Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen jährlich erneuert werden
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12.05.2010 (VIII ZR 185/09) entschieden, dass Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden müssen, auch wenn sie dieselben Punkte wie in den Vorjahren betreffen. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung
In den meisten Verwaltungen wird jetzt wieder an den Abrechnungen der Betriebskosten gearbeitet oder sie sind schon fertig. Es steht dann die „Mitteilung“ der Abrechnungen an den Mieter auf dem Plan, wie es im Gesetz heißt. Wir haben unseren Beitrag zu diesem Thema erweitert und überarbeitet. Sie finden ihn hier.
Keine Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnungen im sozialen Wohnungsbau
Derzeit bilden bei vielen Anwälten und Verwaltungen die Widersprüche gegen die Betriebskostenabrechnungen einen Schwerpunkt der Tätigkeit. Was wir dabei immer wieder feststellen ist die Unsicherheit im Umgang mit den Abrechnungen im sozialen Wohnungsbau. Ein immer wieder vorkommender Fehler besteht in der Anwendung des § 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 im sozialen Wohnungsbau. Dabei hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits am 20.07.2005 (VIII ZR 371/04) entschieden, dass § 20 Abs. 3 NMV, der die jährliche Abrechnung über Betriebskosten bei preisgebundenen Wohnungen regelt, keine dem § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB entsprechende Bestimmung enthält. Eine Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen besteht deshalb im preisgebundenen Wohnraum nicht. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Versicherungen dürfen in einer Position ausgewiesen werden
Der BGH hat durch Urteil vom 16. September 2009 (VIII ZR 346/08) entschieden, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Positionen für die Sach- und die Haftpflichtversicherung in einer Kostenposition „Versicherung“ ansetzen darf. Ein solcher Ansatz führe nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Versicherung".
BKO-Abrechnung nach Soll-Vorschüssen wirksam, aber falsch
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23.09.2009 (VIII ZRA 2/09) entschieden, dass eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen formell wirksam ist. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Eine Abrechnung auf der Basis der Soll-Vorschüsse bleibt also falsch, aber wirksam. Sie muss korrigiert werden, kann dies aber auch. Mehr dazu in unserem Entscheidungsbericht.
Betriebskostenspiegel und Wirtschaftlichkeitsgebot
Das Amtsgericht Köln hat sich in einer Entscheidung vom 21.04.2008 (203 C 74/08, WuM 2008, 556) mit der Frage befasst, welche Bedeutung ein Betriebskostenspiegel in einem Rechtsstreit über eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes haben kann. Es kam zu dem Ergebnis, dass Kosten in einer Betriebskostenabrechnung, die erheblich (Im entschiedenen Fall rund 50 %) über den Ansätzen eines Betriebskostenspiegels liegen, eine tatsächliche Vermutung dafür begründen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt ist. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat. Was von dem Urteil zu halten ist und wie man damit umgehen kann, haben wir in unserer Urteilsbesprechung dargelegt.
formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
Der BGH hat sich am 19.11.2008 (VIII ZR 295/07) wieder einmal zum Thema „Betriebskostenabrechnung“ geäußert. Es ging um die Frage der formellen Wirksamkeit einerseits und der inhaltlichen Richtigkeit andererseits. Näheres dazu finden Sie in unserer Urteilsbesprechung.