(von Rechtsanwalt Stefan Pfeiffer, Berlin)
Für die Mitarbeiter der Wohnungsunternehmen ist es ein schöner Augenblick, wenn die Betriebskostenabrechnung endlich fertig, die Arbeit geschafft ist. Die Abrechnung kann gedruckt und an die Mieter verteilt werden. Hoffentlich ist alles richtig.
Ein wichtiger Schritt, den sich kein Wohnungsunternehmen in dieser Phase ersparen sollte, ist die Plausibilitätskontrolle. Gibt es bei den Zahlen, den Verbräuchen, den Kosten oder den Verteilern auffällige Unterschiede zu den Zahlen des Vorjahres? Wenn diese einen bestimmten Prozentsatz überschreiten, sollten die Zahlen auf Fehler kontrolliert und ggfls. korrigiert werden. Dies dient zum einen dem Schutz der eigenen Ansprüche, denn die Fehler könnten ja auch zu eigenen Ungunsten sein. Es schützt aber auch vor zeitraubenden Nachfragen von aufmerksamen Mietern und wahrt so mit diesen den Rechtsfrieden, der ein Wert an sich ist. Wenn es solche Unterschiede berechtigterweise gibt, weil Kosten gestiegen sind, weil sich die Wohnfläche durch einen Ausbau geändert hat oder weil eine Wartung dran war, die nur alle zwei Jahre durchgeführt wird, sollte man daher für die Mieter eine Erläuterung beifügen.
Wenn man sich diese Arbeit nicht machen möchte, so mußte man bisher befürchten, mit Nachforderungen ausgeschlossen zu werden, weil die herrschende juristische Meinung die Erläuterung von auffälligen Kosten- oder Verbrauchsschwankungen zur Voraussetzung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung erklärte. Diese Befürchtung hat sich nun aber als unbegründet erwiesen, da der BGH am 28.05.2008 (VIII ZR 261/07) gegen die herrschende Meinung zugunsten der Vermieter entschied. Dies ist rein rechtlich erfreulich, sollte aber, wie im vorigen Absatz beschrieben, aus wohnungswirtschaftlichen Gründen unbeachtlich sein. Es schützt die Vermieter allerdings vor übertriebenem Perfektionismus der Instanzgerichte bei der Plausibilitätskontrolle.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers, in der sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den Mietvertrag in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietverhältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zumindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es:
"Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten - Heizkörperflächen - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche - dem Stande der Wärmemesser - umgelegt. Die - Heizkörperfläche - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit 162 qm."
Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchswerte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeiträume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verjährung.
Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folgejahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig angesehen und die Klage abgewiesen.
Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Die Revision hat Erfolg.
Der Leitsatz des BGH lautet:
„Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.“
Das Berufungsgericht habe zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, das etwaige Nachzahlungsforderungen für den gesamten Zeitraum nicht fällig seien, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Gesamtflächen, die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil angegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen, die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen seien, hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwischen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei jedoch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedlichen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.
Der BGH sieht dies anders. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts würden die streitigen Betriebskostenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungsmäßigkeit zu stellen seien, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche Richtigkeit ankomme. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten seien formell ordnungsgemäß abgerechnet und damit im Umfang ihrer sachlichen Berechtigung zur Nachzahlung fällig geworden.
Formell ordnungsgemäß sei eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. Soweit keine besonderen Abreden getroffen bestünden, seien in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Im vorliegenden Fall habe der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die der Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen könne. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der Werte sei sachlich zu klären und führe wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt habe, nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertige auch die von ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei den Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswerten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebskostenabrechnungen zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstrecke den zeitlichen Rahmen für die zu erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr. Dem entsprechend müsse der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum
angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen. Den formellen Anforderungen einer Abrechnung werde deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet seien, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt werde, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedürfe es dazu nicht, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern brauche.
Soweit ein gleichwohl vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbare, könne dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläuterungen abverlange, bleibe die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt.
Der beste Schutz gegen die geschilderten Probleme ist eine fachgerechte Plausibilitätsprüfung nebst Erläuterung. Wir haben oben bereits darauf hingewiesen.
Die Entscheidung selbst ist dogmatisch überzeugend mit dem Verweis auf das Abrechnungsjahr begründet. Sie trägt auch zur Entschlackung der Abrechnungen von unnötigen Erläuterungen aus Angst vor „formellen“ Fehlern vor. Am Ende muss der Vermieter trotzdem vollen Beweis für die Richtigkeit seiner Abrechnung erbringen. Er muss aber nicht fürchten, wegen eines kleinen formellen Fehlers gleich seinen ganzen Nachzahlungsanspruch zu verlieren.
Der BGH hat diese Rechtsprechung mittlerweile bestätigt. In einem Urteil vom 13.01.2010 (VIII ZR137/09) hat er neben anderen Fragen entschieden, dass es einer Erläuterung von Abweichungen zum Vorjahr nicht bedarf. Dazu hat er ausgeführt:
„ Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin enthält die nach der ständigen Rechtsprechung des Senats erforderlichen Angaben zu den Gesamtkosten, den zugrunde gelegten Verteilerschlüsseln, der Berechnung des Anteils des Mieters und des Abzugs der Vorauszahlungen und ist deshalb formell ordnungsgemäß. Dies gilt auch für die Positionen Sperrmüllbeseitigung, Gartenpflege und Beleuchtung. Entgegen der Auffassung der Revision bedürfen Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr keiner Erläuterung.
aa) Der Senat hat für den preisfreien Wohnraum bereits entschieden, dass es bei Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen nicht bedarf, so dass der Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567, Tz. 15). Die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt demnach eine Erläuterung von Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr nicht voraus.
bb) Für die Betriebskostenabrechnung einer preisgebundenen Wohnung gilt nichts anderes. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus § 20 Abs. 4 in Verbindung mit § 4 Abs. 7 NMV nicht die Notwendigkeit, Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern. Nach § 20 Abs. 4 NMV gelten für die Erhebung eines durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforderung von Betriebskosten die Vorschriften des § 4 Abs. 7, 8 NMV entsprechend, die ihrerseits auf § 10 Abs. 1 WoBindG verweisen. Danach ist im Falle der Nachforderung von Nebenkosten eine schriftliche Erklärung des Vermieters erforderlich, in der die Forderung berechnet und erläutert ist (Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2 a). Diesem Erfordernis genügt indes, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die hier erteilte Abrechnung, aus der der Mieter im Einzelnen ersehen kann, welche Kosten insgesamt angefallen sind, wie sie auf die Mieter umgelegt worden sind und wie sich die erhobene Nachforderung errechnet.“
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 -
LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -
Das Urteil finden Sie unter www.bundesgerichtshof.de.
letzte Änderung am 19.03.2010