Mietminderung bei Heizungsgeräuschen
Zu den Kosten der Unterkunft in Berlin
Die gesetzliche Regelung findet sich in § 22 SGB II. Dort ist von den angemessenen Kosten der Unterkunft die Rede. Damit nicht jeder Sachbearbeiter in den JobCentern selbst definieren muss, wann Unterkunftskosten angemessen sind, hat der Senat 2005 die AV Wohnen erlassen, eine Verwaltungsanweisung, an die die Behörden sich zu halten haben. Dagegen ist prinzipiell nichts einzuwenden, um eine einheitliche Handhabung in der ganzen Stadt zu gewährleisten. Die AV müßte allerdings auf dem Boden des geltenden Rechts stehen, darf also nicht den Vorschriften des § 22 SGB II widersprechen. Genau dies ist jedoch der Fall, wie mittlerweile in mehreren Urteilen auch durch das Bundessozialgericht attestiert wurde. Auch das Berliner Sozialgericht und das Landessozialgericht halten sich nicht daran, sondern errechnen die angemessenen Kosten unter Bezugnahme auf aktuelle Daten des Berliner Mietspiegels nach den gesetzlichen Vorgaben selbst. Der Senat reagiert auf diese Situation nicht, sondern belässt es bei der AV Wohnen, ohne diese an die Rechtsprechung der Sozialgerichte anzupassen. Die Folge davon sind zu geringe Sätze, die den Betroffenen kaum noch die Chance lassen, sich auf dem Berliner Markt mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Ständig gibt es Auseinandersetzungen, weil die JobCenter Arbeitslose zum Umzug auffordern, deren Kosten der Unterkunft nicht mehr den Sätzen der AV Wohnen, aber denen der Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes entsprechen. Das verursacht bei den Betroffenen Stress, in der Arbeitsverwaltung Frust und dem Steuerzahler unnötige Kosten. Nicht die Entscheidung des einzelnen Sachbearbeiters, sondern die Ignoranz des Senats gegenüber dem geltenden Sozialrecht ist es, die in dieser Frage zu kritisieren ist.
Doch selbst wenn man sich mit dem Selbstbewußtsein einer Landesregierung um die kleinkarierte Rechtsprechung der Sozialgerichtsbarkeit nicht schert, so sollte einem doch klar sein, dass es erforderlich ist, die in einer solchen Verwaltungsanweisung festgelegten Sätze an die Entwicklung der Mieten und Nebenkosten anzupassen. Genau dies ist jedoch seit 2005 von einer marginalen Ausnahme bei Einpersonenhaushalten nicht geschehen. In dieser Zeit sind die Mieten und die Nebenkosten um gut 25 % gestiegen. Allein aus diesem Grund gibt es viele Haushalte, die vor einigen Jahren eine Wohnung bezogen haben, und nun eine Umzugsaufforderung bekommen, weil die schiere Inflation ihre Wohnung verteuert hat, an den 6 Jahre alten Beträgen in der AV Wohnen aber nichts verändert wurde.
Demnächst kommt der neue Mietspiegel, der wieder neue Mietsteigerungspotentiale eröffnen wird. Auch die Bezieher von ALG II werden Mieterhöhungen bekommen, auch von den städtischen Gesellschaften. An den Sätzen der AV Wohnen wird der Senat aber wohl wieder nichts ändern.
Einzelheiten
Die 37. Kammer des Sozialgerichts hat in einem Urteil vom 04.03.2011 (S 37 AS 18517/10) Grundsätze für die Berechnung der Kosten der Unterkunft bei 3 Personen aufgestellt. Die Kammer bezieht sich dabei auf die Rechtsprechung des BSG vom 19.10.2010. Folgende Punkte sind danach bei der Berechnung zu beachten:
1.
Die AV Wohnen entspricht nicht der gesetzlichen Regelung des § 22 SGB II. Wenn sich die Berliner JobCenter trotzdem weiterhin darauf berufen, so geschieht dies unter bewußter Missachtung der Rechte der Betroffenen.
2.
In Berlin ist hinsichtlich der Raumgröße für eine aus 3 Personen bestehende Bedarfsgemeinschaft eine Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von bis zu 80 qm angemessen. Man kann sich insoweit an den Regelungen für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines orientieren. Grundsätzlich gilt dabei Folgendes: Je ein Wohnraum für den Wohnberechtigten und jeden seiner mit einziehenden Angehörigen. Also: Ein Alleinstehender hätte Anspruch auf eine Einzimmerwohnung, einem Ehepaar mit drei Kindern stünden maximal fünf Wohnräume zu.
3.
Nach der BSG-Rechtsprechung steht Leistungsberechtigten lediglich eine Wohnung in einfacher Lage mit einem einfachen Ausstattungsstandard zu.
4.
Hinsichtlich der Nettokaltmiete errechnet die 37. Kammer nach den Vorgaben des BSG in Anlehnung an den Berliner Mietspiegel einen Angemessenheitswert von 4,62 € pro qm Wohnfläche im Monat.
Für die kalten Betriebskosten wird unter Bezugnahme auf die Berliner Betriebskostenübersicht ein Betrag in Höhe von 2,08 € pro qm Wohnfläche im Monat errechnet.
In der Summe ergibt dies eine Bruttokaltmiete in Höhe von 6,70 € pro qm Wohnfläche im Monat. Daraus errechnet die 37. Kammer bei 3 Personen beispielsweise einen Angemessenheitsgrenzwert in Höhe von 536,40 € ohne Heizkosten. Das ist ungefähr so viel wie das JobCenter den Betroffenen inclusive Heizkosten zubilligen möchte.
Die Heizkosten sind gemäß der zitierten Entscheidung jeweils gesondert und individuell in den Grenzen eines sinnvollen Wirtschaftens zu übernehmen. Sind diese Grenzen eingehalten, sind die Heizkosten in voller Höhe zu übernehmen. Aufgrund der Neuregelung des SGB II gilt dies seit dem 01.01.2011 auch für die Wassererwärmungskosten.
5.
Über die Entscheidung der 37 Kammer hinaus ist noch folgendes in die Beurteilung mit einzubeziehen:
Um einer Leistungskürzung zu entgehen, müßten die Kläger umziehen. Eine andere Möglichkeit der Kostensenkung besteht nicht. Die Vermieterin ist zu einer Mietreduzierung zumeist nicht bereit. Eine Untervermietung eines Zimmers ist bei einer dreiköpfigen Familie nur möglich, wenn das Kind auf das Kinderzimmer oder die Eltern auf ihr Schlafzimmer verzichten. Das ist nicht zumutbar. Es würde sich wohl auch kaum jemand finden, der ein solches Zimmer anmieten würde. So groß ist die Wohnungsnot in Berlin noch nicht.
Wer umzieht, schließt aber einen neuen Mietvertrag nicht zu den mehrheitlich den Mietspiegel prägenden Bestandsmieten ab, sondern muss die sogenannten Neuvertragsmieten zahlen. Diese liegen aber in der Regel über den Bestandsmieten, auch in Berlin. So hat der BBU in seinem Marktmonitor 2010 ermittelt, dass die hiesigen Neuvertragsmieten etwa 9,8 % über den durchschnittlichen Bestandsmieten liegen.
Schaut man sich die Verhältnisse in Spandau mit seinem überwiegend einfachen Wohnungsbestand an, so liegt hier die durchschnittliche Bestandsmiete laut BBU bei 4,65 € pro qm Wohnfläche im Monat, die durchschnittliche Neuvertragsmiete hingegen bei 5,26 €, also gut 13 % darüber.
Bei dieser Sachlage muss sich die Angemessenheit im Sinne des § 22 Absatz 1 SGB II an der Höhe der Neuvertragsmieten orientieren, da der Mieter sonst keine Möglichkeit hat, einer Leistungskürzung durch Umzug zu entgehen. Dies erfordert einend Zuschlag in Höhe von 10 % auf die Bestandsmieten. Ausgehend von den von der 37. Kammer angesetzten 4,62 € ergibt sich so für die Nettokaltmiete ein Angemessenheitsgrenzwert von 5,08 €.
In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass die Zahlen der 37. Kammer noch auf dem Mietspiegel 2009 beruhen. Die Erhebungen für den Mietspiegel 2011 sind bereits abgeschlossen. Bereits im Januar wurde beispielsweise in der Berliner Zeitung berichtet, dass die durchschnittliche Bestandsmiete von 4,83 € auf über 5 € steigen wird. Auch wenn der Mietspiegel 2011 erst in einigen Wochen veröffentlicht wird, so dürfen doch Sozialbehörden und Gerichte vor dieser Realität nicht die Augen verschließen und betroffene Hilfebedürftige zu Umzügen drängen, die im Lichte der zu erwartenden Zahlen wahrscheinlich nicht mehr haltbar sind. Auf den aktuell gültigen Mietspiegel kann es nur so lange ankommen, wie er die tatsächlichen Gegebenheiten des Marktes, denen sich die Hilfebedürftigen im Falle eines Kostensenkungsverfahrens stellen müssen, auch abbildet. Ist bereits bekannt, dass dies nicht mehr der Fall ist, so muss ggfls. auch einmal die Sechsmonatsfrist ausgedehnt werden, um den neuen Mietspiegel und seine Zahlen abzuwarten.
6.
Geht man von den vorstehenden Erwägungen aus, so ergibt sich folgende Berechnung:
Nettokaltmiete 5,08 €
kalte Betriebskosten 2,08 €
Bruttokaltmiete 7,16 €
80 qm x 7,16 € = 572,80 €
Die Heizkosten einschließlich der Warmwasserkosten sind der letzten Heizkostenabrechnung zu entnehmen, nicht den Vorauszahlungen. Referenzzahlen für die Beurteilung der Frage der Wirtschaftlichkeit bekommt man aus dem Heizspiegel (www.heizspiegel.de).
7.
Nach den Bescheiden der JobCenter müssen die Betroffenen in eine Wohnung ziehen, die den Vorgaben der AV Wohnen entspricht. Entgegen den Ausführungen in den meisten Bescheiden findet man diesbezüglich kaum realistische Angebote, auch nicht im Internet. Die JobCenter gehen dabei zumeist von völlig unrealistischen Angaben aus, die am Ende nur zu einem führen würden, nämlich zu erheblichen Betriebskostennachzahlungen. Sucht man unter einer realistischen Prämisse hinsichtlich der Nebenkosten in den einschlägigen Onlineportalen oder bei den großen Wohnungsgesellschaften, so ergeben sich nur noch Angebote im unteren zweistelligen Bereich, die sich zu 95 % im Bezirk Marzahn-Hellersdorf befinden. Auch dies macht deutlich, dass sich das Land Berlin mit seinen Vorgaben völlig von den Realitäten des Berliner Wohnungsmarktes entfernt hat.
Kein Minderungsrecht bei selbst verursachtem Mangel
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15.12.2010 (VIII ZR 113/10) entschieden, das eine auf einem Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) nicht zu einer Minderung der Miete führt, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Farbwahlklausel "Weiß" ist unwirksam
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch Beschluss vom 14.12.2010 (VIII ZR 198/10) entschieden, dass eine Klausel, die die Farbwahl des Mieters auf „Weiß“ einengt, auch dann unwirksam ist, wenn sie nur für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe gilt. Näheres finden Sie in unserem Urteilsbericht.
Berücksichtigung von Fördermitteln für Instandsetzungsmaßnahmen bei einer Modernisierung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19.01.2011 (VIII ZR 87/10) entschieden, dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraussetzt, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Durchschnittsmiete im Mietspiegel 2011 über 5 € /qm
Schutz vor Eigenbedarfskündigungen
Die Berliner Regelung zur Verlängerung der Schutzfrist bei Eigenbedarfskündigungen läuft Ende August 2011 aus. Es wird in der Politik darüber nachgedacht, sie zu verlängern und zu erweitern. Mehr dazu in unserem Bericht zum Thema „Eigenbedarf“.
Grüne fordern auch Neuregelung der Wohnungsvermittlung
Nach der SPD hat nun auch die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Bundestag eine Novellierung der Maklercourtage-Regelung bei Wohnungsvermittlungen gefordert. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Wohnungsvermittlung“.
Neuer F + B Mietspiegelindex
Auch in seiner Auswertung 2010 kommt das Institut F + B wieder zu dem Ergebnis, dass die Mieten in Deutschland weiter steigen. Je nach Region sind die Unterschiede allerdings erheblich: In Ostdeutschland, im Norden und in Nordrhein-Westfalen sind die Mietsteigerungen mit 0,2 bis 0,4 % leicht unterdurchschnittlich. Im Süden in Baden-Württemberg und Bayern sind die Mietpreissteigerungen dagegen mit 1,8 % dreimal höher als im Bundes- durchschnitt. Der deutsche Mittelwert liegt bei 5,89 €/m². Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Mieten in Deutschland.
Der Mietnomade - Problem oder Phänomen?
Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr. Florian Jacoby von der Forschungsstelle Immobilien an der Universität Bielefeld haben am 01.12..2010 das Ergebnis ihrer „Mietnomadenuntersuchung“ vorgestellt. Danach hat es in den letzten 5 Jahren nachweislich rund 200 Mietnomadenfälle in Deutschland gegeben. Insgesamt sind ca. 400 Fälle dokumentiert, dabei stammt der älteste Mietnomadenfall aus dem Jahr 1966. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Mietnomaden“.
Weitere Beiträge zum Thema "Mietminderung"
Wir erweitern derzeit beständig unseren Bereich zum Thema „Mietminderung“. Mittlerweile finden Sie Erläuterungen zu 36 Stichworten. Sicher ist auch das Ihren Fall bestreffende Stichwort dabei.
Haus & Grund fordert eine Senkung der Hebesätze für die Grundsteuer
Die Einnahmen der Städte und Gemeinden durch die Grundsteuer sind zwischen 1999 und 2009 um 27% auf knapp 11 Mrd. Euro gestiegen. Haus & Grund fordert daher eine Senkung der Hebesätze. Mehr zum Thema finden Sie in unserem Beitrag zu den öffentlichen Lasten.
Neuregelung zum Winterdienst in Berlin beschlossen
Der Umweltausschuss des Berliner Abgeordnetenhauses hat am 9. November die Neuregelung des Straßenreinigungsgesetzes beschlossen. Am 11. November hat auch das Plenum des Abgeordnetenhauses diesem Antrag zugestimmt.
Die neuen Regelungen zum Winterdienst sollen noch für den kommenden Winter greifen und „am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin“ in Kraft treten.
Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Winterdienst“.
Neuregelung zu Maklerkosten?
Die SPD-Bundestagsfraktion hat einen Vorstoß unternommen, um die Frage der Maklerkosten bei der Wohnungsvermittlung neu zu regeln. Vermieter und Mieter sollen sich die Kosten zukünftig in der Regel teilen. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Wohnungsvermittlung.
Energieverbrauch der Haushalte sinkt
Wie das statistische Bundesamt in einer Pressemitteilung vom 18.10.2010 mitteilt, ist der Energieverbrauch der privaten Haushalte für Wohnen in Deutschland weiterhin rückläufig. Er verringerte sich – bereinigt um Temperaturschwankungen – zwischen 2005 und 2009 um insgesamt 6,7%. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Energieverbrauch“.
Die Hälfte aller Heizkostenabrechnungen ist fehlerhaft
Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz hat Hunderte von Heizkostenabrechnungen für Mietwohnungen unter die Lupe genommen und dabei festgestellt, dass gut die Hälfte aller Abrechnungen fehlerhaft war. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zu den Heizkosten.
Neuer Service: Mietminderung
Zugangsprobleme
Wir haben unseren Artikel zum Thema „Zugangsprobleme“ überarbeitet. Sie finden ihn hier.
Geplante Neuregelung beim Winterdienst
Nach den Problemen beim Winterdienst im Winter 2009/2010 will das Land Berlin die Regelungen über den Winterdienst im Straßenreinigungsgesetz überarbeiten. Näheres dazu in unserem Beitrag zum Winterdienst.
Baumängel
Wir haben unseren Artikel zum Thema „Baumängel“ überarbeitet. Sie finden ihn hier.
Mobilfunkantenne
Wir haben unseren Artikel zum Thema „Mobilfunkantenne“ überarbeitet. Sie finden ihn hier.
Schimmel
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Schimmel“ überarbeitet. Sie finden ihn hier.
Erhebungen für den Mietspiegel 2011 haben begonnen
Wie die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in einer Pressemitteilung vom 19.08.2010 mitgeteilt hat, haben die Erhebungen für den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2011 begonnen. Es ist vorgesehen, in einer repräsentativen Befragung die Daten von rund 8.000 Wohnungen in Berlin zu erheben, wobei die Befragung bei Mieterinnen/Mietern und Vermieterinnen/Vermietern durchgeführt wird. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Berliner Mietspiegel 2011.
Vermieterhaftung bei kalter Räumung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14.07.2010 (VIII ZR 45/09) entschieden, dass einen Vermieter, der ohne gerichtlichen Titel und ohne Wissen des Mieters eine gekündigte Wohnung räumen läßt ( sogenannte „kalte Räumung“ ), eine verschärfte Haftung für dessen Eigentum trifft. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Schönheitsreparaturen in Eigenleistung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 09.06.2010 (VIII ZR 294/09) entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
9,6% weniger Wohnungen im Jahr 2009 fertig gestellt
Wie das Statistische Bundesamt in einer Pressemitteilung vom 08.06.2010 mitteilt, wurden im Jahr 2009 in Deutschland nur 159.000 Wohnungen fertig gestellt. Das waren 9,6% oder 17.000 Wohnungen weniger als im Vorjahr 2008. Näheres dazu in unserem Beitrag über den Wohnungsmarkt.
Wohnflächenabsprache vor Vertragsschluss
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23.06.2010 (VIII ZR 256/09) entschieden, dass ein Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält. Näheres dazu in unserem Urteilsbericht.
Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 07.07.2010 (VIII ZR 85/09) entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Wohnwertverbesserungen des Mieters dürfen bei Mieterhöhungen nicht berücksichtigt werden
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 07.07.2010 (VIII ZR 315/09) entschieden, dass Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen sind. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Bundesregierung plant Kürzungen beim Wohngeld
Die Bundesregierung plant im Zuge der Haushaltsberatungen für 2011 wieder erhebliche Kürzungen beim Wohngeld. Es soll auf das Niveau vor der Wohngeldnovelle 2009 zurückgeführt werden. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes geht es um ein Volumen von gut 40 % des Wohngeldvolumens. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Wohngeld“.
Zahl der Wohnungen in Berlin steigt weiter
Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gibt regelmäßig Fortschreibungen zu Zahl und Struktur der Wohngebäude und Wohnungen in Berlin heraus. Die letzte Fortschreibung erfolgte zum 31.12.2009 und wurde vom Amt mit Pressemitteilung vom 30.06.2010 herausgegeben. Näheres finden Sie in unserem Bericht zum Thema „Wohnungen in Berlin“.
Wer hat Anspruch auf ALG II?
Wer hat Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II, also auf Arbeitslosengeld II? Wir haben unseren Beitrag über die Berechtigten zum Bezug dieser Leistung, die auch die Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II mit einschließt, neu gefasst und erweitert. Mehr dazu finden Sie hier.
Die Verwendung von Mietspiegeln von Nachbargemeinden zur Begründung einer Mieterhöhung
Der Bundesgerichtshof hat am 16.06.2010 (VIII ZR 99/09) über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist. Er hat eine solche Begründung für zulässig erachtet. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Urteil gegen Anbieter von wertlosen Mietangebotslisten
Der BGH hat am 15.04.2010 unter dem Az. III ZR 153/09 ein höchstrichterliches Urteil zu sogenannten „Mietangebotslisten“ gesprochen: Firmen, die Mietinteressenten Geld für solche Listen mit vermeintlichen Wohnungsangeboten abnehmen, müssen dieses an die geprellten Verbraucher zurückzahlen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Wohnungsvermittlung“.
Zweitwohnungssteuer auch bei Kinderzimmer im Elternhaus
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Inhaber einer Zweitwohnung in Berlin auch dann zur Zahlung der Zweitwohnungsteuer verpflichtet sind, wenn an der Erstwohnung keine Verfügungsbefugnis besteht. Mehr dazu in unserem Stichwort „Zweitwohnungssteuer“.
EU verabschiedet Energieeffizienz-Richtlinie
Das Europäische Parlament hat gestern die neue Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet. Die Richtlinie sieht vor, dass der Energiebedarf aller Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2020 gebaut werden, bei "fast Null" liegen und zu einem großen Teil mit erneuerbarer Energien gedeckt werden muss. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Energiepolitik.
Kredite werden knapper
Für den unternehmerischen Wohnungsbau werden die Mittel zunehmend knapper. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung, die vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen mit Unterstützung der Investitionsbank Berlin bei Bulwien Gesa in Auftrag gegeben wurde. Rund ein Drittel der von BulwienGesa befragten 200 Unternehmen aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft konnten Bauvorhaben im vergangenen Jahr nicht realisieren und mussten die Projekte verschieben oder gar aufgeben. Am stärksten davon betroffen war der Berliner Immobilienmarkt, wo fast jedes zweite Wohnbauprojekt zurückgestellt werden musste. Mehr zum Thema in unserem Beitrag zum Berliner Wohnungsmarkt.
Heizspiegel 2010 veröffentlicht
Am 18.05.2010 wurde vom DMB und von der co2online gGmbH gemeinnützige Beratungsgesellschaft aus Berlin der Heizspiegel 2010 veröffentlicht. Im Abrechnungsjahr 2009 sind die Heizkosten danach durchschnittlich um 14 Prozent gesunken. Damit musste jeder Haushalt im Schnitt 718 Euro für das Heizen ausgeben. 2008 mußte man noch durchschnittlich 880 € bezahlen. Näheres in unserem Beitrag zum Theme „Heizspiegel“.
GASAG wird nicht verkauft
Wie der Tagesspiegel am 09.05.2010 berichtet, hat die Finanzkrise den Verkaufsplänen der GASAG-Eigentümer vorerst einen Strich durch die Rechnung gemacht. Sie haben kein Angebot bekommen, dass ihren Vorstellungen entsprach und werden die Anteile vorerst behalten. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Gasversorgung in Berlin.
BSI fordert von der Bundesregierung Änderungen im Mietrecht
Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) hat am 11.05.2010 in Berlin ein Positionspapier mit Vorschlägen für eine Novelle des Mietrechts vorgelegt. Im Fokus stehen dabeiÄnderungen der Bestimmungen bei energetischen Modernisierungen. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Rechtspolitik“.
Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung müssen jährlich erneuert werden
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12.05.2010 (VIII ZR 185/09) entschieden, dass Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden müssen, auch wenn sie dieselben Punkte wie in den Vorjahren betreffen. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Verjährung des Mängelbeseitigungsanspruchs
Wie bereits berichtet, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.02.2010 (VIII ZR 104/09) entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist. Jetzt liegen auch die vollständigen Urteilsgründe vor. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen.
Mietnomaden
Gibt es das Problem der Mietnomaden:
Nein. Es gibt Menschen, die ihre Miete nicht zahlen können oder wollen. Das hat aber mit Nomadentum, also einer bewussten Entscheidung zu einer nichtseßhaften Lebensweise, nichts zu tun. Auch diese Menschen würden lieber seßhaft sein. Sie müssen öfter umziehen als andere, da sie in Folge ihres Verhaltens gekündigt und geräumt werden. Sie hätten es aber lieber anders. Selbst die, die bei der Anmietung einen Eingehungsbetrug verüben, tun dies nicht aus Lust am Herumziehen, sondern aus Unvermögen oder aus Skrupellosigkeit. Insofern verschleiert der Begriff das Problem. Es sind schlicht Mietschuldner. Und so muss man sie auch behandeln. Nur am Rande möchte ich darauf hinweisen, dass mir in 20 Jahren noch niemand untergekommen ist, den ich wegen eines Eingehungsbetruges hätte vor den Kadi bringen können, selbst nicht in den Jahren, in denen ich die Bestandsabteilung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft mit damals 26.000 Plattenbauwohnungen in einem sozial schwierigen Berliner Bezirk geleitet habe.
Sollte man das geltende Recht ändern?
Man kann sicher viel über die aktuellen Regelungen zur Kündigung und Räumung diskutieren. Die eigentlichen Probleme liegen aber woanders: Zum einen in der mangelnden Professionalität vieler Vermieter und Verwalter. Zum anderen in den zu langen Verfahrenszeiten vor den Gerichten in Bezug auf die Erlangung eines Räumungstitels und der Vollstreckung. Es kommt doch nicht von ungefähr, dass Mietnomaden vor allem ein Problem der Klientel von Haus & Grund oder dem ivd sind. Auch in meiner Mandantschaft habe ich in dieser Hinsicht selten Probleme bei den Gesellschaften oder Genossenschaften, schüttele aber oft den Kopf über die Unbedarftheit bei den Privatvermietern oder kleinen Verwaltungen. Und warum braucht beim Amtsgericht die eine Abteilung 3 Monate bis zum VU, die andere aber 6? Am unterschiedlichen Buchstaben der Beklagten kann es doch eigentlich nicht liegen.
Wenn man etwas ändern will am Recht, dann sollte man eine Pflicht zur Erteilung einer korrekten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einführen und klare und strenge Datenschutzregeln für Vermieter, die ihnen aber auf der anderen Seite die Möglichkeit eröffnen, die zur Beurteilung der Bonität erforderlichen Auskünfte einzuholen. Ansonsten halte ich Änderungen am Mietrecht für nicht erforderlich. Wer schnell und konsequent seine Möglichkeiten ausschöpft, kommt mit den geltenden Regelungen gut zurecht. Wegen ein paar Fällen, in denen tatsächlich am Tag der Räumung der bisher nicht bekannte Untermieter auftaucht (Ist mir in den letzten 20 Jahren auch noch nicht über den Weg gelaufen), sollte man nicht die Büchse der Pandora öffnen. Die Mißbrauchsgefahr wäre viel zu groß, ebenso wie bei der kalten Räumung über die Versorgungssperre.
Sind eher die Mietschulden oder die Zerstörungen das Hauptproblem?
Im Zentrum stehen selbstverständlich die Mietschulden, die aber mehr mit der sozialen und der wirtschaftlichen Lage der Menschen zu tun haben, als mit vorsätzlicher Vermieterschädigung. Natürlich gibt es auch Fälle, in denen es um Substanzschäden geht. Was es nicht gibt ist eine signifikante Korrelation zu den Mietschulden. Sicher gibt es auch die Fälle, in denen Mieter Mietverträge abschließen in der Absicht, keine Miete zu zahlen und das Haus oder die Wohnung nach 15 Monaten als Schlachtfeld zu verlassen. Und jeder einzelne Vermieter, der davon betroffen ist, hat mein vollstes Mitgefühl. Aber bei über 2 Millionen Mietverträgen im Jahr sprechen wir hier über Fallzahlen im Promillebereich. Dass deswegen seit Jahren über eine auch die restlichen 99,5 % betreffende tiefgreifende Änderung des Mietrechts diskutiert wird, halte ich für völlig unangemessen. Da haben wir ganz andere Probleme. Und ich bin sicher, dass in vielen der Fälle, die von den Befürwortern einer Veränderung zitiert werden, bei näherer Betrachtung bei der Vertragsanbahnung oder bei der Abwicklung handwerkliche Fehler gemacht worden sind, sei es bei der Bonitätsprüfung, sei es bei der konsequenten Durchsetzung der eigenen rechtlichen Möglichkeiten nach dem Verzug.
Ich hoffe, dass diese Diskussion bald beendet ist. Die Ergebnisse der Wahl in NRW dürften diese Hoffnung fördern. Wir können sich dann wirklich wichtigen Themen zuwenden, beispielsweise der Frage, wie die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Abrechnung der Betriebskosten so gestaltet werden können, dass normale Menschen sie wieder verstehen können. Oder wie man im SGB II Leitlinien für die Feststellung der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft in den Kommunen aufstellen könnte, damit nicht jeder nach der Haushaltslage sein eigenes Süppchen kochen kann. Oder warum es in Bezug auf die Wohnfläche im freifinanzierten Bereich keine verbindlichen Regeln gibt, so dass man sich in dieser wichtigen Frage eigentlich auf nichts verlassen kann. Das sind offene Fragen, die allein in Berlin hundertausende von Mietverhältnissen betreffen, in ganz Deutschland Millionen. Stattdessen sind alle mit der Suche nach ein paar Mietnomaden beschäftigt.
Regierung will Rechte der Mieter bei Modernisierung einschränken
Die Bundesregierung beabsichtigt weiterhin, die Rechte der Mieter bei Modernisierungen einzuschränken, insbesondere das Recht auf Mietminderung. Diese Absicht ist allerdings selbst bei den Vermieter verbänden nicht unumstritten und stößt auf den Widerstand sowohl der politischen Opposition als auch des Deutschen Mieterbundes. Darüber berichtet am 02.05.2010 das Handelsblatt. Näheres finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Modernisierung“.
Organisationsreform der JobCenter auf dem Weg
Das Bundeskabinett hat dazu am 21.04.2010 die erforderlichen Beschlüsse gefasst, um die Organisationsreform der JobCenter auf den Weg zu bringen, die durch das Urteil des BVerfG aus dem Dezember 2007 erforderlich geworden ist. Sie soll bis 2011 abgeschlossen sein. Mehr dazu finden Sie hier.
Bundeskartellamt ermittelt gegen BWB
Das Bundeskartellamt hat einen Anfangsverdacht auf überhöhte Wasserpreise bei den Berliner Wasserbetrieben festgestellt. Chancen auf niedrigere Preise? Mehr auf unserer Themenseite zum Wasser in Berlin.
Die Mitteilung der Betriebskostenabrechnung
In den meisten Verwaltungen wird jetzt wieder an den Abrechnungen der Betriebskosten gearbeitet oder sie sind schon fertig. Es steht dann die „Mitteilung“ der Abrechnungen an den Mieter auf dem Plan, wie es im Gesetz heißt. Wir haben unseren Beitrag zu diesem Thema erweitert und überarbeitet. Sie finden ihn hier.
Berlin wächst weiter
Die Bevölkerungszahl Berlins lag laut einer Pressemitteilung des Landesamtes für Statistik vom 24.03.2010 am Ende des dritten Quartals 2009 bei rund 3.439.100 Personen. Das waren fast 7.500 Personen bzw. 0,2 Prozent mehr als am Jahresanfang. Mehr dazu auf unserer Seite zum Thema „Bevölkerung“.
BGH bestätigt Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24.03.2010 (VIII ZR 177/09) entschieden, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag erhöhen kann, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Zweitwohnungssteuer ist verfassungsgemäß
Das Bundesverfassungsgericht hat durch Beschluss vom 23.03.2010 (Aktenzeichen: 1 BvR 529/09 u.a.) entschieden, dass die Zweitwohnungssteuer nicht gegen die Verfassung verstoße. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Zweitwohnungssteuer“.
Rückgabe der Mietsache
Wir haben unseren Beitrag über die Rückgabe der Mietsache überarbeitet und ausgeweitet.
Deutsche verursachen 581 kg Müll pro Jahr
In Deutschland lag das Gesamtaufkommen an kommunalem Müll mit 581 kg pro Person im Jahr etwas über dem europäischen Schnitt. Davon wurde jedoch nur 1 % deponiert, 35 % wurden verbrannt 48 % wurden recycelt und 17 % wurden kompostiert. Die Recyclingquote ist bereits jetzt die höchste aller EU-Staaten. Diese Zahlen stammen von Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaften. Veröffentlicht wurden sie in einer Pressemitteilung vom 19.03.2010. Mehr dazu in unserem Bereich zum Thema „Müll“.
Kosten der Sperrmüllentsorgung laut BGH umlagefähig
Der BGH hat in seinem Urteil vom 13.01.2010 (VIII ZR137/09) entschieden, dass die Kosten der Sperrmüllentsorgung als Betriebskosten umlagefähig sind. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Sperrmüll“.
Bundeskartellamt prüft Berliner Wasserpreise
Das Bundeskartellamt prüft jetzt auf Anregung des Berliner Senats die Berliner Wasserpreise. Bei einer ersten Durchsicht ist bereits aufgefallen, dass die Preise im Vergleich zu anderen Großstädten hoch sind. Weitere Informationen dazu auf unserer Wasserseite.
Arbeiten am Mietspiegel 2011 haben begonnen
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat am 03.03.2010 mitgeteilt, dass die Arbeiten für den nächsten Mietspiegel, der 2011 herauskommt, begonnen haben. Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst. Im Mai 2011 soll der neue qualifizierte Mietspiegel für Berlin veröffentlicht werden.
Umlagevereinbarung im sozialen Wohnungsbau
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13.01.2010 (VIII ZR137/09) entschieden, dass es auch im preisgebundenen Wohnraum ausreichend ist, wenn die Betriebskosten in einer Summe angegeben werden. Mehr ergäbe sich auch aus § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV nicht. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Mieten steigen bundesweit um 1,1 bzw. 1,2 %
2009 sind die Mieten für Altbauwohnungen im Bundesdurchschnitt um 1,2 Prozent und für Neubauwohnungen um 1,1 Prozent gestiegen. Das meldet das Institut für Städtebau (ifs) in einer Pressemitteilung vom 23.02.2010. Mehr dazu in unserem Beitrag über die Mieten in Deutschland.
Was ist eine "Mietraumfläche" ?
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21.09.2009 (VIII ZR 244/08) entschieden, dass für den Begriff "Mietraumfläche" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert und es daher für die Berechnung der Wohnfläche bei den allgemeinen Bestimmungen bleibt. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Freie Fahrt für Kinderlärm
Die Änderung des Berliner Immissionsschutzgesetzes zur Privilegierung von Kinderlärm ist seit dem 17.02.2010 in Kraft. Kinderlärm jeder Art ist daher prinzipiell zu akzeptieren. Näheres dazu in unserem Beitrag zum Thema „Lärm“.
Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.02.2010 (VIII ZR 104/09) entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen.
Keine Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnungen im sozialen Wohnungsbau
Derzeit bilden bei vielen Anwälten und Verwaltungen die Widersprüche gegen die Betriebskostenabrechnungen einen Schwerpunkt der Tätigkeit. Was wir dabei immer wieder feststellen ist die Unsicherheit im Umgang mit den Abrechnungen im sozialen Wohnungsbau. Ein immer wieder vorkommender Fehler besteht in der Anwendung des § 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 im sozialen Wohnungsbau. Dabei hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits am 20.07.2005 (VIII ZR 371/04) entschieden, dass § 20 Abs. 3 NMV, der die jährliche Abrechnung über Betriebskosten bei preisgebundenen Wohnungen regelt, keine dem § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB entsprechende Bestimmung enthält. Eine Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen besteht deshalb im preisgebundenen Wohnraum nicht. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Neuregelung für Abfallschächte in Gebäuden
Eine Änderung der Bauordnung für Berlin hat der Senat am 09.02.2010 auf den Weg gebracht. Sie betrifft die gängigen Abfallschächte in Gebäuden (Müllschlucker). Sie sollen bis Ende des Jahres 2013 stillgelegt werden müssen, wenn sie keine Mülltrennung ermöglichen. Mehr dazu auf unserer Seite zum Thema „Müllschlucker“.
Wohnfläche pro Kopf wird weiter steigen
Nach einer aktuellen Prognose des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) steigt der Wohnflächenbedarf in Deutschland pro Person bis zum Jahr 2030 weiter – in den westlichen Bundesländern um 15 Prozent von zurzeit 47 auf dann 54 Quadratmeter, in den neuen Ländern und Berlin sogar um 25 Prozent von 43 auf 55 Quadratmeter. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema Wohnfläche.
Leerstand in Berlin sinkt
Der jährlich ermittelte Techem-/Empirica-Leerstandsindex vermeldete im Dezember 2009 für Ende 2008 eine Leerstandsquote von 4,2 Prozent für Berlin. Der Trend zu weniger leer stehenden Wohnungen hält demnach an. Dies ist auch für den im Bereich des Mietrechts tätigen Anwalt eine bedeutende Entwicklung. Mehr zum Techem-Empirica-Leerstandsindex finden Sie in unserem Fachbeitrag.
Mietgrenzen
In den vergangenen Jahren hatte das Thema der Mietpreisüberhöhung oder gar des Mietwuchers keine Konjunktur. Es könnte in den kommenden Jahren aber wieder interessanter werden. Aus diesem Grunde haben wir unseren Beitrag zu diesem Thema überarbeitet und erweitert.
Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2009 liegt vor
Im Rahmen einer Pressekonferenz stellte die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, gemeinsam mit Prof. Dr. Hartmut Häussermann am 20.01.2010 das aktuelle Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2009 vor (Datenstand 31.12.2008). Mehr dazu auf unserer Seite zum Monitoring.
BGH erklärt weitere Schönheitsreparaturklausel für unwirksam
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20.01.2010 (VIII ZR 50/09) seine strenge Rechtsprechung zu den Farbwahlklauseln in Wohnungsmietverträgen fortgesetzt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Wasserpreise (bis auf weiteres) stabil
Die Tarife für Wasser, Schmutz-, Niederschlags- und Fäkalwasser sowie für Fäkalschlamm bleiben vom 1. Januar 2010 bis 31. März 2010 auf dem gleichen Niveau wie im Jahr 2009. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Betriebskostenart Wasser.
Klimaschutzgesetz wird überarbeitet
Umweltsenatorin Katrin Lompscher (Linke) will im Februar 2010 einen neuen Entwurf des Klimaschutzgesetzes mit veränderten Inhalten vorlegen. Der BBU begrüßt diese Entwicklung. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Klimaschutzgesetz.
Initiative gegen Mietnomaden
Die neue Regierungskoalition hat vereinbart, im Mietrecht Änderungen vorzunehmen, um den Vermietern bessere Möglichkeiten gegen Mietnomaden an die Hand zu geben. Konkretes ist allerdings noch nicht bekannt. Am 12.01.2010 hat daher Haus & Grund die Initiative ergriffen und einen Neuregelungsvorschlag vorgestellt, um Mietnomaden schneller auf die Straße setzen zu können. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zum Thema „Mietnomaden“.
Verbraucherschutzmonitoring
Auf Wohngeld muss man weiterhin warten
Auch zum Jahresende 2009 hat sich die Situation bei der Bearbeitung der Wohngeldanträge in Berlin nicht gebessert. Ende Oktober seien 25.118 Anträge auf Wohngeld noch nicht abschließend bearbeitet worden, teilte Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) in ihrer Antwort auf eine Parlamentarische Anfrage mit. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Wohngeld“.
Berlin schrumpft-statistisch gesehen
Die Bevölkerungszahl Berlins lag laut einer Pressemitteilung des Landesamtes für Statistik vom 17.11.2009 am Ende des ersten Quartals 2009 bei rund 3.429.500 Personen. Das waren 2.150 Personen bzw. 0,1 Prozent weniger als am Jahresanfang. Damit ist der seit 2005 zu beobachtende Bevölkerungszuwachs zunächst gestoppt. Dies ist jedoch vor allem ein Ergebnis der Bereinigung der Statistik. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Bevölkerung“.
Preise für Haushaltsenergie in Berlin sinken weiter
Das Landesamt für Statistik meldet deutliche Preisrückgänge bei den Haushaltsenergien (–8,6 Prozent). So sind die Preise für Gas um 21,4 Prozent, für Heizöl um 11,4 Prozent sowie für Zentralheizung und Fernwärme um 7,3 Prozent gesunken. Mehr dazu in unserem Beitrag zur aktuellen Teuerung.
Mietspiegelerwerb gegen Schutzgebühr
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 30.09.2009 (VIII ZR 276/08) darüber zu entscheiden, ob es einer Beifügung des Mietspiegels bedarf, wenn der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nimmt und dieser nicht frei zugänglich, sondern lediglich gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erworben werden kann. Der BGH hat dies verneint. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Neuregelung der Kündigungsfristen?
Die amtierende Koalition aus CDU/CSU und FDP hat sich eine Neuregelung der Kündigungsfristen auf die Fahne geschrieben. Geplant ist eine Angleichung der Fristen für Mieter und Vermieter, wahrscheinlich durch eine Angleichung der Vermieter- an die Mieterfrist. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Kündigungsfristen.
Gaspreise bis 31.03.2010 stabil
Die Gasag will ihre Kunden während der Heizperiode schonen und verzichtet bis zum 31. März 2010 darauf, die Preise zu erhöhen. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Gasversorgung in Berlin.
Zoff zum Jubiläum
Vor 10 Jahren wurden die Berliner Wasserbetriebe teilprivatisiert. Für die Berliner ist das kein Anlass zum Jubeln. Der Senat möchte das Jubiläum nutzen, um den Investoren in die Tasche zu greifen. Allerdings sollen die Millionen nicht den Berlinern zugute kommen, sondern in den Haushalt fließen. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den BWB.
Ausstieg aus Sozialwohnungssystem?
Im Senat gibt es Planungen, durch die vorzeitige Ablösung von Förderdarlehen aus dem bisherigen System des sozialen Wohnungsbaus auszusteigen. In „ersten Überlegungen“ zum Ausstieg aus dem bisherigen Fördersystem heißt es, dass die Sozialmieten künftig mindestens zehn Prozent unter den vergleichbaren Werten des Mietspiegels liegen sollen. Bislang sind die Sozialmieten etwa zehn Prozent teurer als Wohnungen des freien Marktes. Dies soll für alle Sozialwohnungen gelten, nicht nur für ausgesuchte Bereiche. Mehr dazu auf unserer Seite zum Thema "Sozialwohnungen".
Versicherungen dürfen in einer Position ausgewiesen werden
Der BGH hat durch Urteil vom 16. September 2009 (VIII ZR 346/08) entschieden, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Positionen für die Sach- und die Haftpflichtversicherung in einer Kostenposition „Versicherung“ ansetzen darf. Ein solcher Ansatz führe nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Versicherung".
Gesetzliche Privilegierung von Kinderlärm
Die Berliner Regierungsfraktionen von SPD und DIE LINKE wollen jetzt in dieser Frage Flagge zeigen. Sie haben daher einen Antrag auf Änderung des Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin in das Berliner Abgeordnetenhaus eingebracht: Künftig sollen störende Geräusche von Kindern als sozialadäquat und zumutbar anzusehen sein. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Lärm".
Kosten der Öltankreinigung als Betriebskosten umlagefähig
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11.11.2009 (VIII ZR 221/08) entschieden, dass die Umlage der Kosten für die Reinigung des Heizöltanks auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zulässig ist. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Die Ehewohnung nach der Scheidung
Wenn die Ehegatten für die Ehewohnung keine einvernehmliche Regelung zwischen sich und mit dem Vermieter erreicht haben, muss das Familiengericht eine entsprechende Regelung treffen. Die Vorschrift dafür findet sich seit dem 01.09.2009 in § 1568 a BGB. Die bisher geltende Hausratverordnung wurde mit dieser Vorschrift abgelöst. Mehr dazu in unserem neugefassten Beitrag zur Beendigung des Mietvertrages durch Trennung der Mieter.
Berliner Vermieter mögen mehrheitlich Haustiere
Die Immobilien-Suchmaschine Immobilo nahm 10.102 Wohnungsangebote in den 30 größten Städten unter die Lupe, um festzustellen, wo Haustiere willkommen sind und wo nicht. Berlin landete auf dem 13 von 30 Plätzen. Insgesamt sind dort in knapp 60 % der Wohnungsangebote Haustiere erlaubt. Mehr zum Thema in unserem Beitrag zur "Tierhaltung".
BKO-Abrechnung nach Soll-Vorschüssen wirksam, aber falsch
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23.09.2009 (VIII ZRA 2/09) entschieden, dass eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen formell wirksam ist. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Eine Abrechnung auf der Basis der Soll-Vorschüsse bleibt also falsch, aber wirksam. Sie muss korrigiert werden, kann dies aber auch. Mehr dazu in unserem Entscheidungsbericht.
Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlichen Mietzahlungen durch das Sozialamt
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21.10.2009 (VIII ZR 64/09) entschieden, dass unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Kein Kündigungsverzicht bei Studenten
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15.07.2009 (VIII ZR 307/08) entschieden, dass eine formularmäßig vereinbarter zweijähriger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer unwirksam ist. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Berliner Heizspiegel überarbeitet
Der 1999 entwickelte Berliner Heizspiegel ist im Oktober 2009 umfassend überarbeitet und an die Vorschriften der aktuellen Energieeinsparverordnung angepasst worden. Er bietet mit seinem Heizkostenrechner die Möglichkeit, den eigenen Heizungsbedarf, Energieverbrauch und die Kosten mit anderen in der Stadt zu vergleichen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Heizspiegel".
Umsatzsteuer auf Daseinsvorsorge?
Die angehenden Koalitionäre in Berlin planen unter anderem die Einführung (Abwasser, Abfall) bzw. Erhöhung (Frischwasser) der Umsatzsteuer auf kommunale Daseinsvorsorgeleistungen. Darüber berichtet am 22.10.2009 das Nachrichtenmagazin Spiegel. Schätzungen zufolge droht dadurch ein Gebührenanstieg für Abfall und Abwasser von durchschnittlich 12 bis 20 Prozent. Mehr dazu finden Sie im Spiegel mit folgendem Link:
http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518,656643,00.html
Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur Höhe der Betriebskosten.
Immobilienkonjunktur verbessert sich weiter
Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index verzeichnet im September eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, der nun schon seit einigen Monaten andauert. Weitere Einzelheiten in unserem Beitrag zum Konjunkturindex.
Bund bürgt nicht für Ausstieg aus sozialem Wohnungsbau
Das LG Berlin wies am 14.10.2009 eine Klage des Landes Berlin gegen den Bund in Höhe von ca. 345.000 Euro ab. Es ging dabei um die Rückbürgschaften des Bundes gegenüber dem Land aus dem sozialen Wohnungsbau. Die Bundesregierung lehnte in dem Prozess die Inanspruchnahme ab und stützte sich darauf, dass die Bürgschaften nur unter der Bedingung einer gesicherten Finanzierung der Sozialwohnung gegeben worden seien. Diese Voraussetzung sei durch die vom Land Berlin getroffene Entscheidung, die Förderung für den sozialen Wohnungsbau einzustellen, nicht mehr gegeben. Diese Auffassung wurde nunmehr vom LG Berlin bestätigt. Mehr dazu in unserem Beitrag zum sozialen Wohnungsbau.
IBB-Wohnungsmarktbarometer 2009 erschienen
Die IBB publizierte kürzlich ihr aktuelles Wohnungsmarktbarometer, eine alljährliche Befragung von Experten in Sachen Berliner Wohnungsmarkt.Die Lage am Mietwohnungsmarkt ist nach Auffassung der Befragten durch eine zunehmende Anspannung gekennzeichnet. Der Grund dafür wird in einer wachsenden Nachfrage bei einem gleichzeitig stagnierenden Angebot gesehen. Das Bild ist jedoch differenziert. Die Entwicklung der einzelnen Marktsegmente geht deutlich auseinander. Vor allem im unteren Preissegment wird deutlich mehr Anspannung gesehen. Diese wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen, was es besonders für umzugswillige einkommensschwache Haushalte schwierig macht, geeigneten Wohnraum zu finden. Dagegen erweist sich das obere Preissegment des Mietwohnungsmarktes als der entspannteste Teilmarkt. Weiteres dazu finden Sie in unserem Bereich "Wohnungsmarkt".
Neues Städteranking der INSM
München ist in puncto Wirtschaftskraft und Wohlstand noch immer die Nummer 1 unter den deutschen Großstädten. Doch andere Gemeinden wie Hamburg und Saarbrücken entwickeln sich deutlich rasanter als die bayerische Landeshauptstadt und holen daher auf. Berlin gehört auch dazu. Dies ist das Ergebnis des am 09.10.2009 veröffentlichten Städte-Ranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und der Wirtschaftswoche. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Städteranking".
Kein Anspruch auf Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30.09.2009 (VIII ZR 238/08) entschieden, dass ein Mieter von seinem ehemaligen Vermieter keine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangen kann, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Neue Untersuchungen zur Mietsituation in Berlin
Zwei neue Untersuchungen befassen sich mit der Mietentwicklung in Berlin. Im Auftrag von Berlins größter Mieterorganisation, dem Berliner Mieterverein, hat das Potsdamer Institut für soziale Stadtentwicklung unter dem Titel „Ein Land ein Markt, Wohnungsmarkt Berlin 20 Jahre nach dem Mauerfall“ die aktuelle Situation des Berliner Wohnungsmarktes untersucht. Im Auftrag von Berlins größter Vermieterorganisation, dem BBU, hat das Hamburger Forschungsinstitut GEWOS einen sogenannten „Metropolenvergleich“ erstellt. Wir sind in unserem Beitrag zu den "Mieten in Berlin" näher darauf eingegangen.
Korrektur des Mietspiegels 2009
In den Mietspiegel 2009 hatten sich trotz aller Sorgfalt der beteiligten Stellen einige Fehler eingeschlichen. Es geht dabei insbesondere um die Berichtigung des Straßenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2009, insbesondere die Einordnung des Gebietes West-Staaken (Ost statt West), sowie die Kennzeichnung von Lärmbelastungen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Mietspiegel 2009.
Abfallwirtschaftskonzept 2009 in Arbeit
Derzeit läuft die Diskussion über ein neues Abfallwirtschaftskonzept. Der Entwurf dazu wurde im September 2009 der Öffentlichkeit vorgelegt. BBU und IHK haben bereits Kritik geübt. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag über die Müllbeseitigung in Berlin.
Heizspiegel 2009 erschienen
Der Deutsche Mieterbund hat heute den neuen Heizspiegel 2009 herausgegeben. Er beruht auf den Heizkostenabrechnungen für 2008, die den Mietern bis spätestens Ende 2009 zugehen müssen. Näheres dazu in unserem Beitrag zum Thema "Heizspiegel".
EnEV in Kraft getreten
Ab heute gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2009). Damit muss der Jahresprimärenergiebedarf von Neubauten gegenüber der bislang gültigen EnEV 2007 um 30% gedrückt werden, der Wärmeverlust über die Gebäudehülle um 15%. Weiterführende Informationen in unserem Beitrag über die EnEV.
Verpflichtung zum "Weißen von Decken und Wänden" während der Mietzeit ist unwirksam
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23.09.2009 (VIII ZR 344/08) seine strenge Rechtsprechung zu den Farbwahlklauseln in Wohnungsmietverträgen fortgesetzt und entschieden, dass eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Wohnfläche trotz Nutzungsbeschränkung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16.09.2009 (VIII ZR 275/08) entschieden, das die Grundfläche von Mieträumen, die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, in die Wohnfläche einzurechnen ist. Näheres dazu in unserem Urteilsbericht.
Gemeinsame Abrechnung von Wasser und Abwasser möglich
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15.07.2009 (VIII ZR 340/08) entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Frischwasser und die Entwässerung bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen darf, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Mehr dazu in unserem Urteilsbericht.
Möbel von der ARGE
Fordert die ARGE den Leistungsbezieher zum Umzug auf, um die Kosten für Unterkunft zu senken, so muss die ARGE für neue Möbel aufkommen, wenn die bisherigen Möbel durch den Umzug unbrauchbar werden. Dies entschied am 01.07.2009 gegen die Vorinstanzen das Bundessozialgericht (BSG) mit seinem Urteil unter dem Az. B 4 AS 77/08 R. Mehr dazu in unserem Bereich zum Thema ALG II.
Versorger darf den Strom abstellen
Hat der Vermieter die Rechnung des Versorgers nicht bezahlt, muss es der Mieter hinnehmen, dass Strom abgestellt werden kann, entschied kürzlich das Landgericht Saarbrücken (Az. 5 T 236/09). Das gilt auch, wenn der Mieter die Betriebskosten ordnungsgemäß an den Vermieter gezahlt hat. Mehr dazu in unsrem Beitrag zum Thema "Versorgungssperre".
BBU fordert Erhöhung der Wohnkostensätze der AV Wohnen
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) rechnet noch in diesem Jahr mit einer deutlichen Zunahme der Umzüge von ALG II-Empfängern. Solle dies verhindert werden, sei eine Anhebung der Richtwerte der „Ausführungsverordnung (AV) Wohnen“ notwendig. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "ALG II".
Mieten steigen deutschlandweit nur leicht
Auch 2009 sind die durchschnittlichen Mieten in Deutschland weiter nur leicht angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr mussten Mieter nur 0,6 Prozent mehr an die Eigentümer überweisen, rechnet die F+B GmbH in ihrem aktuellen Mietspiegelindex vor, der wieder mehr als 500 offizielle Mietspiegel auswertet. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Mietentwicklung".
Beitrag zum Thema "Gartenpflege" überarbeitet
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Gartenpflege“ überarbeitet. Mehr dazu finden Sie hier.
Beitrag zum Thema "Sperrmüll" überarbeitet
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Sperrmüll“ überarbeitet. Mehr dazu finden Sie hier.
Erste Ergebnisse der Leerstandsuntersuchung des BMV vorgestellt
Erste Ergebnisse seiner Leerstandsuntersuchung hat der Berliner Mieterverein am 02.09.2009 vorgestellt, nachzulesen im Bereich „Pressemitteilungen“ auf seiner Webseite. Danach sind die Senatszahlen nach Auffassung des BMV untauglich als Grundlage für eine verantwortliche Wohnungspolitik. Wie nicht anders zu erwarten weichen die Zahlen des BMV nämlich erheblich von den offiziellen Senatszahlen ab. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Leerstand".
Vernachlässigte Instandhaltung?
In letzter Zeit scheinen vermehrt Vermieter ihren Instandhaltungspflichten nicht mehr in vollem Umfang nachzukommen. Dies legt jedenfalls ein Artikel nahe, der am 01.09.2009 in der Berliner Morgenpost erschienen ist. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema "Instandhaltung".
Abschleppen eines Falschparkers
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 05.06.2009 (V ZR 144/08) darüber zu entscheiden, ob ein auf einem fremden Grundstück abgestelltes Fahrzeug ohne weiters abgeschleppt werden darf und ob die dadurch entstehenden Kosten vom Fahrer ersetzt werden müssen. Beide für die Verwaltungspraxis wichtigen Fragen hat der BGH bejaht. Wir haben darüber bereits berichtet. Nunmehr liegt das vollständige Urteil vor. Mehr dazu in unsererm Urteilsbericht.
Wohngeldbearbeitung dauert weiterhin zu lange
Auch im Jahr 2009 hat sich die Situation bei der Bearbeitung des Wohngeldes anscheinend nicht grundlegend geändert. Dies kann einem Bericht des Tagesspiegels vom 28.08.2009 entnommen werden. Danach braucht, wer in Berlin auf Wohngeld angewiesen ist, auch weiterhin Geduld. Nach Berechnungen des Petitionsausschusses des Abgeordnetenhauses dauert die durchschnittliche Bearbeitung eines Antrags weiterhin länger als vier Monate. Näheres in unserem Beitrag zum Thema „Wohngeld“.
Beitrag zum Thema "Straßenreinigung" überarbeitet
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Straßenreinigung“ überarbeitet. Mehr dazu finden Sie hier.
GASAG sieht keinen Raum für Rückforderungen
Trotz der Niederlage vor dem BGH und trotz entsprechender Forderungen der wohnungswirtschaftlichen Verbände denkt die GASAG nicht daran, Rückforderungsansprüchen von Kunden zu entsprechen, die aufgrund einer auf der Grundlage der für unwirksam erklärten Preisanpassungsklausel erfolgten Preiserhöhung für Gas eigentlich zu viel gezahlt haben. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema Gasversorgung.
Beitrag zum Thema "Aufzug" überarbeitet
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Aufzugskosten“ überarbeitet. Mehr dazu finden Sie hier.
Berlin wächst weiter
Wie das Amt für Statistik in einer Pressemitteilung vom 31.07.2009 mitteilt, ist die Berliner Bevölkerungszahl im Jahr 2008 weiter gestiegen. Zum Ende des Jahres 2008 erreichte sie einen Stand von 3.431.700 Einwohnern und lag damit um rund 15.400 Personen bzw. 0,5 Prozent über dem Stand vom Jahresanfang. Damit konnte nun das vierte Jahr in Folge ein Bevölkerungszuwachs registriert werden. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema Bevölkerung.
Energieeffiziente Wohnungen stehen im Osten und Süden der Republik
Im bundesdeutschen Vergleich der Energiewerte für das Jahr 2007 schneiden die ostdeutschen Regionen deutlich besser ab als der Bundesdurchschnitt und der westdeutschen Mittelwert. Im Westdeutschland besteht in puncto Energieeffizienz ein deutliches Nord-Süd-Gefälle. Dies geht aus einer Untersuchung des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) hervor, die das Institut mit einer Pressemitteilung am 17.08.2009 vorgestellt hat. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema Energieverbrauch.
Vattenfall will GASAG-Anteile verkaufen
Vattenfall möchte seine Anteile an der Gasag verkaufen. Das berichtet die Berliner Morgenpost am 29.07.2009. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Gasversorgung in Berlin.
Beitrag zum Thema "Entwässerung" überarbeitet
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Entwässerungskosten“ überarbeitet. Mehr dazu finden Sie hier.
Berlin wächst weiter
Wie das Amt für Statistik in einer Pressemitteilung vom 31.07.2009 mitteilt, ist die Berliner Bevölkerungszahl im Jahr 2008 weiter gestiegen. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Berliner Bevölkerungsentwicklung.
Beitrag zum Thema "Wasser" überarbeitet
Wir haben unseren Beitrag zum Thema „Wasserkosten“ überarbeitet. Mehr dazu finden Sie hier.
Über 6.000 Immobilienunternehmen in Berlin
Für Berlin gibt es neue Zahlen zu den Branchendaten der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die beim Amt für Statistik Berlin-Brandenburg abrufbar sind. Man findet sie im statistischen Bericht über Dienstleistungen im Land Berlin im Jahr 2007 vom 21.07.2009. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Branchendaten der Immobilienwirtschaft.
Heizungsmodernisierung
Der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks hat in seinen Erhebungen des Schornsteinfegerhandwerks für 2008 über den Zustand der Heizkessel in Deutschland berichtet. Die Erhebungen zeigen, dass auf dem Gebiet der Heizungsmodernisierung noch viel Nachholbedarf besteht. Mehr dazu in unserem Beitrag über die Heizungsmodernisierung.
Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Anspruch auf teilgewerbliche Nutzung
Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte in einer aktuellen Entscheidung darüber zu entscheiden, ob und wann die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema teilgewerbliche Nutzung.
Preisanpassungsklausel der GASAG unwirksam
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15.07.2009 (VIII ZR 225/07) entschieden, dass bestimmte Preisanpassungsklauseln in Versorgungsverträgen des Berliner Gasversorgers GASAG unwirksam sind. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Neubau auf historischem Tiefststand
Wie das Statistische Bundesamt am 06.07.2009 mitteilte, wurden im Jahr 2008 in Deutschland tatsächlich nur noch 176.000 Wohnungen fertig gestellt. Das waren 16,5% oder 39.000 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Seit 1995, als mit knapp 603 000 Wohneinheiten ein Höchststand erreicht wurde, ging die Zahl der jährlich fertig gestellten Wohnungen um mehr als 70% zurück. Mehr dazu in unserem Beitrag über Wohnungen in Deutschland.
Mieterhöhung bei Flächenabweichung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte am 08.07.2009 (VIII ZR 205/08) darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist. Er ist dabei seiner bisherigen Linie treu geblieben und hat die 10-%-Grenze verteidigt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Berliner Büromarkt robust
Am 03.07.2009 veröffentlichte Jones Lang LaSalle seine neuesten Zahlen zum Berliner Büromarkt. Nach Aussage von Jan Hübler, dem Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle Berlin, gibt es keinen wirklichen Grund zur Schwarzmalerei. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Büromarkt.
Neuer Beitrag zur Barrierefreiheit
Barrierefreiheit bedeutet, dass Gebäude und Wohnungen so gestaltet sind, dass sie von jedem Menschen unabhängig von einer eventuell vorhandenen Behinderung uneingeschränkt benutzt werden können. Was das im Wohnungsmietrecht bedeutet, haben wir jetzt in einem eigenen Beitrag dargestellt.
Ein Volk von Mietern?
Ob man den Wohnungsbau in Deutschland überhaupt noch fördern soll, ist zunehmend Gegenstand öffentlicher Debatten. Zumeist finden diese in der Fachöffentlichkeit statt, manchmal aber auch in den allgemeinen Informationsmedien. So hat sich der Spiegel in seinem Onlineangebot am 04.07.2009 mit der Frage beschäftigt, warum die Deutschen ein Volk von Mietern sind. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum deutschen Wohnungsmarkt.
Abrechnung von Aufzugskosten, wenn sich dieser in einem anderen Gebäudeteil befindet
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 08.04.2009 (VIII ZR 128/08) entschieden, dass eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, den Mieter unangemessen benachteiligt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Ankündigung einer instandhaltung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 04.03.2009 (VIII ZR 110/08) entschieden, dass der Vermieter im Falle einer behördlichen Anordnung wie bei einer Instandhaltungsmaßnahme keine Ankündigung durchzuführen hat, die den formalen und inhaltlichen Anforderungen des § 554 Absatz 3 BGB entspricht. Dies heißt allerdings nicht, dass er die Maßnahme gar nicht ankündigen muss. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Senat stellt Demografiekonzept vor
Am 3. Juli 2007 hat der Senat beschlossen, ein Demografie-Konzept für Berlin zu erarbeiten. Er will damit eine wissenschaftliche Grundlage erarbeiten, um dem demographischen Wandel gerecht zu werden. Seit dem 30.06.2009 liegt es vor. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Demografie“.
Berechnungstool für Mietspiegel 2009 online
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat den Mietspiegel 2009 nebst einem Berechnungstool, wie schon den des Jahres 2007, auf ihren Internetseiten zur Verfügung gestellt. Mittels eines Mietspiegel-Abfrageservices können Interessierte für einen konkreten Wohnungstyp die ortsübliche Vergleichsmiete einschließlich Wohnlagezuordnung ermitteln. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Mietspiegel 2009.
Berliner Wohnungsbestand
Zum Jahresende 2008 gab es in Berlin nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg 1.890.837 Wohnungen; das waren 3 321 (0,2 Prozent) mehr als Ende 2007. Die Ergebnisse resultieren aus Wohnungszugängen durch Neubau (3 048) und Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (1 010) sowie aus Abgängen als Folge von Nutzungsänderung, Zusammenlegung und Abbruch. Über die Hälfte der 313.710 Wohngebäude (54,6 Prozent) sind Ein- und Zweifamilienhäuser; knapp 1 Prozent aller Wohnungen befindet sich in Nichtwohngebäuden.
Urteil zum Kostenerstattungsanspruch
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07) entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Mieter einem Erstattungsanspruch hinsichtlich seiner Aufwendungen haben kann, wenn er im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt. Wir berichteten bereits über die Pressemeldung des Gerichts. Nunmehr liegt die vollständige Entscheidung vor. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Teuerung im Juni 2009
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemitteilung am 29.06.2009 mitgeteilt hat, lagen die Verbraucherpreise in Berlin im Juni 2009 um 0,1 % unter denen im Juni 2008. Gegenüber dem Vormonat war ein Preisanstieg von 0,4 % zu verzeichnen. Der Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) liegt jetzt bei 106,6. Mehr dazu auf unserer Berichtsseite zur Teuerung.
DMB stellt neue Streitstatistik vor
Im Rahmen des Mietertages in Leipzig hat der DMB seine neueste Streitstatistik vorgestellt. Rund 1,12 Millionen Rechtsberatungen haben die Juristen der 322 örtlichen Mietervereine des Deutschen Mieterbundes (DMB) 2008 durchgeführt. In 97,34 Prozent aller Fälle konnten der Streit oder die Probleme zwischen Mietern und Vermietern nach Angaben des DMB außergerichtlich beigelegt werden konnten. Beratungsthema Nr. 1 waren mit mehr als einem Drittel aller Beratungen nach wie vor die Betriebskosten. Drastisch gestiegen ist nach Angaben des DMB der Beratungsbedarf bei Fragen zu Schönheitsreparaturen. Einzelheiten zu diesen interessanten Zahlen finden Sie in unserem Beitrag zur Streitstatistik.
Fast 1/2 Millionen Eigentümerhaushalte in Berlin
Anfang 2008 verfügten laut Mitteilung des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg vom 25.06.2009 470 000 (25 Prozent) von 1,9 Millionen Berliner Haushalten über Grundvermögen. Mehr dazu in unserem Beitrag über Wohnungen in Berlin.
Beitrag zum Gewaltschutzgesetz
BVerwG stärkt kommunale Entsorger
Neuer Bereich Gewerbemiete
Auch wenn der Schwerpunkt unserer Webseite im Bereich der Wohnraummiete liegt, werden wir doch einige grundlegende Informationen ebenfalls zum Thema „Gewerberaummiete“ anbieten. Wir haben dazu einen eigenen Bereich eingerichtet.
1. Bericht zur Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Am 3. Juni 2009 hat die Bundesregierung ihren 1. Bericht zur Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vorgelegt. Laut Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee leistet die Immobilienwirtschaft einen erheblichen Beitrag für die Volkswirtschaft insgesamt. Sie sei eine wichtige Wachstumsbranche. Auch in der Finanzkrise bleibe der deutsche Wohnungs- und Immobilienmarkt ein stabilisierender Faktor für die Gesamtwirtschaft. Mehr dazu in unserem Bereich über die Immobilienwirtschaft,
ivd stellt Untersuchung zu Neuvermietungsmieten vor
Der IVD Berlin-Brandenburg e.V. Hat am 16.06.2009 seinen neuesten Marktmietspiegel für Geschossbauwohnungen in Berlin vorgestellt. Er gibt damit einen Überblick über das Geschehen am Mietwohnungsmarkt in Berlin zum Stichtag 01.06.2009 für den preisfreien Wohnungsbau. Darin sind im Unterschied zu anderen Publikationen die tatsächlich im Markt erzielten Neuabschlussmieten erfasst. Mehr zu diesem Thema in unserem Beitrag zu den Neuvermietungsmieten.
Abschleppen eines KFZ
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 05.06.2009 (V ZR 144/08) darüber zu entscheiden, ob ein auf einem fremden Grundstück abgestelltes Fahrzeug ohne weiters abgeschleppt werden darf und ob die dadurch entstehenden Kosten vom Fahrer ersetzt werden müssen. Beide für die Verwaltungspraxis wichtigen Fragen hat der BGH bejaht. Mehr dazu finden Sie in unserer Urteilsbesprechung.
Erhöhung der ALG-II-Regelsätze
Am 12.06.2009 hat der Bundesrat die Erhöhung der Renten im Westen um 2,41 Prozent und im Osten um 3,38 Prozent zum ersten Juli 2009 offiziell beschlossen. Damit wird gemäß § 20 Abs. 4 SGB II auch der Regelsatz des ALG II ab 1.7.2009 um 2,41 Prozent erhöht. Näheres zu dieser auch für die Wohnungswirtschaft wichtigen Nachricht finden Sie in unserem Beitrag zum ALG-II.
Weniger Verbraucherinsolvenzen
Im ersten Quartal 2009 mussten laut statistischem Landesamt 1.051 Berliner mit insgesamt 50,0 Mill. EUR Verbindlichkeiten bei den Amtsgerichten eine Verbraucherinsolvenz beantragen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sind das 155 Menschen weniger, bei den voraussichtlichen Forderungen gab es einen Rückgang von 28,7 Prozent. Mehr zu dem Thema finden Sie in unserem Beitrag zu den Insolvenzen in Berlin.
GASAG senkt Preise zum 01.11.2009
Für Berliner Gaskunden wird es nach einem Bericht der Berliner Morgenpost vom 07.06.2009 mit Beginn der Heizperiode erneut billiger. Die Gasag senkt den Preis für Privatkunden spätestens zum 1. November um acht Prozent. Mehr dazu in unserem Beitrag über Gas.
Neuer Mietspiegel veröffentlicht
Am 03.06.2009 wurde der neue Mietspiegel 2009 durch die Senatorin im Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt (Mit der Veröffentlichung des Mietspiegels auf der Pressekonferenz und im Internet kann der Mietspiegel als allgemein zugänglich gelten, siehe Rechtsprechung BGH VIII ZR 11/07 und VIII ZR 74/08. Damit können Mieterhöhungsverlangen ab jetzt darauf begründet werden).
Die Kernaussage des Mietspiegels lautet:
Berlin bleibt eine Stadt der bezahlbaren Wohnungen. Die Mieten bleiben in der gesamten Stadt stabil.
Mehr zum Thema in unserem Beitrag zum Mietspiegel 2009.
Mehrheit heizt mit Gas
Anfang des Jahres 2008 verwendeten laut einer Pressemitteilung des Landesamtes für Statistik vom 05.06.2009 51 Prozent der privaten Haushalte in Berlin Gas zur Beheizung der Wohnräume. Mehr zu diesem Thema in unserem Bereich zur „Heizung“.
Wasserverbrauch sinkt weiter
Nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg lag der durchschnittliche tägliche Wasserbedarf in Berlin 2007 bei 112 Litern pro Person. Die sich seit den 90er Jahren abzeichnende rückläufige Tendenz beim Wasserverbrauch setzt sich damit weiter fort. Insgesamt ist der Wasserbrauch je Einwohner und Tag von 1991 bis 2007 in Berlin um 26 Liter (19 Prozent) zurückgegangen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Wasser“.
Winterwohngeld wird ausgezahlt
Mit der Wohngeldreform zum 01.01.2009 wurde beschlossen, die Berechtigten noch zum Winter 2008/2009 in den Genuss der Erhöhung kommen zu lassen. Dies erfolgt in Form eines einmaligen zusätzlichen Wohngeldbetrages. Die berechtigten Berlinerinnen und Berlinern bekommen nach einer Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 29.05.2009 vom selben Tage an die Einmalzahlungen von durchschnittlich 120 € überwiesen. Bereits in den vergangenen Tagen haben die betroffenen Wohngeldempfänger Bescheide erhalten, aus denen die jeweilige Höhe des einmaligen Betrags hervorgeht. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Wohngeld.
Aktuelle BBU-Preisdatenbank 2009 vorgestellt
Die jährlich aktualisierten Preisdatenbank des BBU: Sehr viel genauer bekommt man Informationen zu den Berliner Betriebskosten kaum. Sie wurde zuletzt am 25.05.2009 im Rahmen einer Pressekonferenz vorgestellt. Sie beruht auf Datensätzen von gut 600.000 Wohnungen und spiegelt die Preise zum 01.09.2009 wider. Wer sich mit der Höhe von Betriebskosten oder dem Wirtschaftlichkeitsgebot befasst, wird um diese Informationsquelle nicht herumkommen. Wir berichten darüber in unserem Beitrag zur Höhe der Betriebskosten.
Mietspiegel 2009 wird vorgestellt
Der neue Berliner Mietspiegel 2009 wird durch die Stadtentwicklungssenatorin und die sechs Mieter- und Vermieterverbände am Mittwoch, dem 03. Juni 2009 vorgestellt. Senatorin Junge-Reyer wird anschließend im Rahmen einer Pressekonferenz den neuen Berliner Mietspiegel und die Berliner Betriebskostenübersicht vorstellen. Mehr dazu lesen Sie in den kommenden Tagen bei uns.
Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07) entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Mieter einem Erstattungsanspruch hinsichtlich seiner Aufwendungen haben kann, wenn er im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Mieterhöhung bei falschem Mietspiegelfach
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 11.03.2009 (VIII ZR 316/07) darüber zu entscheiden, wie es sich auf ein Mieterhöhungsverlangen auswirkt, wenn die Wohnung darin in ein falsches Rasterfeld eingeordnet wurde. Er befand, dass dies keine Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Mietrückstand und Mahnung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 11.03.2009 (VIII ZR 115/08) darüber zu entscheiden, ob es bei einer auf einen Mietrückstand gestützten Kündigung des Vermieters entgegen § 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 3 BGB ausnahmsweise doch einer vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung bedarf, wenn der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung genommen hat. Er hat diese Frage verneint. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Farbvorgaben für Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses unwirksam
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 18.02.2009 (VIII ZR 166/08) seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass AGB in Mietverträgen, die dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Gestaltungsvorgaben zur Ausführung der übernommenen Schönheitsreparaturen machen, unwirksam sind. Er hat auch bestätigt, dass dies zur kompletten Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Neue Statistikwebseite
Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder bieten im Internet ab sofort einen neuen interaktiven Regionalatlas unter
www.statistikportal.de
an. Es macht wirklich Spaß, hier zu stöbern und Daten und Tabellen, die sonst in den Untiefen der Webseiten der Statistischen Ämter versteckt sind, auf dem Silbertablett serviert zu bekommen. Mehr dazu erfahren Sie hier.
3.048 neue Wohnungen 2008
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemitteilung vom 19.05.2009 mitgeteilt hat, wurden im Jahr 2008 in Berlin 3.048 Wohnungen neu gebaut. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Wohnungsneubauten um 9,8 Prozent. Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Wohnungen“.
Keine Desinfektion zur Schimmelbeseitigung
In einer Pressemitteilung vom 19.05.2009 rät das UBA von der Verwendung von Desinfektionsmitteln zur Schimmelbekämpfung ab. Für eine fachgerechte Sanierung bei Schimmelpilzbefall seien keine Desinfektionsmittel nötig - sie stellten oft sogar ein Gesundheitsrisiko dar. Bei Schimmelsanierungen in der Praxis kämen chemische Desinfektionsmittel immer häufiger zum Einsatz, um das Problem - vermeintlich „rasch“ - aus der Welt zu schaffen. Die verwendeten Desinfektionsmittel lösten aber nicht das Problem und könnten darüber hinaus zu gesundheitlichen Beschwerden bei den Bewohnern führen oder unerwünschte Folgen wie monatelange Geruchsbelästigung haben. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema Schimmel.
ALG II Kosten steigen rapide
Wie das Handelsblatt am 18.05.2009 berichtet hat, werden die Ausgaben des Bundes für das ALG II aufgrund der Wirtschaftskrise erheblich steigen. Die Zeitung beruft sich dabei auf das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW). Die dortigen Wissenschaftler erwarten, dass der Bund im kommenden Jahr 44,6 Mrd. Euro für Hartz-IV ausgeben muss, nach 37,7 Mrd. Euro 2009 und 34,8 Mrd. Euro 2008. Mehr zum gesamten Thema in unserem Fachbeitrag.
Unpünktliche Zahlung als Kündigungsgrund
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit Urteil vom 04.02.2009 (VIII ZR 66/08) wieder einmal damit beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen ständige unpünktliche Mietzahlungen eine Kündigung rechtfertigen können. Er hat dabei seine bisherige Rechtsprechung, insbesondere sein Urteile vom 11.01.2006, bestätigt. Außerdem stellt der BGH klar, dass eine wie auch immer geartete Einschränkung des Mietminderungsrechts im Bereich der Wohnungsmiete nicht zulässig ist und das es bei Verträgen, die vor der Mietrechtsreform ohne wirksame Fälligkeitsklausel abgeschlossen wurden, bei der alten Mietfälligkeit am Monatsende bleibt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
GASAG senkt Preise
Mit der dritten Gaspreissenkung in diesem Jahr reicht der Berliner Versorger Gasag die sinkenden Beschaffungskosten nach eigenen Angaben vollständig an seine Kunden weiter. Um rund sechs Prozent senkt die Gasag ihre Preise zum 1. Juli. Damit summieren sich die drei Preissenkungen in diesem Jahr auf 17 Prozent. Bei einem Verbrauch von 20 000 Kilowattstunden, der etwa in einem durchschnittlichen Einfamilien-Reihenhaus anfällt, spart der Kunde wegen des jetzt geplanten Preisschrittes 72 Euro im Jahr. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Gasversorgung in Berlin.
Versorgungssperre
Das Urteil des BGH zur Versorgungssperre fordert zur Stellungnahme heraus. Nicht dazu, ob das Urteil richtig oder falsch ist, sondern dazu, ob wir so etwas in unserem Rechtsstaat akzeptieren wollen oder nicht. Wir haben uns eine Meinung gebildet.
Neuer Bereich Zwangsverwaltung
Eine besondere Form der Immobilienverwaltung ist die Zwangsverwaltung. Es sind zwar eine Reihe besonderer Vorschriften des Vollstreckungsrechts zu beachten. Am Ende geht es jedoch um die rechtmäßige und erfolgreiche Bewirtschaftung einer Immobilie. Aus diesem Grunde bekommt das Zwangsverwaltungswesen auch einen Platz auf unserer Webseite.
Betriebskostenspiegel und Wirtschaftlichkeitsgebot
Das Amtsgericht Köln hat sich in einer Entscheidung vom 21.04.2008 (203 C 74/08, WuM 2008, 556) mit der Frage befasst, welche Bedeutung ein Betriebskostenspiegel in einem Rechtsstreit über eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes haben kann. Es kam zu dem Ergebnis, dass Kosten in einer Betriebskostenabrechnung, die erheblich (Im entschiedenen Fall rund 50 %) über den Ansätzen eines Betriebskostenspiegels liegen, eine tatsächliche Vermutung dafür begründen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt ist. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat. Was von dem Urteil zu halten ist und wie man damit umgehen kann, haben wir in unserer Urteilsbesprechung dargelegt.
Versorgungssperre
Der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich erstmals mit der Frage zu befassen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf. Das Thema wird allgemein unter dem Begriff der „Versorgungssperre“ diskutiert. Der Senat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass der Vermieter die Versorgung des Mieters einstellen darf. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema und in der Urteilsbesprechung.
Neuer Bereich "Wohnungseigentum"
Viele Beiträge unserer Webseite befassen sich mit Sachverhalten, die unabhängig davon sind, ob es sich um ein Miethaus oder um eine Wohneigentumsanlage handelt. Als Beispiel verweisen wir auf die Beiträge zum Thema „Betriebskosten“. Auch gibt es viele Wohnhäuser, in denen sowohl Eigentümer als auch Mieter wohnen. Aus diesem Grunde wollen wir uns zukünftig in einem eigenen Themenbereich auch mit Fragen des Wohnungseigentums befassen. Hier wollen wir zum einen systematisch auf das Wohneigentum eingehen. Zum anderen wollen wir Besonderheiten beim Wohnungseigentum aufzeigen, z.B. im Rahmen der Abrechnung der Nebenkosten.
Umweltschadensgesetz
Kennen Sie schon das „Umweltschadensgesetz“? Am 30.04.2004 hat die EU eine „Richtlinie über Umwelthaftung und zur Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden“ (2004/35/EG) erlassen. In dieser Richtlinie wurde den Mitgliedsstaaten aufgegeben, die Umsetzung in nationales Recht bis zum 30.04.2007 zu veranlassen. Der Bund kam diesem Auftrag durch das „Gesetz über die Vermeidung und Sanierung von Umweltschäden (Umweltschadensgesetz - USchadG) vom 10.05.2007, inkraftgetreten am 14.11.2007, nach. Darin werden Haftungstatbestände geschaffen, die auch Sie als Verwalter treffen könnten. Mehr in unserem Beitrag zu dem Gesetz.
Neuer Bereich "Umweltrecht"
Lange dominierten das Mietrecht und das private und öffentliche Baurecht die juristischen Diskussionen der Wohnungsrechtler. Das ist auch heute noch so. Andere Rechtsgebiete gewinnen jedoch zunehmend an Bedeutung, so das Umweltrecht. Wegen dieser zunehmenden Bedeutung des Umweltrechts wollen wir auch in unserem Informationsangebot einen eigenen Bereich „Umweltrecht“ dafür vorhalten, den Sie als Unterpunkt des Bereiches „Recht“ finden. Wie immer bei uns beginnt alles ganz bescheiden mit einem Artikel. Die Sache muss noch wachsen. Und sie wird wachsen.
Teuerung im April 2009
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemitteilung am 29.04.2009 mitgeteilt hat, lagen die Verbraucherpreise in Berlin im April 2009 um + 0,8 % über denen im April 2008. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zum Thema „Teuerung“.
Flächenabweichung als Kündigungsgrund?
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 29.04.2009 (VIII ZR 142/08) darüber zu entscheiden, ob eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BGB darstellt. Er hat diese Frage bejaht. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Jahrespressekonferenz des BBU
Auf seiner Jahrespressekonferenz 2009 zog der Vorstand des BBU eine positive Bilanz des abgelaufenen Jahres und gab einen Ausblick auf die kommenden Monate. Trotz Finanzkrise könne die Berliner Wohnungswirtschaft auf ein erfolgreiches Jahr 2008 zurück blicken. Die 144 Mitgliedsunternehmen des BBU mit ihren rund 665.000 Wohnungen in der Stadt konnten deutlich sinkende Leerstände und eine positive Mietenentwicklung verzeichnen. Sorge bereite allerdings die Entwicklung bei den Sozialwohnungen. Die Betriebskosten seien allen Maßnahmen zum Trotz weiter gestiegen. Ebenso allerdings die Investitionen. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zum BBU.
Mieterverein will es genau wissen
Der Berliner Mieterverein traut den Senatszahlen zum Berliner Leerstand nicht über den Weg. Insbesondere der Umstand, dass die Leerstandsgründe nicht ausgewertet werden, veranlasst den BMV zu der Vermutung, viele leerstehende Wohnungen seien gar nicht mehr marktgängig. Aus diesem Grund will der BMV die Senatszahlen auf den Prüfstand stellen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Leerstand Berlin“.
Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind. Er hat die Mietvertragsparteien auch im Bereich des freifinanzierten Wohnungsbaus auf die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Vorschriften verwiesen. Mehr zum Thema finden Sie in unserer Urteilsbesprechung.
einseitiger Kündigungsverzicht bei Staffelmiete
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 12.11.2008 (VIII ZR 270/07) wieder einmal darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Formulierungen ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung zulässig ist. Der BGH hat dies für grundsätzlich zulässig erklärt und den Vermietern so Gestaltungsspielräume eröffnet. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Neuer Bereich "Gewährleistung"
Ein wenig stiefmütterlich haben wir bisher den Bereich der Gewährleistung behandelt, als Unterpunkt des Mietgebrauchs. Das wird der Bedeutung des Themas nicht gerecht. Aus diesem Grunde haben wir den Gewährleistungsfragen jetzt ein eigenes Kapitel gewidmet, dass einer unserer Arbeitsschwerpunkte in den kommenden Wochen sein wird. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Senat befürwortet Schließung von Müllschluckern
Aufgrund einer kleinen Anfrage des Abgeordneten Dietmann von der CDU äußerte sich der Berliner Senat am 24.03.2009 zum Thema „Offenhaltung oder Schließung von Müllabwurfanlagen“. Er befürwortet dabei die Schließung von bestehenden Müllschluckeranlagen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Müllschlucker“.
Mieterhöhung ohne Beifügung des Mietspiegels möglich
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 11.03.2009 (VIII ZR 74/08) darüber zu entscheiden, ob es für eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ausreichend ist, wenn der Mietspiegel der Mieterhöhung nicht beigefügt, sondern lediglich in der Geschäftsstelle des Vermieters zur Einsichtnahme vorgehalten wird. Er hat dies bejaht. Seit dem 09.04.2009 ist das Urteil in voller Länge auf der Webseite des BGH abrufbar. Auch wenn in Berlin sowieso eine andere Situation vorliegt, ist das Urteil bedeutsam. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Mieteransprüche bei den Betriebskosten
Beim Thema „Betriebskosten“ geht es zumeist um die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter und um deren Durchsetzung oder Abwehr. Man kann die Sache aber auch andersherum betrachten: Welche Ansprüche hat eigentlich insoweit der Mieter gegen den Vermieter? Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „BKO-Mieteransprüche“.
Teuerung im März 2009
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemitteilung am 30.03.2009 mitgeteilt hat, lagen die Verbraucherpreise in Berlin im März 2009 um + 0,5 % über denen im März 2008. Die Entwicklung der Wohnungsmiete, die einen hohen Anteil an der Entwicklung des Gesamtindex hat, trug ebenfalls zur Gesamtentwicklung bei. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Teuerung“.
Die Kaution in der Zwangsverwaltung
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 11.03.2009 (VIII ZR 184/08) darüber zu entscheiden, wie sich ein Zwangsverwaltungsverfahren auf die Verpflichtung des Vermieters zur Anlage der Kaution gemäß § 551 Absatz 3 auswirkt. Im Ergebnis gar nicht. Der Zwangsverwalter hat das zu tun, was sonst der Vermieter tun müßte, und zwar auch dann, wenn der Schuldner ihm die Kaution nicht übergeben hat. Mehr dazu finden Sie hier.
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte mit Urteil vom 08.04.2009 (VIII ZR 231/07) darüber zu entscheiden, ob der Mieter nach dem Auszug aus einer Mietwohnung unter anderem Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann geltend machen kann, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam gewesen ist. Er hat dies bejaht. Mehr dazu finden Sie hier.
Berlin wächst weiter
Ende September 2008 lag die Bevölkerungszahl Berlins dann nach einer Mitteilung des Amtes für Statistik Berlin – Brandenburg vom 07.04.2009 bei rund 3.429.900 Personen. Das waren rund 13.600 Personen bzw. 0,4 Prozent mehr als am Jahresanfang. Damit hält der seit 2005 zu beobachtende Bevölkerungszuwachs nach Mitteilung des Amtes weiter an. Mehr zum Thema auf unserer Seite zum Thema „Bevölkerung“.
Aufgehellte Immobilienkonjunktur?
In seinem neuesten Immobilienklimaindex hat das Beratungsunternehmen King Sturge eine Klimaverbesserung ermittelt. Dies sei auf verbesserte Bedingungen für Kauf- und Investitionsentscheidungen zurückführbar. Erstmals seit Juli 2008 überschreite dabei die Bewertung von Wohnimmobilien wieder Schwellenwert von 100 Punkten.
Dazu muss man wissen: Den Ergebnissen liegt die Befragung von 1.000 Immobilienexperten zugrunde, die das Marktforschungsunternehmen BulwienGesa im Auftrag von King Sturge durchgeführt hat. Hier ist bei den „Experten“ wohl der Wunsch der Vater des Gedankens, denn außer ihrer Einschätzung können sie eigentlich nichts an inhaltlichen Argumenten für ihre veränderte Einschätzung präsentieren. Es kann so sein, wie sie es sagen. Muss aber nicht!
Neuer Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes
Der Deutsche Mieterbund gibt seit 2005 jährlich einen bundesweiten Betriebskostenspiegel heraus, der auf der Auswertung von Betriebskostenabrechnungen beruht, die die Mitglieder dem Verein zur Verfügung gestellt haben. Die aktuelle Ausgabe ist die des Jahres 2008, beruhend auf den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2007, wurde Anfang April 2009 veröffentlicht. Mehr zu diesem Thema finden Sie auf unserer Seite zur Höhe der Betriebskosten.
Sozialstrukturatlas 2008
Der Sozialstrukturatlas Berlin ist seit 2003 eine wichtige sozialräumlichen Analyse im Rahmen der Berliner Gesundheits- und Sozialberichterstattung im Auftrag des Berliner Senats. Damit liegt jeweils eine umfangreiche aktuelle Sozialraumanalyse für Berlin vor. Ende März 2009 wurde durch die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz der über 500 Seiten starke Sozialstrukturatlas 2008 vorgelegt. Sie finden ihn hier.
Berliner Klimaschutzgesetz
Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz hat am 13. März 2009 den ersten Entwurf des „Klimaschutzgesetzes des Landes Berlin“ in eine senatsinterne Abstimmung eingebracht. Er nutzt damit insbesondere eine Ermächtigung aus § 3 Absatz 2 des EEWärmeG. Mehr zu diesem Thema, dass uns sicher noch häufiger beschäftigen wird, finden Sie in unserem Beitrag zum Klimaschutzgesetz.
Steigende Abfallpreise?
Vor dem Hintergrund der schweren Finanz- und Wirtschaftskrise rechnet die große Mehrheit der privaten deutschen Entsorgungsunternehmen mit steigenden Müllentsorgungspreisen. Dies ergab eine Umfrage des BDE. Mehr dazu finden Sie hier.
IBB Wohnungsmaektbericht 2008 erschienen
Die IBB hat am 03.03.2009 ihren Wohnungsmarktbericht 2008 vorgelegt. Der Bericht erscheint jährlich und beleuchtet die Entwicklungen und Tendenzen auf dem Markt für Wohnimmobilien in Berlin. Mehr dazu finden Sie auf unserer
Seite zu den Berliner Wohnungsmarktdaten.
Neuer Bereich zu den Berliner Parteien
Politik ist in Deutschland immer noch in erster Linie Parteipolitik. Parlamentarische Mehrheiten werden immer noch von Parteien organisiert. Regierungsmitglieder sind weit überwiegend Parteipolitiker. Wer sich mit Wohnungspolitik befasst, muss sich daher mit den wohnungspolitischen Standpunkten der politischen Parteien auseinandersetzen. Aus diesem Grunde haben wir einen neuen Bereich „Parteien“ eingerichtet, in dem wir über wichtige wohnungspolitische Äußerungen aus den Berliner Parteien berichten werden. Oder auch nicht, wenn nichts aktuelles kommt.
Beifügung des Mietspiegels nicht erforderlich
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11.03.2009 (VIII ZR 74/08) entschieden, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser beim Vermieter eingesehen werden kann. Für Berlin wurde bereits 2007 entschieden, dass nicht einmal das erforderlich ist, da der Mietspiegel im Amtsblatt veröffentlicht wird. Mehr in unserer Urteilsbesprechung.
Vermieterkündigung für Au-pair-Mädchen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11.03.2009 (VIII ZR 127/08) entschieden, dass die Sperrfristen des § 577a BGB nach Wohnungsumwandlung nicht zur Anwendung gelangen, wenn die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erfolgt, weil die Wohnung für eine Betreuungsperson (Au-Pair-Mädchen) benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der BGH hat sich am 11.02.2009 (VIII ZR 118/07) erneut zu der Frage geäußert, ob ein Vermieter einen Anspruch auf einen Mietzuschlag hat, wenn die in einem Mietvertrag verwendete Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Wie schon bei der Entscheidung vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07) hat er die Frage auch in diesem Fall verneint. Mehr dazu finden Sie in unserer Urteilsbesprechung.
Heizungsmodernisierung
35 Prozent der Hausbesitzer fordern eine Verbesserung der steuerlichen Absetzbarkeit von Heizungsmodernisierungen, 27 Prozent würden lieber eine Verschrottungsprämie für die alte Heizung in Anspruch nehmen. Das zeigen die Ergebnisse des Modernisierungs-Barometers der Vereinigung der deutschen Zentralheizungswirtschaft e. V. (VdZ) und der Verbraucherzentrale Bundesverband. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur „Heizungsmodernisierung“.
Rauchmeldertag
Am 13. März 2009 findet der 4. Deutsche Rauchmeldertag statt. Eine gute Gelegenheit, sich wieder einmal unseren Beitrag zum Thema „Brandschutz“ anzusehen.
Senat senkt Förderung
In seiner Sitzung am 3. März 2009 hat der Senat das Mietenkonzept 2009 für den sozialen Wohnungsbau beschlossen. Kernpunkt ist die weitere Senkung der Förderung, verbunden mit einer Kappung auf 5,35 € in einigen besonders sensiblen Gebieten. Mehr dazu in unserem Beitrag zu den Sozialwohnungen.
Verfahrensrecht
Der Schwerpunkt unserer Webseite liegt in der Darstellung der rechtlichen, technischen und kaufmännischen Belange des Mietverhältnisses. Aber auch das Verfahrensrecht spielt im täglichen Umgang zwischen Mieter und Vermieter eine gewichtige Rolle. Auch damit werden wir uns daher befassen und haben einen neuen Bereich „Verfahrensrecht“ eingerichtet.
Neue AV Wohnen
Der Senat hat in seiner Sitzung am 10. Februar 2009 auf Vorlage der Senatorin für Integration, Arbeit und Soziales, Dr. Heidi Knake-Werner, - nach Stellungnahme durch den Rat der Bürgermeister - die Fortschreibung der Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 29 und 34 SGB XII (AV Wohnen) erlassen. Sie treten am 1. März 2009 in Kraft. Mehr dazu in unserem Beitrag zum ALG II.
Abriss als wirtschaftliche Verwertung
Der BGH hat sich am 28.01.2009 (VIII ZR 8/08) mit der Frage beschäftigt, ob der Abbruch eines Gebäudes mit anschließendem Neubau eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne der Kündigungsvorschrift des § 572 Absatz 2 Nr. 3 BGB sein kann und diese Frage bejaht. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Warum sinken die Wasserpreise nicht?
Der Tagesspiegel berichtete am 26.02.2009 über die Wasserpreise in Berlin. Dabei geht es vor allem um die Frage, warum Gas und Strom billiger werden, Wasser dagegen nicht (Die Antwort ist ganz einfach: Bei aller Kritik sind Gas uns Strom keine Monopolmärkte mehr, anders als Wasser).
Mehr unter http://www.tagesspiegel.de/berlin/Wasserpreise;art270,2738973
Kündigung
Unsere Webseite ist kein Sprinter, sondern ein Dauerläufer. Wir versuchen sie aktuell zu halten, aber dabei auch die Substanz nicht zu vergessen. Da dies unter der Motorhaube geschieht, ist es nicht immer offensichtlich. In letzter Zeit haben wir den Bereich zum Thema „Kündigungen“ fertiggestellt. Sie finden dort jetzt grundlegende Informationen zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Mieter oder den Vermieter.
Vattenfall übernimmt Nuon
Der schwedische Energieversorger Vattenfall will seinen niederländischen Konkurrenten Nuon übernehmen. Dies haben beide Unternehmen heute verkündet. Mehr dazu auf unserer Themenseite „Beleuchtung“.
BGH zum Außenanstrich von Fenstern und Türen
Der BGH hat sich am 18.02.2009 (VIII ZR 210/08) wieder einmal zum Thema „Schönheitsreparaturen“ geäußert. Es ging um die Frage des Außenanstrichs von Fenstern und Türen. Der BGH hat entsprechende Klauseln für unwirksam erklärt. Mehr dazu in unserer Urteilsbesprechung.
Monitoring soziale Stadtentwicklung
Im Rahmen einer Pressekonferenz stellte die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, gemeinsam mit Prof. Axel Werwatz von der Technischen Universität Berlin am 12.02.2008 das aktuelle Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2008 vor. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zum Monitoring.
Farbwahlklausel
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08 seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Farbwahlklausel“.
Energieverbrauch der Haushalte sinkt
Der Energieverbrauch der privaten Haushalte in Deutschland für Wohnen ist nach einer Pressemeldung des Statistischen Bundesamtes vom 18.02.2009 seit dem Jahr 2000 deutlich rückläufig. Weiteres zu diesem Thema finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Energieverbrauch“.
formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
Der BGH hat sich am 19.11.2008 (VIII ZR 295/07) wieder einmal zum Thema „Betriebskostenabrechnung“ geäußert. Es ging um die Frage der formellen Wirksamkeit einerseits und der inhaltlichen Richtigkeit andererseits. Näheres dazu finden Sie in unserer Urteilsbesprechung.
Neuorganisation beim ALG II
Die Regierungsfraktionen haben sich in der vergangenen Woche auf ein Modell zur Neuorganisation der Verwaltung beim ALG II geeinigt, die durch den Entscheid des BVerfG aus dem Jahr 2007 über die Verfassungswidrigkeit der bisherigen Arbeitsgemeinschaften erforderlich geworden ist. Ab dem 01.01.2011 sollen nun sogenannte Zentren für Arbeit und Grundsicherung (ZAG) zuständig sein, die als rechtsfähige Anstalten des öffentlichen Rechts organisiert werden. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zum Theme „ALG II“.
Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der BGH hat bekanntlich eine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel abgelehnt. Es handelte sich dabei um eine freifinanzierte Wohnung. Das AG Schöneberg hat in einer bereits zuvor ergangenen Entscheidung dem Vermieter einer Wohnung des sozialen Wohnungsbaus im gleichen Fall ein solches Mieterhöhungsrecht zugebilligt. Das Landgericht hat jetzt in der mündlichen Verhandlung über die Berufung zum Ausdruck gebracht, dass es die Auffassung des Amtsgerichts teile. Näheres finden Sie hier.
Mieterauswahl
Mietspiegel statt Modernisierungszuschlag
Büromärkte 2008
Neues zur Farbwahlklausel
Teuerung im Januar 2009
Risiko Post?
Heizspiegel
Zugang einer Kündigung
Anfechtung oder Kündigung?
Mieterhöhung in Einfamilienhäusern
Berliner Büroimmobilienmarkt
Die Elektrorevision
Schönheitsreparaturen
Teuerung 2008
Neue Wohngeldbroschüren
Bundesrat stimmt Wohngeldzahlung zu
Teuerung im November 2008
Neue HeizKV veröffentlicht
Drei Viertel der Berliner sind täglich online
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemeldung vom 17.12.2008 mitteilt, nutzen vier von fünf Personen ab zehn Jahren (81 Prozent) 2008 das Internet. Dies geht aus ersten Ergebnissen der Befragung privater Haushalte zur Nutzung von Informations- und Kommunikationstechnologien hervor. Danach gingen im ersten Quartal 2008 fast drei Viertel der Berliner Internetnutzer täglich oder fast täglich online. 2007 waren es zwei Drittel. Der Bundesdurchschnitt 2008 lag bei 66 Prozent.
Nähere Informationen können Sie der Pressemeldung des Amtes entnehmen, die Sie unter folgender URL im Internet finden:
http://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2008/08-12-17a.pdf
Berlin wächst wirklich
Nicht nur in Prognosen des Senats oder der Bertelsmann-Stiftung wird Berlin ein leichtes Bevölkerungswachstum in den kommenden Jahren vorausgesagt. Die Wirklichkeit ist geneigt, sich daran zu halten. Dies ergeben die aktuellen Zahlen des Statistischen Landesamtes, auf die wir in unserem Beitrag zur Bevölkerung hinweisen.
Insolvenzen 2007
Das statistische Landesamt hat am 12.12.2008 die neuesten Statistiken über die Zahl und Struktur der Insolvenzen in Berlin im Jahre 2007 veröffentlicht. Nähere Angaben finden Sie in unserem Beitrag zum Thema „Insolvenzen“.
GASAG = Monopolist
Der Kartellsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10.12.2008 zugunsten der Verbraucher entschieden, dass ein örtlicher Erdgasversorger in seinem angestammten Versorgungsgebiet eine marktbeherrschende Stellung innehat und daher bei der Gestaltung seiner Endverbraucherpreise der Missbrauchsaufsicht der Kartellbehörden unterliegt. Der Fall betraf ein Gasversorgungsunternehmen aus Niedersachsen. In Berlin dürfte es aber nicht anders aussehen. Mehr dazu auf unserer Webseite zum Thema „Gasversorgung in Berlin“.
BSR erhöht Tarife
Die BSR hat am 10.12.2008 bekanntgegeben, dass zum 01.01.2009 verschiedene Tarife verändert werden. Unter dem Strich ergibt sich für die Jahre 2009 und 2010 eine Tariferhöhung von insgesamt 3,7 %. Neben der Senkung der Kosten für Biomüll und den Komforttarifen ist die Immobilienwirtschaft vor allem von den Erhöhungen bei den Kosten für Restmüll und die Straßenreinigung betroffen. Details finden Sie auf unseren Themenseiten zum „Restmüll“ und der „Straßenreinigung“.
Veränderung der AV Wohnen
Am 09.12.2008 hat sich der Senat darauf verständigt, den Mietrichtwert für 1-Personen-Haushalte in der AV Wohnen wegen gestiegener Mieten um fünf Prozent von 360 Euro auf 378 Euro Bruttowarmmiete zu erhöhen. Insgesamt sollen die Richtwerte einschließlich des Betriebskostenanteils Mitte 2009 anhand der Preisentwicklung überprüft werden. Grundlage dafür ist der dann neu vorliegende Mietspiegel. Einzelheiten in unserem Beitrag zum ALG II.
Neue Bertelsmann-Bevölkerungsstudie
Ein höheres Durchschnittsalter, weniger Schüler, mehr Greise, zum Teil schrumpfende Städte: Eine neue Studie der Bertelsmann-Stiftung zur demografischen Entwicklung Deutschlands zeigt, dass dem Land eine tiefgreifende Änderung der Bevölkerungsstruktur bevorsteht. Auch für Berlin gibt es detaillierte Angaben. Mehr dazu auf unserer Seite zum Thema „Demografie“.
Teilrückkauf der GASAG ?
In der rot-roten Berliner Koalition wird laut einem Bericht der Welt vom 04.12.2008 erwogen, das Land wieder am Energieversorger GASAG zu beteiligen. Mehr auf unserer Themenseite zur „Gasversorgung in Berlin“.
Schornsteinfeger
Seit kurzem ist das neue Schornsteinfegerrecht in Kraft. Es bringt bereits jetzt Änderungen mit sich, die meisten treten aber erst 2013 in Kraft. Aus der Reform wurde ein Reförmchen. Betriebskostensenkungen sind nicht zu erwarten. Informieren Sie sich auf unserer Themenseite „Schornsteinfeger“.
Berlin wächst
Im Rahmen einer Pressekonferenz hat die Senatorin für Stadtentwicklung, Ingeborg Junge-Reyer, am 03.12.2008 eine neue Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke für den Zeitraum 2007 bis 2030 vorgestellt. Danach wird die Bevölkerungszahl von 3,416 Mio Personen im Jahr 2007 auf 3,476 Mio. Personen im Jahr 2030 ansteigen. Dies entspricht einem Plus von 60.000 Personen bzw. 1,7%. Mehr dazu auf unserer Seite zum Thema „Bevölkerung“.
Gasag senkt zum 01.02.1009 die Preise
Auf Druck der Kartellbehörden kommt die erwartete Gaspreissenkung nun früher. Insgesamt handelt es sich um geschätzte drei Millionen Euro, die die Kunden dadurch einsparen werden. Im Schnitt werden die Abrechnungen ab 1. Februar 2009 um 5 Euro pro Haushalt geringer ausfallen. Diese Entscheidung traf die Gasag allerdings nicht freiwillig. Dahinter steht der Druck des Bundeskartellamtes. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag über die Gasversorgung in Berlin.
Strompreise bleiben stabil
Der Energieversorger Vattenfall Europe wird seine Strompreise für Privat- und Gewerbekunden in Berlin auch zum Jahresbeginn 2009 nicht erhöhen, teilt das Unternehmen in einer Pressemitteilung am 28.11.2008 mit. "Mit Blick auf die wirtschaftliche Gesamtlage wollen wir unsere Kunden in Hamburg und Berlin so weit wie möglich entlasten und - so lange es möglich ist - die Preise nicht erhöhen", erklärte Vattenfalls Deutschlandchef Tuomo Hatakka in Berlin. Vattenfall hatte mit seiner letzten Preiserhöhung ziemlichen Schiffbruch erlitten und zehntausende von Kunden an Konkurrenten verloren.
Im Zeitraum Sommer 2007 bis Sommer 2008, in dem Vattenfall den Strom für das Jahr 2009 einkaufte, seien die Preise allerdings deutlich gestiegen. Das gelte auch für die Ausgaben nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz, was die Kostensituation weiter verschärfe. Deshalb werde die Entscheidung zu den Preisen im Laufe des Jahres 2009 überprüft. Vattenfall hatte zuletzt die Preise am 1. Januar 2008 leicht gesenkt und Entlastungen durch gesunkene Netznutzungsentgelte an die Kunden weitergegeben. Über einen Zeitraum von inzwischen fast eineinhalb Jahren hat Vattenfall die Strompreise nicht erhöht.
Winterdienst
Der Winter hat Berlin erreicht. Wer noch Fragen zum Thema Winterdienst hat sollte auf unserer Themenseite nachlesen, die Sie hier erreichen.
Sinkende Wasserkosten?
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat der Landeskartellbehörde in Hessen das Recht zugesprochen, die Wasserpreise des regionalen Versorgungsunternehmens Enwag aus Wetzlar zu kontrollieren und dem Versorger eine Preissenkung von 30 Prozent vorzuschreiben. Mehr dazu und zu der Frage, was das ggfls. für Berlin bedeutet, finden Sie auf unserer Themenseite Wasser.
Graffiti-wehret den Anfängen
Die Welt berichtete am 20.11.2008 von einem Experiment von Wissenschaftlern der Universität Groningen in den Niederlanden. Dort konnte in Feldversuchen nachgewiesen werden, dass allein die Anwesenheit von Graffiti die Zahl der Menschen mehr als verdoppelte, die stahlen oder Abfälle auf die Straße warfen. Mehr dazu auf unserer Themenseite.
BGH beschränkt Preiskontrollen bei Gas
Der Bundesgerichtshof hat am 19.11.2008 (BGH VIII ZR 36/06) entschieden, dass allein die jeweiligen Tariferhöhungen einer gerichtlichen Billigkeitskontrolle unterliegen. Eine umfassende gerichtliche Überprüfung allgemeiner Tarife eines Gasversorgers könne aber nicht stattfinden. Der Preissockel, der durch den vertraglich vereinbarten Tarif gebildet ist, sei deshalb auch einer Billigkeitskontrolle durch staatliche Gerichte entzogen. Schon im Juni 2007 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der zwischen Kunde und Unternehmen vereinbarte Anfangspreis nicht der gerichtlichen Preiskontrolle unterfalle.
Mehr zum Thema in unserem Beitrag zur Gasversorgung.
Senat plant Veränderung der AV Wohnen
Wie die taz am 16.11.2008 berichtet, sollen die Berechtigten in 1-Personen-Haushalten künftig etwas teurer wohnen dürfen, dafür aber eher umziehen müssen, wenn ihre Wohnkosten über dem Höchstsatz liegen. Weitere Informationen zum Thema finden Sie hier.
Gas wird erst im Frühjahr billiger
Der Ölpreis sinkt seit Monaten. Der Gaspreis wird dem folgen, aber nach übereinstimmender Auffassung der Experten erst im Frühjahr, also nach der Heizsaison. Für die Gaskunden wird es also ein teuerer Winter. Für die Versorger ein gutes Geschäft. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite über Gas.
Altpapierpreise brechen ein
Wie die Welt am 13.11.2008 berichtet, brechen infolge der durch die Finanzkrise verursachten wirtschaftlichen Probleme weltweit auch die Nachfrage und die Preise für Altpapier und sonstige Recyclingstoffe ein. Dies kann auf mittlere Sicht auch Auswirkungen auf die Berliner Müllentsorgungspreise haben.
Mehr dazu finden Sie hier.
Tierhaltung
Unseren Beitrag über die Tierhaltung haben wir überarbeitet und erweitert. Sowohl über die aktuelle mietrechtliche Situation als auch über landesrechtliche Bestimmungen wird informiert.
Näheres dazu finden Sie hier.
GASAG verliert Prozess um Preisgleitklausel
Eine Sammelklage von 38 Verbrauchern gegen die GASAG wegen der Preiserhöhung von 2005 war in der Berufungsinstanz erfolgreich. Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig. Die GASAG hat bereits angekündigt, in die Revision zum BGH gehen zu wollen. Das Verfahren hat über seinen konkreten Anlass hinaus Bedeutung für die Überprüfung der Möglichkeiten der Versorger, einseitig die Preise zu erhöhen. Hier kann man auf Klarstellung im Interesse der Verbraucher hoffen. Mehr zu diesem Thema finden Sie hier.
Beteiligungsbericht 2008 erschienen
Wer mehr über die großen kommunalen Wohnungsgesellschaften wissen möchte, hat dafür mehrere Möglichkeiten. Eine sehr spezielle Unterlage ist der Beteiligungsbericht des Landes Berlin, den die Senatsverwaltung für Finanzen jährlich herausgibt. Der aktuelle Beteiligungsbericht 2008 wurde vom Finanzsenator am 04.11.2008 der Öffentlichkeit vorgestellt.
Nähere Informationen zum Beteiligungsbericht bekommen Sie auf unserer Webseite zu den Wohnungsunternehmen.
Fristen im Mietrecht
In unserem Bereich „Recht und Politik“ haben wir die die wichtigsten Fristen des Mietrechts in einem kurzen Beitrag zusammengefasst. Es sind weniger, als man wahrscheinlich denkt, aber genug, um großen Schaden anzurichten, wenn sie nicht beachtet werden.
Hier geht es direkt zu dem Beitrag.
Neuer BBU-Marktmonitor veröfentlicht
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat am 31.10.2008 im Rahmen eines Pressegespräches seinen alljährlichen Marktmonitor in der Ausgabe für 2008 vorgestellt. In ihm werden Daten und Trends des Wohnimmobilienmarktes Berlin-Brandenburg vorgestellt. Nähere Informationen dazu finden Sie hier.
Der Müllplatz
Unseren Beitrag zum Theme „Müllplatzgestaltung“ haben wir um einige Ratschläge zum Umgang mit dem Thema Müll in der kalten Jahreszeit ergänzt. Auch daran muss gedacht werden.
Teuerung im Oktober 2008
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemitteilung am 30.10.2008 mitgeteilt hat, lagen die Verbraucherpreise in Berlin im Oktober 2008 um + 2,1 % über denen im Oktober 2007. Die Wohnungsmieten sind gegenüber dem Vorjahresmonat um 2,0 % gestiegen. Die Nebenkosten sind um 1,0 % gestiegen.
Mehr zu diesem Thema finden Sie hier.
Wohnungsmarktbarometer 2008 erschienen
Zum wiederholten Mal veröffentlicht die IBB im September 2008 ihr Wohnungsmarktbarometer. Der Untertitel ist dabei Programm: Der Berliner Wohnungsmarkt aus Expertensicht. Über 250 Fachleute von Banken, aus der Wohnungswirtschaft und von Behörden oder aus der Wissenschaft haben der IBB die zugesandten Fragebögen zurückgesandt. Die Antworten sind in das Wohnungsmarktbarometer eingeflossen. Näheres finden Sie auf unserer Seite mit Hinweisen zum Wohnungsmarkt.
Neuer Themenbereich Versicherungen
In unserem Kapitel „IX) Betriebswirtschaft“ haben wir einen neuen Themenbereich „Versicherungen“ eröffnet. Es soll darin um alle immobilienrelevanten Versicherungsfragen gehen, die für Bauherren, Eigentümer, Vermieter, Mieter, Banken oder sonstige Dritte von Bedeutung sind.
Gas in 4/5 aller Neubauten
Gas war laut einer Mitteilung des Landesamtes für Statistik vom 10.10.2008 bei den 2007 in Berlin fertig gestellten Neubauten die mit Abstand am häufigsten eingesetzte Heizenergie. 79,3 Prozent aller 2007 fertig gestellten neuen Wohngebäude werden mit Gas beheizt. In jedem 6. Wohngebäude kamen alternative Energien, also keine fossilen Brennstoffe, als vorwiegende Heizenergie zum Einsatz. Davon finden Wärmepumpen mit Abstand die weiteste Verbreitung, die in 15,3 Prozent aller fertig gestellten neuen Wohngebäude 2007 eingebaut wurden. Fernwärme hat einen Anteil von 2,7 Prozent. Ölheizungen wurden 2007 in nur 0,7 Prozent der Fälle eingebaut und lagen damit gleichauf mit Stromheizungen. Solarenergie wird von einem halben Prozent der Hausbauer als vorwiegende Heizenergie verwendet. Unter sonstiger Heizenergie sind alle restlichen Heizenergien subsummiert, die statistisch nicht separat erfasst werden, wie z. B. Holz in jeder Form sowie Mischformen der Beheizung. Ihr Anteil betrug 0,7 Prozent. Näheres finden Sie hier.
Neue Studie über Projektentwicklungen in der Metropolenregion Berlin/Potsdam erschienen
Eine neue Studie der Immobilienforschungsgesellschaft Bulwien-Gesa, die im Auftrag der TLG und von Hochtief erstellt und auf der Immobilienmesse Expo Real in München vorgestellt wurde, zeigt einen positiven Trend am Berliner Projektentwicklungsmarkt auf. Mehr dazu können Sie hier lesen.
Starrer Fristenplan auch im Gewerbe unwirksam
Wie der BGH in einer Pressemitteilung vom 11.10.2008 mitgeteilt hat, hat der u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, das eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht unwirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen. Mehr zu diesem Thema finden Sie hier.
Mietentwicklung
Aufgrund der neuesten Ausgabe des F+B Mietspiegelindexes haben wir unsere Ausführungen über die Mietentwicklung überarbeitet. Sie finden sie hier.
Verkauf von Mietwohnungen
Was Sie beim Verkauf einer Mietwohnung beachten müssen, haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Suchmaschine ist online
Wir haben einerseits den Anspruch, unsere Inhalte systematisch für Sie aufzubereiten. Die meisten Informationen sollten Sie daher über die Seitenleiste oder die Site Map finden. Andererseits wird unsere Webseite immer umfangreicher, so dass auch die Systematik immer differenzierter wird. Vielleicht ist es auch ganz interessant, einen bestimmten Begriff oder Namen in verschiedenen Zusammenhängen nachzuverfolgen.
Jedenfalls haben wir uns entschlossen, Ihnen auf unserer Startseite eine Suchmaschine der klassischen Art anzubieten. Wir nutzen dafür die Technologie von Google Site Search. Geben Sie einfach den von Ihnen gesuchten Begriff in das Suchfeld ein und starten Sie die Suche. Die Suchergebnisse werden Ihnen dann von Google präsentiert (Es wird allerdings nur unsere Webseite durchsucht). Mit einem Klick auf einen der angegebenen Links landen Sie dann auf der gewünschten Seite unseres Informationsangebotes.
Viel Spaß beim Suchen, vor allem aber mit den Ergebnissen.
Wohngelderhöhung schon zum 01.10.2008
Die Bundesregierung hat gestern beschlossen, die Wohngelderhöhung vom 01.01.2009 auf den 01.10.2008 vorzuziehen.
Befragung zum Mietspiegel 2009 startet
Nach der grundsätzlichen Einigung zum Berliner Mietspiegel 2009, der im Sommer des kommenden Jahres erscheinen soll, können die weiteren Arbeiten jetzt zügig fortgeführt werden. Welche Schritte nun anstehen, hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am 01.10.2008 in einer Pressemeldung kundgetan. Mehr dazu finden Sie hier.
Wohnungsunternehmen
Kein wirklich aktuelles Thema, aber doch immer wieder von Interesse sind die Rankings der Wohnungsunternehmen. Wir haben uns einmal angesehen wer wieviele Wohnungen bewirtschaftet. Dabei wird deutlich, dass die internationalen Investoren mittlerweile deutlich die Nase vorn haben. Nähere Informationen finden Sie hier.
Neuer WohnungsmarktReport der GSW
Seit März 2007 gibt die GSW gemeinsam mit dem internationalen Immobilienberater Jones Lang LaSalle den Wohnungsmarktreport heraus. Am 29.09.2008 wurde die vierte Ausgabe vorgestellt, die über die Webseite der GSW kostenlos bezogen werden kann. Sie steht dort als PDF zum Herunterladen zur Verfügung. Näheres dazu auch in unserem Bereich „Wohnungsmarkt“.
Gesobau startet Sanierung des MV
Den Startschuss zur Sanierung des MV gaben am Montag, 29. September 2008 Bundesbauminister Tiefensee und der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit. Insgesamt sollen in die Großwohnsiedlung im Norden Berlins in den nächsten Jahren rund 440 Millionen Euro investiert werden – vor allem zur Senkung des Energiebedarfs. Aber auch das ramponierte Image des Viertels soll aufgebessert werden. Mehr dazu auf unserer Seite über die Gesobau.
Geld der Wasserkunden
Wenn von den hohen Kosten der Wasserversorgung in Berlin die Rede ist, kommt man immer schnell auf die Privatisierung und die Ansprüche von RWE und Veolia zu sprechen. Aber wissen Sie schon, wie viel Geld das Land Berlin Jahr für Jahr den Berliner Wasserbetrieben entzieht? Hier liegt der eigentliche Kostentreiber. Dies ist der Schluss, den man aus der Antwort auf eine kleine Anfrage im Berliner Abgeordnetenhaus ziehen muss. Näheres finden Sie hier.
Inhaltsverzeichnis
Zur besseren Orientierung auf unseren Seiten haben wir für Sie ein Inhaltsverzeichnis eingefügt. Sie können sich auf dieser Seite schnell einen Überblick über die von uns bereits behandelten Themen verschaffen. Ein kurzer Klick auf die Themen führt Sie sofort auf die jeweilige Themenseite. Wir hoffen, die Nutzung unserer Seiten damit zu vereinfachen.
Teuerung im September 2008
Wie das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg in einer Pressemitteilung am 29.09.2008 mitgeteilt hat, lagen die Verbraucherpreise in Berlin im September 2008 um + 2,8 % über denen im September 2007. Die Wohnungsmieten sind gegenüber dem Vorjahresmonat um 2,0 % gestiegen. Die Nebenkosten sind um 1,0 % gestiegen.
Mehr zu diesem Thema finden Sie hier.
Fernwärme = Modernisierung
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 24.09.2008 entschieden, dass es sich bei dem Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Berliner Fernwärmenetz um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie handelt, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. Mehr dazu finden Sie hier.
Einigung zum Mietspiegel 2009
Am 24.09.2008 haben sich die an der Mietspiegelerstellung beteiligten Interessengruppen in den bis dato streitigen Fragen geeinigt und eine entsprechende Vereinbarung unterzeichnet. Zum einen gibt es eine Neuregelung zur Extremwertbereinigung und zur Spannenberechnung. Zum anderen wird der energetische Zustand einer Wohnung im Rahmen der Orientierungshilfe berücksichtigt werden. Mehr zum Thema finden Sie auf unserer Themenseite.
Haustypen
Das Niedrigenergiehaus, das KfW-Energiesparhaus, das Passivhaus, etc - in der aktuellen Diskussion ist viel von diesen Haustypen die Rede. In der Regel werden die Begriffe nicht weiter erläutert, sondern sie werden vorausgesetzt. Wir haben hier die wichtigsten Typen für Sie zusammengestellt und kurz die wesentlichen Merkmale insbesondere hinsichtlich des Primärenergiebedarfs zusammengefasst.
Lärmbelästigungen
Lärmbelästigungen sind immer wieder ein Thema, mit dem man sich als Vermieter oder Verwalter befassen muss. Man macht es nicht gerne, weil man am liebsten seine Ruhe hat. Wie die Mieter. Noch dazu ist es ein Thema, bei dem man nichts gewinnen, sondern bestenfalls nicht viel verlieren kann. Wie aber geht man mit diesem Problem um? Welche Regeln gilt es zu beachten? Was kann man praktisch tun?
Wir haben Ihnen hier einige Hintergründe und Ratschläge aufgeschrieben.
Risikobegrenzungsgesetz
Hinweis: Das Gesetz ist am 19.08.2008 in Kraft getreten.
Mehr zum Risikobegrenzungsgesetz finden Sie hier.
Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel im sozialen Wohnungsbau
Der BGH hat bekanntlich vor kurzem eine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel abgelehnt. Es handelte sich dabei um eine freifinanzierte Wohnung. Das AG Schöneberg hat in einer bereits zuvor ergangenen (nicht rechtskräftigen) Entscheidung dem Vermieter einer Wohnung des sozialen Wohnungsbaus im gleichen Fall ein solches Mieterhöhungsrecht zugebilligt. Näheres finden Sie hier.
Wohngeldmisere
Kennen Sie sich mit dem Thema Wohngeld aus? Dann haben Sie sicher schon von der Wohngeldreform zum 01.01.2009 gehört und von den Problemen, die es in Berlin mit der überlangen Bearbeitung der Wohngeldanträge in manchen Bezirken gibt. Wenn nicht, lesen Sie unseren Artikel zu diesem Thema. Sie finden ihn hier.
Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft
Wussten Sie schon, dass die Immobilienwirtschaft jährlich eine Bruttowertschöpfung erzielt, die ein mehrfaches dessen beträgt, was z.B. die Automobil- oder die chemische Industrie erreichen? Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erwirtschaften einen Bruttowertschöpfungsbeitrag von rund 230 Mrd. EUR. Im Vergleich dazu entstand beispielsweise im Baugewerbe eine Wertschöpfung von 85 Mrd. EUR. Die Automobilbranche verzeichnete insgesamt 73 Mrd. EUR und die chemische Industrie erreichte einen Beitrag von 44 Mrd. EUR.
Mehr zu diesem Thema finden Sie hier.
Level One ist insolvent
Die Immobiliengruppe Level One des österreichischen Investors Cevdet Cane hat für ihre rund 200 Objektgesellschaften in Deutschland Insolvenz angemeldet. Von dieser Pleite, die im Immobilienbereich deutschlandweit eine der größten der vergangenen Jahre ist, sind insgesamt rund 20 000 Wohnungen und etwa 700 Gewerbeeinheiten vor allem in Berlin und in den neuen Bundesländern betroffen. Wenngleich in der Immobilienbranche wenig bekannt, gehört die Gruppe mit einem Investitionsvolumen von rund 1,5 Mrd. Euro zu den größeren Investoren in deutsche Wohnungen. Level-One-Gründer Cevdet Caner stieg 2005 in den deutschen Immobilienmarkt ein. Zuvor hatte der 35-jährige Österreicher sein Geld mit Callcentern verdient.
Zum Insolvenzverwalter wurde Rechtsanwalt Rolf Rattunde aus der Kanzlei Leonhardt & Westhelle (Berlin) bestimmt.
Seit 2005 hat Level One vor allem Plattenbauten überwiegend mit Krediten gekauft. Das Volumen der Kredite beläuft sich nach Auskunft des Insolvenzverwalters auf 1,3 Milliarden Euro. Größter Gläubiger von Level One ist die Schweizer Großbank Credit Suisse.