden könne oder ob der Vermieter entsprechend § 560 Abs. 2 BGB bis zu drei Monate nach Kenntnis von der Erhöhung nachfordern dürfe, könne dahinstehen. Denn die Beklagte sei den Anforderungen jedenfalls nicht gerecht geworden, weil sie nach Erhalt des Grundsteuerbescheids für das Jahr 2001 vom 8. Januar 2003 gut neun Monate mit der Abrechnung zugewartet habe.

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung durch den BGH im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen war.

Die Beklagte könne dem von ihr gemäß § 307 Abs. 1 ZPO anerkannten Anspruch der Kläger auf Freigabe der verpfändeten Sparforderung kein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Gegenanspruchs aus § 15 des Mietvertrags auf Erstattung der Grundsteuernachforderung in Höhe von 165,41 € auch für das - im Revisionsverfahren allein maßgebliche - Jahr 2001 entgegensetzen. Ein solcher Anspruch stehe der Beklagten nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu.

1.
Dabei könne entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts offen bleiben, wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen seien.

a)
Nach dem vom Berufungsgericht für allein zulässig gehaltenen Leistungsprinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) seien diejenigen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen seien. Sofern nicht die Heizkostenverordnung anwendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich vereinbart werden; sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu. Nach dieser Auffassung sei die Grundsteuernachforderung für 2001 den Betriebskosten 2001 zuzurechnen.

b)
Nach dem sogenannten Abflussprinzip könne der Vermieter dagegen alle Kosten, mit denen er im laufenden Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung für den betreffenden Zeitraum einstellen. Sei ein anderes Abrechnungsprinzip nicht vereinbart, sei der Vermieter berechtigt, das Abflussprinzip zu wählen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn bis zur Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden habe, weil eine Mehrbelastung des Mieters dann ausgeschlossen sei. Werde der Vermieter im Jahr 2003 zu einer Grundsteuernachzahlung für das Jahr 2001 verpflichtet, die er auch noch im Jahr 2003 leiste, so könne er die Belastung nach dieser Auffassung in die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 einbeziehen.

c)
Die Beklagte habe zwar vorgetragen, sie habe die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998 bis 2000 nach dem Abflussprinzip erstellt, sie habe aber jedenfalls die hier maßgebliche Grundsteuernachzahlung für den Zeitraum bis Ende 2001 gegenüber den Klägern nicht auf der Grundlage des Abflussprinzips, sondern nach dem Leistungsprinzip geltend gemacht. Denn sie habe diese im Jahr 2003 erfolgte Nachzahlung nicht in die Betriebskostenabrechnung 2003 eingestellt, sondern sie von den Klägern mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 unter dem Betreff „Grundsteuernachberechnung für abgelaufene Kalenderjahre“ und unter ausdrücklichem Hinweis auf den Nutzungs- und Abrechnungszeitraum bis 31. Dezember 2001 gefordert. Damit habe sie eine Nachzahlung auf die Betriebskosten für das Jahr 2001 verlangt und nicht Betriebskosten für 2003 abgerechnet. Es könne deshalb dahinstehen, ob die Beklagte alternativ die Grundsteuernachforderung auch den Betriebskosten 2003 hätte zurechnen dürfen.

2.
Die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten 2001 war gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mit Ende des Jahres 2002 abgelaufen. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließe die Geltendmachung einer Nachforderung für einen - wie hier - bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum grundsätzlich aus; etwas anderes gelte nur dann, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB). Davon könne jedoch auf Seiten der Beklagten nicht ausgegangen werden.

a)
Die Beklagte treffe zwar kein Verschulden daran, dass sie die Grundsteuernachzahlung für 2001 nicht bereits innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf die Mieter umgelegt habe. Denn ihr sei der zugrunde liegende Bescheid vom 8. Januar 2003 selbst erst nach Ablauf dieser Frist zugegangen. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucks. 14/4553, S. 51) sei die Ausnahmeregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gerade mit Rücksicht auf die Fälle eingefügt worden, in denen Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode festgesetzt werden.

b)
Nach Sinn und Zweck der Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dürfe der Vermieter jedoch auch dann, wenn er die Jahresfrist für die Abrechnung zunächst unverschuldet nicht einhalten könne, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstelle oder eine Nachforderung erhebe.

aa) Wie der Senat bereits entschieden habe solle die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen könne oder Gewissheit darüber erlange, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen müsse (Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b; Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 unter II 1 b). Das gelte auch dann, wenn der Mieter von der auf ihn zukommenden Nachforderung nichts wisse und unter Umständen sogar einen gewissen Zinsvorteil erlangen mag, wenn er sie erst später begleichen müsse. Eine zunächst entschuldigte Verspätung könne deshalb mit Rücksicht auf den Sinn und Zweck von § 556 Abs. 3 BGB nachträglich zu einer verschuldeten werden, wenn der Vermieter sich auch dann noch unnötig viel Zeit bis zur Erstellung der Abrechnung lasse, nachdem die notwendigen Unterlagen vorlägen.

bb) Die Frage, welcher Zeitraum dem Vermieter nach Wegfall des Abrechnungshindernisses für die Erstellung der Abrechnung bzw. eine Nachforderung zuzubilligen sei, werde nicht einheitlich beantwortet. Die Verschuldensregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB spreche dafür, dass der Vermieter gehalten sei, dem Mieter die Abrechnung unverzüglich - das heißt gemäß § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern - nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zuzuleiten. Eine daraus etwa abzuleitende Frist von längstens zwei Wochen (vgl. Palandt/ Heinrichs,aaO, § 121 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Kramer, 4. Aufl., § 121 Rdnr. 7; Erman/H. Palm, BGB, 11. Aufl, § 121 Rdnr. 3) würde aber den Vermieter zu einer äußersten Beschleunigung der Abrechnung zwingen, die seinen Interessen nicht angemessen Rechnung trage und zum Schutz des Mieters nicht geboten sei.

Der Gesetzgeber habe in der auch vom Berufungsgericht in Betracht gezogenen Vorschrift des § 560 Abs. 2 BGB, die die rückwirkende Erhöhung von Betriebskostenpauschalen betrifft, dem Vermieter einen Zeitraum von drei Monaten ab Kenntnis von der Betriebskostenerhöhung zugestanden, innerhalb dessen dieser eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale gegenüber dem Mieter herbeiführen könne. Eine ähnliche Regelung finde sich in § 4 Abs. 8 Satz 2 Halbs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV); danach könne der Vermieter eine rückwirkende Erhöhung der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum wegen einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen auch für einen Zeitraum vor Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres fordern, wenn er die Nachforderung aus Gründen, die er nicht zu vertreten habe, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten nach Wegfall der Gründe geltend mache. Bei der Neubaumietenverordnung handele es sich zwar um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht (Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a aa (1)). In Verbindung mit § 560 Abs. 2 BGB biete die Regelung dennoch einen Anhaltspunkt dafür, wie lange der Vermieter - nach der Wertung des Gesetzgebers in ver- gleichbaren Fällen - mit der Abrechnung bzw. einer Nachforderung nach Wegfall eines Abrechnungshindernisses, das zunächst eine unverschuldete Überschreitung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Folge hatte, längstens warten dürfe, ohne sich dem Vorwurf einer schuldhaft verspäteten Geltendmachung auszusetzen. Im Regelfall stelle es entgegen der Auffassung der Revision auch keine unzumutbare Belastung des Vermieters dar, wenn er eine Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben und deshalb bei verschiedenen Abrechnungshindernissen möglicherweise wiederholt Nachforderungen geltend machen müsse.

cc) Die Beklagte habe die ihr am 8.Januar 2003 nachberechnete Grundsteuer gegenüber den Klägern erst rund neun Monate später mit Schreiben vom 28. Oktober 2003 abgerechnet. Damit habe sie den ihr nach dem oben Ausgeführten zuzubilligenden Zeitraum von drei Monaten deutlich überschritten. Dass ihr eine frühere Abrechnung nicht möglich gewesen wäre, habe die Beklagte nicht behauptet. Es sei deshalb davon auszugehen, dass sie die verspätete Geltendmachung zu vertreten habe; sie sei daher mit ihrer Nachforderung ausgeschlossen.

Hinweise:
Mittlerweile ist die Frage nach den Abrechnungsmethoden vom BGH beantwortet worden: Man kann auch nach dem Abflussprinzip abrechnen.

Der vorliegende Fall kommt in der Praxis nur selten und wohl nur bei der Grundsteuer vor. Auch wird es ein Vermieter schon aus Eigeninteresse in der Regel nicht dazu kommen lassen, dass eine solche Nachbelastung über Monate liegt.

BGH, Urteil vom 05.07.2006 - VIII ZR 220/05

Vorinstanzen:
AG Berlin-Hohenschönhausen, Entscheidung vom 09.03.2005 - 8 C 214/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 30.08.2005 - 65 S 90/05 -

Die Pressemitteilung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

letzte Änderung am 17.09.2009