Betriebskosten

Die Betriebskosten sind mittlerweile das konfliktträchtigste Thema im Bereich der Wohnungsmiete. Dies hängt natürlich damit zusammen, dass sie in den vergangenen Jahren in manchen Bereichen stark gestiegen sind. Es hat aber auch damit zu tun, dass das Bewusstsein der Mietvertragsparteien für dieses Thema durch vielerlei Publikationen geschärft worden ist. Egal, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, ich unterstütze Sie gerne bei der Beurteilung von rechtlichen, kaufmännischen oder technischen Fragen rund um die Betriebskosten.

Auf den nächsten Seiten finden Sie eine Reihe von Informationen zu diesen Fragen, um sich bereits vorab ein eigenes Bild machen zu können.

Betriebskostenvereinbarungen

Ohne eine vollständige und rechtlich einwandfreie Betriebskostenvereinbarung muss man sich mit den inhaltlichen Fragen nicht weiter auseinandersetzen. Es ist eigentlich gar nicht so schwer, hier alles richtig zu machen. Trotzdem kommt es immer wieder zu unklaren oder unvollständigen Vereinbarungen. Vor allem in Bereich des sozialen Wohnungsbaus muss man zusätzliche Voraussetzungen für eine wirksame Betriebskostenvereinbarung beachten.

Ich unterstütze Sie als Vermieter bei der Formulierung Ihrer Betriebskostenvereinbarungen oder berate Sie bei der Überprüfung von Verträgen, die Sie von früheren Eigentümern oder Vermietern übernommen haben.

Wenn Sie Mieter sind, überprüfe ich für Sie, ob Ihr Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthält und welche Betriebskostenarten Sie übernehmen müssen.

Betriebskostenabrechnungen

Eine richtige Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist mittlerweile sehr viel komplizierter geworden als eine Einkommensteuererklärung. Die Anforderungen der Rechtsprechung steigern sich beinahe täglich. Und über allem schwebt das Gebot, sich schon bei der Verpflichtung von Dienstleistern wirtschaftlich zu verhalten.

Wenn Sie Vermieter sind berate ich Sie gerne bei der Erstellung einer rechtssicheren, verständlichen und richtigen Betriebskostenabrechnung. Welche Positionen dürfen abgerechnet werden, welcher Verteilerschlüssel ist zulässig, wie sieht es mit den Verwaltungs- und Instandhaltungsanteilen aus - bei all diesen Fragen stehe ich Ihnen mit Rat und Tat und langjähriger praktischer Erfahrung zur Seite.

Als Mieter berate ich Sie bei der Beurteilung der Betriebskostenabrechnung, die Sie von Ihrem Vermieter bekommen haben. Sie sollten diese kritisch überprüfen, nicht nur wenn Sie nachzahlen sollen, sondern auch dann, wenn sich ein Guthaben ergibt. Es könnte Ihnen ja ein größeres Guthaben zustehen.

Zahlungsklagen aus Abrechnungssalden

Bei einer Zahlungsklage kommen alle Fragen zusammen: Wurde eine ausreichende und wirksame Betriebskostenvereinbarung geschlossen, ist die Abrechnung formell korrekt und inhaltlich richtig? Bei der Beurteilung all dieser Fragen im Rahmen einer Zahlungsklage aus einem Abrechnungssaldo nehme ich Ihre Interessen wahr, ob als klagender Vermieter oder als beklagter Mieter. Für Sie als Mieter ist häufig die Frage am interessantesten, ob denn die seitens des Vermieters eingekauften Leistungen dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen. Die geht weit über eine rechtliche Beurteilung hinaus, sondern erfordert Objekt- und Marktkenntnisse, die ich Ihnen aufgrund meiner praktischen Erfahrungen bieten kann.

Vorauszahlungsanpassungen

Nach der Abrechnung ist vor der Abrechnung. Und damit es bei dieser wegen der tendenziell stetig steigenden Betriebskosten keine böse Überraschung gibt, sollten Sie regelmäßig die Kosten und die Vorauszahlungen Ihrer Mieter überprüfen und ins Lot bringen.

Als Vermieter und Verwalter wollen Sie auskömmliche Vorauszahlungen, die die Kosten decken. Außerdem sollen hohe Nachzahlungen für die Mieter vermieden werden, da diese häufig zu Unzufriedenheit führen. Ich unterstütze Sie bei der Ermittlung und rechtssicheren Umsetzung von Vorauszahlungsanpassungen.

Als Mieter wollen Sie keine zu hohen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten. Eine hohe Nachzahlung nach der Abrechnung soll es aber auch nicht sein. Wenn Sie unsicher sind, ob das, was Ihr Vermieter von Ihnen an Vorauszahlungen fordert, korrekt berechnet und umgesetzt ist, berate ich Sie gerne.

Widerspruchsmanagement, Widerspruchsbearbeitung

Betriebskostenabrechnungen können richtig sein. Sie können aber auch falsch sein. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind sie sogar überwiegend falsch. Sie fordern Widerspruch daher geradezu heraus.

Auch wenn Widersprüche kein Massenphänomen sind, so machen sie Ihnen als Vermieter oder Verwalter doch eine Menge Arbeit. Ich unterstütze Sie gerne bei der Beurteilung und Bearbeitung der Einwände Ihrer Mieter. Bei welchen gibt man besser gleich nach? Wo muss man konsequent bleiben? Wie tief muss man in den einzelnen Fallkonstellationen einsteigen? Gibt es vielleicht eine ganz einfache Antwort? Oft liegt die Lösung auf der Hand. Man muss sie nur sehen.

Sie haben als Mieter eine Betriebskostenabrechnung bekommen, die Ihnen zu hoch vorkommt? Ihr Nachbar in der Etage über Ihnen mit der gleichen Wohnung bekommt ein Guthaben ausgezahlt, während Sie eine Nachzahlung überweisen sollen und dann zukünftig auch noch höhere Vorauszahlungen? Ich unterstütze Sie bei der Formulierung Ihres Widerspruchs und helfe Ihnen, dass Sie wirklich nur dass bezahlen müssen, was unabwendbar ist.

Prüfung der Höhe der Betriebskosten, Benchmarking

Die Höhe der Betriebskosten kann man an vielen Aufstellungen ablesen. So gehört zum Berliner Mietspiegel eine Betriebskostenübersicht, der BBU hat eine Preisdatenbank und der Deutsche Mieterbund einen Betriebskostenspiegel. Doch taugen all diese Instrumente nur für eine erste Einschätzung. Im konkreten Fall einer echten Immobilie ist guter Rat teuer. Wo liegen die spezifischen Betriebskosten Ihres Gebäudes im Vergleich zu ähnlichen? Entsprechen die Betriebskosten Ihrer Mietwohnung noch dem Wirtschaftlichkeitsgebot?

Diese Fragen erfordern genaue Kenntnisse der Rechtslage. Und noch genauere Kenntnisse des Marktes und der Anbieter. Ich unterstütze Sie gerne bei der Überprüfung Ihrer Betriebskosten, unabhängig davon, ob Sie als Vermieter oder als Mieter ein Interesse an einem möglichst geringen Bewirtschaftungsaufwand haben. Sie bekommen eine genaue Analyse, wo die Kosten zu hoch sind und wo Einsparmöglichkeiten bestehen.

Betriebskostensenkung

Auf der Grundlage dieser Analyse der einzelnen Betriebskosten Ihrer Immobilie erarbeiten wir konkrete Vorschläge zur Reduzierung Ihres Aufwandes, damit Sie Spielräume für höhere Kaltmieten und geringere Leerstandskosten gewinnen. Diese werden unterlegt mit Maßnahmen und Angeboten.

Auf dieser Basis unterstützen wir Sie bei der Ausschreibung neuer günstigerer Verträge, der Vergabe und der Vertragsgestaltung. Soweit möglich stehen am Ende für Sie und Ihre Mieter geringere Betriebskosten.

Zertifizierung gemäß Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention ist eine bundesweite, verbandsübergreifende Vereinbarung über die Inhalte und die Struktur der für ein Betriebskosten-Benchmarking verwendeten Daten. Seit neuestem kann man sich mit dem Siegel „Geislinger Konvention“ zertifizieren lassen. Dadurch soll vor allem den Mietern gezeigt werden, dass Sie als Vermieter mit dem Thema Betriebskosten professionell umgehen.

Wir unterstützen Sie bei der Beantragung, Durchführung und Kommunikation einer solchen Zertifizierung. Zeigen Sie so Ihren Mietern, Ihren Auftragnehmern und Ihren Konkurrenten, dass Sie mehr von professionellem Betriebskostenmanagement verstehen als die meisten anderen Vermieter und Verwalter.

Mieterkommunikation, Mieterbeteiligung

Auch wenn man manchmal den Eindruck bekommt, Mieter und Vermieter seien in Sachen Betriebskosten natürliche Gegner, ist das doch ein Irrtum. Verursacher der Kosten sind vielmehr die Anbieter der verschiedenen zum Wohnen notwendigen Leistungen.

Nur gemeinsam können Mieter und Vermieter die Betriebskosten im Griff behalten. Vor allem Sie als Vermieter sollten in dieser Beziehung eine enge Kommunikation und Zusammenarbeit mit den Mietern suchen. Jeder kann in dieser Frage vom anderen profitieren.

Ich unterstütze Sie beim Aufbau einer betriebskostenspezifischen Mieterkommunikation, z.B. durch Bildung und Moderation eines Betriebskostenbeirates. Zeigen Sie Ihren Mietern, dass sie bei Ihnen in guten Händen sind.